Потребность в оценке недвижимости возникает при. Правила проведения оценки недвижимости

Оценка недвижимости - один из важнейших механизмов, без которого невозможно организовать эффективное управление собственностью. Независимая оценка недвижимости - это процесс, в ходе которого незаинтересованный оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости или права в отношении данного объекта .

Основные подходы оценки недвижимости.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-димлидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно. Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости.

Метод капитализации доходов (формула1)

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

Где: C -- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI -- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

R_k -- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости (формула 2):

R_k = R_n + N_v (2)

Где: R_k -- коэффициент капитализации

R_n -- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v -- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость -- крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков -- наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости .

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости- это определение рыночной стоимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценкии требованиями этики оценщика.недвижимых объектов (земли, земельных участков, зданий, сооружений, квартир и незавершенного строительства), производимое независимыми оценщиками.

Массовая оценка недвижимости-- это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

При расчете рыночной стоимости объекта определяется стоимость прав на собственность, прав на аренду и иных прав в отношении данного объекта.

Оценочная деятельность - это сфера предпринимательской деятельности, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества.

В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки.

Субъектами оценочной деятельности являются специалисты, занимающиеся оценкой, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти, например, с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота.

Различают несколько основных направлений в оценочной деятельности - оценка земли, природных ресурсов, недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и бизнеса.

Зачем нужна оценка недвижимости

Данный вид услуг необходим в следующих случаях:

купля-продажа, обмен недвижимости;

вложения в уставный капитал;

кредитование под залог (ипотека);

оценка арендной ставки при сдаче недвижимости в аренду;

определение стоимости неотделимых улучшений при выкупе или расторжении договора аренды;

минимизация налогообложения предприятия;

постановка на баланс подаренного или найденного в процессе инвентаризации имущества;

регистрация прав собственности;

оценка недвижимости в целях страхования.

В целях оценки объектами недвижимости могут являться:

здания, предназначенные для общественного, промышленного и социального использования;

производственные комплексы;

квартиры, дома, отдельные комнаты, коттеджи и т. д.;

складские, офисные и производственные помещения;

участки земли;

различные сооружения - мосты, дороги, ограждения, подъездные пути и пр.;

объекты незавершенного строительства, в том числе приостановленного, законсервированного либо прекращенного.

Клиент может заказать оценку объекта недвижимости, объединяющего, по сути, несколько объектов. Заказчик работ получит объективный, достоверный результат, что может стать весомым аргументом в ходе принятия управленческих решений.

Цели оценки

При проведении оценочных работ первоочередным вопросом является цель оценки. Заказчик должен четко сформулировать цель оценки, и объяснить специалисту-оценщику, как он планирует воспользоваться итогами оценки.

Необходимо понимать, что цели оценки могут быть самыми разнообразными, при этом они обуславливают и тип устанавливаемой стоимости: рыночная, ликвидационная, специализированная и так далее. Это, в свою очередь, влияет на выбор Оценщиком конкретных подходов и методов оценки. Ниже представлены основные цели оценки различных объектов, наиболее часто встречающиеся в практике оценки.

Оценка для кредитования

Оценка для страхования

Оценка для купли/продажи

Оценка для определения арендных ставок

Оценка для внесения в уставной капитал

Оценка дляопределение арендных ставок

Потребность в расчете стоимости аренды зачастую возникает в тех случаях, когда собственник или его уполномоченное лицо не могут самостоятельно определить размер арендной ставки. Примером такого случая может выступать сдача в аренду нестандартной жилой недвижимости. Более того, без оценки стоимости аренды трудно обойтись при сдаче в аренду имущества, требующего капитального ремонта. Не менее актуальной является оценка арендной платы, проводимая в отношении недвижимого имущества (склады, офисы, земельные участки), находящегося в государственной собственности, позволяя определить справедливую компенсацию за пользование имуществом.

Высоким спросом на рынке нежилой недвижимости сегодня пользуется оценка стоимости аренды офиса, позволяющая определить наиболее вероятную стоимость аренды помещения, которая, в свою очередь, зависит от технических характеристик помещения, средней рыночной стоимости аренды, а также ситуации на рынке московской недвижимости.

Оценка стоимости аренды земельного участка проводится при заключении или пролонгации договора аренды земли под коммерческое использование, помогая определить обоснованную величину платежей и избежать возможных конфликтов интересов между арендатором и арендодателем.

