Незавершенное строительство. Что такое объект незавершенного строительства Незавершенное строительство что делать

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем в законе не закреплено четкого определения названного термина. С учетом сложившейся судпрактики можно прийти к выводу, что суды считают таким объектом:

• как здания, так и строения или сооружения, т. к. упомянутый юридический термин используется для характеристики самого процесса строительства и его этапов, а не особенностей конструкции такого объекта или его функционального предназначения (определение ВАС РФ от 09.09.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007);
• перечисленные в предыдущем пункте объекты, которые на данном этапе не могут использоваться по своему назначению, т. к. не осуществлен их ввод в эксплуатацию и они находятся на этапе строительства.

Пленум ВС РФ в своем постановлении от 23.06.2015 № 25 указал, что для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства надлежит установить наличие завершенных работ по устройству фундамента или аналогичных им работ (п. 38).

Вместе с тем степень готовности объекта незавершенного строительства , с точки зрения судов, в данном случае не всегда является определяющей. Поскольку таким объектом может быть признан объект с любой степенью готовности, отличной от 0% (см., например, определение Ярославского облсуда от 19.12.2014 по делу № 33-6754/2014, в котором суд указал, что таким объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка, на котором они ведутся), в т. ч. и с готовностью 100% (например, определение Костромского облсуда от 08.04.2015 по делу № 33-485/2015), определяющим считается наличие документов о вводе в эксплуатацию.

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него

Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст. 40 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По общему же правилу госрегистрация прав на незавершенный объект и постановка на ГКН производятся на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и разрешения на строительство такого объекта (п. 10 названной статьи).

В собственность названный объект можно зарегистрировать только в ситуации, если он не выступает предметом договора стройподряда и если собственнику необходимо произвести с этим объектом сделку (например, продать), т. е. право на него должно быть передано иным лицам (см. п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Названный объект может быть отчужден, в т. ч. выступать предметом договора купли-продажи, а передача права при этом подлежит госрегистрации (п. 7 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).

Приказ о передаче объекта от застройщика

Необходимость передать объект незавершенного строительства от застройщика другим лицам может возникнуть в различных ситуациях. Основанием к этому может послужить производственная необходимость (например, окончание строительства может быть произведено только другим застройщиком) или банкротство застройщика (ст. 201.10 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

В таких случаях решение органа управления оформляется приказом о передаче такого объекта. Аналогичным образом должны быть оформлены и иные решения, определяющие судьбу объекта, в т. ч. консервация строительства, его списание и т. д. Разумеется, помимо названного распорядительного документа должна быть подготовлена и иная необходимая по процедуре документация (например, соглашение о расторжении договора с предыдущим застройщиком и т. п.).

Итак, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. К нему в т. ч. могут быть отнесены объекты, степень готовности которых достигает 100 %, но при этом документы на ввод в эксплуатацию которых отсутствуют.

Достаточно часто встречается ситуация, когда по той или иной причине дом не получается возвести до конца. Тогда возникает вопрос, как определить степень готовности объекта незавершенного строительства. Это не праздный интерес, ведь в зависимости от ответа, решается дальнейшая судьба здания. Когда можно считать объект недвижимостью? Как протекает его приемка и регистрация?

Основные термины

Изначально важно разобраться, что понимают под объектом незавершенного строительства. Ведь можно по-разному относиться к формулировкам. А это весьма сложное определение, которое включает целый комплекс понятий.

Под незавершенным строительством понимают все выполненные работы, которые успел оплатить заказчик. Сюда относят как завершенные мероприятия, так и не доведенные до конца. В строительстве многоэтажного и частного дома используется различное оборудование, и его стоимость тоже должна учитываться. Если рассматривать терминологию с юридической точки зрения, то объектом является предмет договора строительного подряда. Когда он остается на стадии возведения, можно говорить о незавершенном строительстве.