Оценка для кредитования

Развитие бизнеса без привлечения заемных средств, практически невозможно. Наиболее распространенным механизмом привлечения является кредитование. Сегодня в практике отечественных банков наиболее распространенным видом обеспечения возврата выданного кредита заемщиком является залог. Вопрос о соответствии запрашиваемых средств стоимости залога определяется независимой оценкой рыночной стоимости имущества, предоставляемого в залог.

Одним из видов кредитования является ипотека. Специфика е? в том, что объектом залога становится приобретаемый объект недвижимости. Ипотека для физических лиц, при приобретении жилых помещений, уже является привычным и достаточно доступным инструментом. Юридические лица и индивидуальные предприниматели только начинают е? осваивать.

Отчет независимого оценщика (будь то оценка недвижимости при ипотечном кредитовании, оценка акций или имущества организации) является основой, на которую опирается банк при решении вопроса о выдаче кредита.

Оценка для страхования

Обычно оценка имущества для страхования предшествует стадии подписания страхового договора или же осуществляется при фиксировании страхового случая. Согласно существующему законодательству, страховая сумма не должна быть больше рыночной цены застрахованного имущества, установленной на дату оформления страхового договора.

Как правило, оценка при страховании имеет большую актуальность в тех случаях, когда необходимо установить рыночную цену на дорогостоящую собственность. К таким объектам относится недвижимость, транспортные средства, оборудование и пр. В последние годы все чаще производится и оценка для страхования эксклюзивных и раритетных вещей, интеллектуальной собственности. Такая оценка при страховании должна быть исключительно точной и грамотной, так как каждая мелочь при оценке объекта подобного вида может значительно изменить стоимость имущества.

Независимая оценка при страховании - это наиболее эффективный метод разрешения в цивилизованных рамках любых споров, которые могут возникнуть при наступлении случая, предусмотренного страховым договором.

Оценка для купли/продажи

При проведении сделки по купле-продаже имущества в условиях недостатка информации об аналогичных сделках всегда возникают проблемы между продающей и покупающей стороной, связанные с установлением конечной суммы сделки. Именно поэтому при заключении серьезных сделок е? стороны обращаются в независимую оценочную компанию и заказывают услугу оценки для купли/продажи.

При проведении оценки для купли продажи имущества эксперт принимает во внимание все параметры и характеристики оцениваемого объекта, учитывает тенденции на рынке на момент совершения сделки, использует различные подходы и методы для определения рыночной стоимости имущества.

Оценка для внесения в уставный капитал

Уставный капитал - это один из ключевых показателей компании, говорящий о е? финансовом состоянии и о самом размере организации. При этом оценка для взноса в уставный капитал необходима и при создании общества, и в ряде других случаев.

Согласно законодательству, в уставный капитал могут вноситься как денежные средства, так и неденежные, а также любые права (например, имущественные), которые можно выразить в денежном эквиваленте. Именно для определения этого денежного эквивалента и осуществляется оценка для взноса в уставный капитал. Оценке для взноса в уставный капитал, подлежат следующие неденежные взносы:

взнос в уставный капитал оборудования, машин, зданий и других объектов, причисляемых к основным средствам;

взнос в уставный капитал ценных бумаг;

взнос в уставный капитал прав на итоги интеллектуальной деятельности (ноу-хау, изобретения, патенты, лицензии, программы для электронных вычислительных машин);

взнос в уставный капитал имущественных прав.

Также оценка для уставного капитала может понадобиться и в тех ситуациях, когда лицензирующий орган требует его увеличения для получения лицензии на выполнение какой-либо деятельности.

Оценка для таможенного оформления

Одна из задач предпринимателя, осуществляющего внешнеэкономическую деятельность - установление адекватной таможенная стоимости на товары, ввозимые в России из-за рубежа.

Независимая оценка для подтверждения таможенной стоимости товара позволяет существенно уменьшить налоги и таможенные пошлины. Кроме того, подтверждение заявленной таможенной стоимости для таможни дает возможность устанавливать цены на экспортируемую и импортируемую продукцию. Как показала практика, оценка для подтверждения таможенной стоимости товара (подтверждение стоимости материалов, ввозимых из-за границы) сводит к минимуму все возможные споры и разногласия с таможенными органами по поводу их цены.

Оценка для бухгалтерского учета

В практике бухгалтерского учета регулярно возникает потребность в проведении оценки имущества для целей переоценки, списания или постановки на баланс.

Грамотная оценка для бухгалтерского учета позволяет получить общие показатели всех имеющихся на предприятии средствах, а также тех источников, откуда эти средства поступают. Сразу же отметим, что оценка для бухгалтерского учета, например, оценка для списания имущества, либо оценка при постановке на баланс производится согласно действующему законодательству по специально разработанным методикам.

Обычно, основные средства предприятия составляют большую часть активов, поэтому их стоимость и состав представляют немалый интерес для акционеров, учредителей, инвесторов и руководителей компании. Именно поэтому оценка и переоценка основных фондов организации всегда пользуется спросом. Результаты инвентаризация и переоценка основных средств предприятия позволяют четко представить себе реальное финансовое положение компании, что, в свою очередь, дает возможность повысить эффективность хозяйственной деятельности предприятия.

Кроме того, переоценка основных средств является идеальной основой для расчета амортизационных отчислений и налога на имущество.

Порядок и правила оценки для списания имущества (постановки его на баланс) подчиняются регламенту о ведении бухгалтерской отчетности и учета России и разнообразными ПБУ (положениями о бухучете). При этом оценка при постановке на баланс (снятии с него) осуществляется по фактической цене объектов.

Оценка для принятия управленческих решений

В любом бизнесе для принятия управленческих решений необходима достоверная и актуальная информация о ситуации на рынке и о стоимости активов предприятия.

Именно в этом вопросе могут быть полезны услуги независимых оценщиков.

Перед тем, как начинать определенные бизнес-действия, менеджмент организации обязан четко представлять себе их цели. Грамотная оценка для управленческих решений позволяет руководству компании определить тактическую цель для какого-либо определенного действия, и стратегическую - на длительную перспективу. При этом, например, оценка для реструктуризации бизнеса должна иметь измеримые и конкретные цели. Другими словами, для каждой цели должен быть определенный критерий, с помощью которого есть возможность оценить уровень достижения этой цели. Если подобный критерий отсутствует, то осуществить контроль, являющийся ключевой управленческой функцией, невозможно. Оценка для управленческих решений, а видов е? может быть несколько - оценка для передачи в доверительное управление компании или оценка при реструктуризации бизнеса, и дает возможность четко определиться с целями предпринимательских действий, направленными на улучшение работы организации.

Оценка для судебных разбирательств

Оценка для суда необходима в ходе рассмотрения судебных исков по имуществу. В судебном заседании всегда возникают вопросы о конкретной стоимости требований, и только независимая оценка для суда способна стать тем фактором, который поставит точку в судебном споре.

Любой суд требует точную стоимость предъявленного иска, поэтому необходима конкретная цена дома, квартиры, земельного участка или другого имущества рассматриваемого в суде.

Данная цена обязана быть обоснованной. Таким обоснованием является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости данного имущества.

Оценка для суда обычно требуется в таких ситуациях:

оценка в случае возникновения споров с налоговыми органами о правильности начисления и уплаты налогов;

оценка при определении размера ущерба (или упущенной выгоды);

оценка при разделе имущества;

оценка при изъятии имущества для муниципальных и государственных нужд;

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости.п.5 ФСО №2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

  • · рыночная стоимость;
  • · инвестиционная стоимость;
  • · ликвидационная стоимость;
  • · кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • · одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • · стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • · объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • · цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • · платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

  • ? Сравнительный подход
  • ? Затратный подход
  • ? Доходный подход

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.Основные подходы оценки недвижимости

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маргинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маргинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "DueDiligence" (дью-димлидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирование денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

  • 1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем её корректировки на риски.
  • 2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов - стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском , обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

Понятие «оценка построек» подразумевает определение цены объекта, а также определение прав (собственность, аренда и т. д.) в отношении имущества, на которое надлежит установить цену.

Основанием и целью для оценки стоимости помещения служат такие сложившиеся обстоятельства, как:

  • покупка или продажа;
  • необходимость страхования недвижимого имущества;
  • внесение постройки в уставный фонд;
  • переход недвижимого имущества наследнику после смерти наследодателя;
  • получение банковского займа, предусматривающего залог недвижимого имущества;
  • выполнение решений судовых инстанций.

Справка. Основания для оценки имущества, принадлежащего к разряду недвижимого, могут быть различными, но все они имеют правовую базу, которая основывается на законодательных актах РФ.

Законодательное основание

Институт оценки регулируется ФЗ № 135 от 29.07. 1998 года , вместе с внесенными в него изменениями, который является основанием для проведения процедуры уполномоченными лицами.