Однако сложность в регулировании имущественных споров и разбирательств между заказчиком и подрядчиком обусловлена тем, что в российском законодательстве нет четкой дефиниции - объект незавершенного строительства. В Гражданском кодексе есть указания, что считать недвижимым имуществом. В Градостроительном же подразумевается, что незавершенные объекты - это капитальные строения.

В целом термин остается неконкретизированным, что усложняет решение многочисленных задач, связанных с управлением таким имуществом. Поэтому юристы рекомендуют обращаться еще и к инструкции, которая регламентирует порядок составления статистических отчетов по объектам капитального строительства. В ней четко указано, что речь может идти о строении, для которого составлена отдельная смета и проект. Причем неважно, изготавливалась ли такая документация для строительства либо реконструкции, капитального ремонта или технического перевооружения.

Наконец, чтобы поставить точку с дефинициями в правовом поле, юристы рекомендуют отталкиваться от термина «объект строительства». Ведь по факту он остается таковым вне зависимости от того, достроен он до конца или нет. Если же возникают судебные споры, то судьи часто принимают во внимание не столько документацию, сколько реальные физические свойства предмета спора. Когда он обладает качествами недвижимого имущества, то и рассматривается в дальнейшем с этой позиции.

Регистрация недостроя

Актуальным остается вопрос, нужна и возможна ли регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. На первый взгляд, ответ лежит на поверхности - любой многоквартирный либо частный дом нужно зарегистрировать. Поскольку только после этого возникает право собственности и проистекающие из него права. Об этом сказано в Гражданском кодексе (пункт первый статьи 131).

Однако на практике не всегда получается пройти необходимую процедуру. Поскольку для регистрации должны быть веские основания, а законодательно прописан ряд условий, которые необходимо соблюсти.

Чтобы разобраться подробнее с правами граждан, следует рассмотреть несколько ситуаций. Проще всего обстоят дела, когда человек имеет при себе следующие важные документы:

• право собственности на земельный участок, где стоится дом;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• проект строительства;
• бумаги, которые описывают состояние объекта.

Этого пакета будет достаточно, чтобы пройти процедуру регистрации. По факту же чаще наблюдаются более сложные ситуации, когда гражданин располагает участком по иному праву, или он не имеет всех бумаг по той простой причине, что строительство является самовольным. Увы, после изменения законодательства о регистрации недвижимого имущества оформление самостроя практически стало неосуществимым. Единственный вариант перевести его в правовую плоскость - побороться за этот шанс в суде.

Есть в законодательстве еще один важный пункт, где сказано, что регистрация объекта невозможна, если он строится в соответствии с действующим соглашением строительного подряда. Это значительно усложняет дело, когда возникает проблема с застройщиком, который фактически не выполняет своих обязательств, а договор с ним не расторгнут и не приостановлен.

Следовательно, в такой ситуации при незавершенном строительстве жилого дома придется действовать исключительно в правовом русле. Регистрация будет возможна только, если стороны договорились расторгнуть договор. Также один из участников сделки может обратиться в суд, чтобы тот вынес решение о прекращении действия соглашения в одностороннем порядке. Есть еще несколько вариантов, каким образом можно подготовиться к регистрации имущества.

Например, основанием для оформления документов на объект будет акт приема-сдачи определенного объема строительных работ. Подписав его, стороны правомочны заявить о приостановлении действия договора.

Никто из граждан не застрахован от сложных ситуаций, когда подрядчик объявлен банкротом либо невозможно исполнить условия сделки. И в этом случае существуют законные пути к оформлению объекта недвижимости и регистрации прав на него. Можно по форме составить соответствующий документ, который подтверждает, что договорные отношения между застройщиком и заказчиком прекращены.