Статьи закона оговаривают суть такой деятельности в РФ, определяют лиц, проводящих оценку недвижимости, устанавливают правила и требования к оценке помещения, а также указывают на случаи, которые предусматривают установку оценочной стоимости на помещение.

Особенности при выяснении стоимости помещения

Процедура оценки недвижимости учитывает некоторые особенности при выяснении цены объекта и полностью зависит от различных обстоятельств, которые являются определяющими при проведении такой деятельности. Оценка имущества, относящегося к категории недвижимого, должна учитывать:

  1. тип строения;
  2. предназначение объекта;
  3. состояние недвижимого имущества;
  4. месторасположение постройки;
  5. размеры строения;
  6. доступность транспортного сообщения с объектом.

Учет всех этих факторов позволяет определить одну из трех категорий применяемой к объекту оценки, которая предполагает:

  • рыночную оценку недвижимости;
  • затратную оценку на объект;
  • доходную оценку объекта недвижимости.

Каждая категория предусматривает определенную цель, относительно которой будет проводиться оценка недвижимости, а также несколько видов определения стоимости объекта: потребительская, страховая, инвестиционная, залоговая, утилизационная и другие.

Важно! Завершение процедуры оценки объекта предполагает предоставление оценочной организацией полного пакета документации заказчику с описанием всех причин повлиявших на окончательный результат определения стоимости.

Характеристика этапов

Процедура, предусматривающая оценку определенных объектов недвижимости, состоит из нескольких необходимых для ее проведения этапов, согласно которым оценщик определяет основы последовательность своих действий.

Законодательный процесс оценки недвижимого имущества характеризуется следующими действиями:

  1. определяются характерные особенности объекта недвижимости.
  2. Анализируются условия рынка, относящегося к недвижимому имуществу.
  3. Выбираются способы оценки недвижимых объектов и производятся необходимые для этого расчеты.
  4. Формируются и анализируются полученные в результате проведенных оценщиком действий величины, определяющие стоимость объекта.
  5. Заказчик получает полный отчет о цене постройки, а также подробное изложение всех причин, оказавших свое влияние на итоговую цену.

Расчетная цена недвижимости

Расчеты, предусматривающие оценку цены помещения, зависят от особенностей этого самого помещения, а также от цели оценки и прочих условий и особенностей.

В расчетной цене постройки учитывается:


Какой бывает дата процедуры?

Дата оценки постройки – это календарный день, в который специалистами уполномоченной организации определяется заключительная объявленная и зафиксированная стоимость объекта не зависимо от даты подписанного оценщиками отчета.

Дата оценки подразумевает под собой особое требование, согласно которому цена объекта привязывается к конкретному числу его окончательной оценки.

Такое требование нужно для фиксации оценки помещения на конкретную дату в условиях постоянно изменяющихся рыночных цен.

Если объектом является квартира

Оценка квартиры обязательно предусматривает осмотр жилого помещения представителем оценивающей его компании, а еще – подробно учитывает все особенности и детали помещения, на которое следует установить цену.

При проведении специалистом экспертной оценки квартиры предусматриваются такие действия:

  1. выбор организации, которая будет осуществлять данную процедуру.
  2. Подготовка необходимых для начала процесса определения стоимости квартиры документов, которые предусматривают предоставление:
    • документ, подтверждающий право собственности;
    • техпаспорт или справка ЕГРН;
    • поэтажный план;
    • паспорт;
    • экспликация к предоставленному собственником поэтажному плану.
  3. Проведение фотосъемки жилого помещения, подъезда, двора, фасада здания по определенному адресу для оценки его привлекательности.
  4. Внесение данных о помещении в смотровой лист, на основании которого уполномоченным лицом будет составлен отчет и определена стоимость квартиры.

Корректировки при установлении стоимости

Процедура оценки уполномоченными лицами объектов недвижимости не может пройти без внесения поправок в разработанную организациями типовую документацию. Корректировки напрямую зависят от определенных характеристик объекта, особенностей расположения предмета недвижимости, а также от большого количества причин, влияющих на окончательное установление его стоимости.

Вносимые поправки учитывают:


Справка. Каждая поправка, вносимая в документ, имеет свои особенности, а также зависит от ряда причин и условий, с которыми приходится сталкиваться при оценке.

На тип постройки

Поправка, предусматривающая тип здания, вносится оценщиком в тех случаях, когда дом относится к категории блочных или панельных сооружений, что удешевляет расположенные в нем квартиры в размере 10-15%.

К жилым зданиям, сооруженным из кирпича, такая корректировка не применяется, в документе уже предусмотрена определенная формула расчета, предназначенная для таких строений. Дома построенные из более современных, безопасных и экологически чистых материалов всегда дороже устаревших конструкций.

Учет расходов

Оценка недвижимого имущества предполагает доходный подход к учету расходуемых средств на содержание и эксплуатацию объекта оценки, где учитываются все возможные варианты доходной и расходной части .

Полученные результаты находят свое отражение в бюджете, согласно которому можно рассчитать стоимость в этой категории учета.

Операционные расходы

Определение стоимости недвижимого имущества учитывает расходы на содержание и эксплуатацию объекта, и относит их к категории операционных расходов (ОР). В свою очередь, такие операционные издержки разделяются на три вида:

  1. расходы условно-постоянные. Этот вид издержек подразумевает под собой учитываемые оценщиками издержки, применяемые для стабильного функционирования и эксплуатации объекта недвижимости.

    Размер условно-постоянных расходов не зависит от загруженности попадающего под оценку объекта, а сумма операционных расходов на его содержание стабильна и находится на одном и том же установленном уровне.

  2. Расходы условно-переменные. Вид издержек, полностью зависящий от загруженности недвижимого объекта.
  3. Расходы замещения. Издержки, предназначенные на замещение выходящих из эксплуатации деталей и элементов здания. Такие расходы из-за их зачисления в отдельный фонд называют расходами резерва.

Что подлежит оценке?

Объект недвижимости

Каждый объект недвижимости, в зависимости от условий его места расположения, конструкции, цели назначения, а также множества других факторов имеет свои определенные особенности. Не бывает двух абсолютно одинаковых подлежащих оценке объектов.

Индивидуальный подход к установлению стоимости недвижимого имущества учитывает все детали оценки, которые могут повлиять на окончательный результат определения стоимости объекта.

Ремонта квартиры

Для того, чтобы установить фактическую стоимость квартиры необходимо провести оценку произведенного в квартире ремонта и прибавить к стоимости жилья ту сумму, которая была затрачена на ремонт помещений. В случаях, когда ремонт не был произведен, из фактической стоимости жилого помещения исчисляются те деньги, которые потребуются на ремонт.

На практике оценка ремонта помещения позволяет оценщику производить свои действия в установленной компанией последовательности:

  1. представителем организации анализируется физический износ жилого помещения;
  2. Специалист компании осуществляет все необходимые замеры для определения стоимости ремонта;
  3. Основываясь на полученных результатах представитель организации производит оценку общего состояния квартиры;
  4. На заключительном этапе подготавливается смета, предусматривающая стоимость выполненных ремонтно-строительных работ в помещении, а также рассчитывается цена материалов в случае, когда помещение требует ремонта.

Оценка ремонта квартиры производится на в различных целях, но в основном заказчик приглашает оценщика на свою жилплощадь с целью покупки и продажи жилья, а также оценки нанесенного помещению ущерба для подачи иска в судебные инстанции.

Справка. Для более качественного проведения оценки квартиры заказчик может предоставить оценщику товарные чеки, акты выполненных работ, договора, накладные и другую документацию. Полученная дополнительная информация поможет специалисту установить реальную стоимость ремонта помещения.

Домашней мебели

Чтобы произвести оценку находящейся в квартире мебели специалисту необходимо сделать анализ потребительских качеств присутствующего в помещении имущества, учесть год изготовления, изучить состояние, предложение, спрос, провести параллель с современными аналогами.

Процесс оценки подразумевает под собой осмотр имущества, его фотографирование, а также составление отчетной документации о фактической стоимости мебели.

Наиболее часто процедура оценки мебели происходит при проведении таких операций:

  • покупка или продажа помещения;
  • аренда;
  • дарение;
  • включение мебели в уставный фонд;
  • налогообложения;
  • раздела имущества;
  • процесс получения страховки.

Комнаты

Отличительная особенность оценки комнаты состоит в процедуре определения стоимости принадлежащей одному из владельцев доли, которая исчисляется делением оценочной суммы на количество собственников прописанных в помещении.

Оценка комнаты производится при наличии таких необходимых документов:

  1. паспорта владельцев помещения;
  2. документ, утверждающий права на жилое помещение;
  3. техпаспорт либо справка из ЕГРН;
  4. план поэтажный;
  5. экспликация.

Внимание! В особых предусмотренных законодательством случаях может потребоваться документ, подтверждающий право вступления в наследство.

Загородных зданий

Рынок загородной недвижимости очень популярен среди населения. Очень часто спрос на жилье превышает предложения, и цены становятся выше даже рыночной стоимости. Независимая оценка помогает установить реальную цену на недвижимость и уравновесить баланс между продавцом и покупателем.

Оценка загородной недвижимости учитывает удаленность объекта от города и транспортное сообщение, учитывается наличие природных ресурсов, определяется качество воды, почвы, учитывается наличие инженерных коммуникаций.

Большое значение для установления стоимости объекта имеет наличие развитой инфраструктуры, наличие подъездных путей и качество дорог.

Независимые оценочные компании

Как правило, оценку недвижимости проводят независимые оценочные компании, которые имеют лицензии на данный вид деятельности, а специалисты, производящие оценку, застраховав свою личную ответственность, получают соответствующие сертификаты.

Решение вопроса оценки такими организациями осуществляется в течении 1-3 дней, после чего заказчик получает подробный отчет о стоимости объекта, что позволяет ему производить с прошедшим процедуру оценки имуществом любые виды предусмотренных законодательством сделок.

Проведение инспектирования подразумевает под собой оплату заказчиком услуг специалиста в денежных суммах, которые зафиксированы на территории РФ. Средняя стоимость оценки недвижимости определена в таком размере:

  • однокомнатная квартира – 2500 рублей;
  • двухкомнатная квартира – 3125 рублей;
  • трехкомнатная квартира – 3125 рублей;
  • более четырех комнат – 5000 рублей;
  • частные жилые дома – 7500 рублей;
  • коттеджи – 7500 рублей;
  • сооружения незавершенного строительства (до 100 кв. м) – 5000 рублей;
  • размером от 100 до 300 кв. м – 7500 рублей;
  • размером от 300 до 500 кв. м – 15000 рублей;
  • размером от 500 до 700 кв.м – 17500 рублей;
  • размером от 700 до 1000 кв. м – 22500 рублей;
  • размером от 1000 до 5000 кв. м – 25000 рублей.

Внимание! Стоимость оценки недвижимости в зависимости от условий, особенностей и географического расположения различных регионов РФ могут существенно отличатся.

СРО

Одной из некоммерческих организаций, которая занимается независимой оценкой объектов недвижимости, является саморегулирующая организация оценщиков (СРО). Законодательная деятельность СРО регулируется ФЗ РФ №315 и № 135 .

Организация состоит из физических лиц работающих оценщиками, как по трудовому договору с юридическим лицом, так и занимающихся частной практикой, которые застраховавших свою личную ответственность.

СТК

Основанная в 1998 году консалтинговая компания, занимающаяся на территории РФ не только оценкой объектов недвижимости, но также анализом и оценкой стоимости активов различных предприятий, имеет большой опыт в ведении своей деятельности.

Ее филиалы разбросаны практически по всем регионам страны, что предоставляет возможность любым гражданским и юридическим лицам вступить в деловые отношения с завоевавшей популярность организацией.

Тесное сотрудничество предприятия с российскими банками, в частности с ЦНС позволяет не только заниматься оценкой имущества своих клиентов, но и углублять сотрудничество со своими партнерами в сфере обеспечения объектов недвижимости программным обеспечением, а также вносить свой вклад в развитие ипотечного кредитования.

ЦНС

Центр недвижимости организованный Сбербанком предлагает на сегодняшний день своим клиентам на территории Москвы уникальную возможность проводить оценку недвижимости через созданный специалистами ЦНС сервис.

Центр недвижимости качественно и в кратчайшие сроки оценивает объекты недвижимости своих заказчиков и своевременно предоставляет им необходимую отчетность.

Оценка недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, где учитываются все мельчайшие детали, характеристики, особенности и условия содержания объекта . Только специалисты обладающие профессиональными навыками оценки имущества могут установить реальную стоимость объектов недвижимости.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

  • 1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
  • 2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
  • 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
  • 4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
  • 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

  • 1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле (1):

ПВД=S x Na, (1)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м,

Nа - арендная ставка за 1 кв.м.

3. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле (2):

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где ДВД - действительный валовой доход,

ПВД - потенциальный валовой доход,

Кз - коэффициент загрузки площадей,

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

4. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

5. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.

Сравнительный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  • 1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  • 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  • 3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  • 4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

  • · анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
  • · статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
  • · анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Согласование результатов

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.