Процедура консервации

Если заказчик на время приостанавливает сотрудничество с застройщиком, но уверен, что в будущем продолжит строительство, в его интересах сохранить строение. Для этого принимают целый комплекс мер, поскольку недостроенное здание является уязвимым перед воздействием разнообразных разрушительных факторов. Для предупреждения его разрушения прибегают к консервации объекта незавершенного строительства. Это серьезный механизм, который важно соблюдать и в правовой плоскости.

В данном случае степень готовности объекта незавершенного строительства не играет никакой роли. Основополагающий критерий, позволяющий четко определить, нужна консервация или нет, - это срок, на который строительство прекращено. Если стройка замирает на полгода или дольше, тогда в обязательном необходимо порядке принять все меры к сохранению строения. А это означает соблюдение целого ряда условностей.

Для передачи объекта на консервацию стороны должны договориться, кто будет оплачивать такие мероприятия. Важно определиться, кто станет ответственным за сохранность строения. Плюс понадобится разработка соответствующей технической документации. В ней детально расписывается, какие работы будут проведены в рамках консервации объекта незавершенного строительства, в какие сроки они должны быть выполнены.

В обязательном порядке заполняется акт приема здания, где фиксируют, в каком состоянии оно находится. Важно перечислить материалы, конструкции и оборудование, которые будут находиться в законсервированном состоянии. Далее застройщик обязан уведомить о консервации компетентные органы. Причем на это выделено ограниченное время - до 10 дней. И после этого компания является по факту ответственной за осуществление всех необходимых работ: если она их не сделает, ее ожидает наказание по Кодексу об административных правонарушениях.

Когда срок консервации истечет, на объекте можно возобновлять строительные мероприятия. Но и эта процедура требует соблюдения определенных правил. В данном случае тоже заполняется акт приема-передачи. В нем описывают, в каком состоянии здание возвращают подрядчику.

Это пример упрощенной подготовки к консервации. Поскольку если речь идет об объекте, который связан с воздействием на экологию, то для его консервации дополнительно потребуется получить еще и соответствующее разрешение от экологов.

Важные сведения

Для совершения различных операций с недвижимым имуществом бывает важно определить, в какой степени завершенности находится объект. Например, это необходимо для его оценки, чтобы далее можно было заключать сделки. В законодательстве выделено всего четыре степени, которые принято определять, соотнося реальное положение дел с проектной документацией.

Чем крупнее здание, тем сложнее разбираться в его готовности. Особенно когда приходится оперировать разными данными. А для грамотного определения степени завершения строительства важно обращать внимание и на архитектурно-строительную часть, и на акты по факту выполненных работ, и на смету.

Первой считается начальная стадия строительства. В цифрах она выражается в выполнении до 15% всех запланированных строительных работ. В действительности же об этой степени можно говорить, когда у заказчика хотя бы есть на руках проект и проведены изыскания, предшествующие возведению дома. Начальной считается стадия, когда уже выбраны поставщики материалов и оборудования. Сюда же относят состояние, если на территории построены временные объекты, которые необходимы в ходе капитального строительства.

Средняя стадия включает больше вариантов. Если переданный объект по бумагам готов на 50%, это и есть средняя степень готовности. А вот работы для этого выполняют разные. Например, о средней готовности говорят, когда у дома есть стены и крыша. Можно так же обозначать строение, в котором уже монтируют внутренние системы и технологическое оборудование.

Если здание построено на 50–75%, это высокая стадия строительства. О такой степени свидетельствуют полностью готовые стены и крыша, смонтированные внутренние системы и оборудование (не в полной мере, но не меньше 75%), а также высокая степень готовности дома, в котором уже приступили к отделке.

Наконец, строительство вышло на финишную прямую, началась его завершающая стадия, если по бумагам здание готово минимум на 75%. Это означает, что в нем уже полным ходом идет отделка. Такие работы должны быть сделаны на 50–99%. Плюс к этому о завершающей стадии свидетельствует переход к пусконаладочным мероприятиям.

Ну здесь Вы явно погорячились. Если уж взялись за тех планы, то и исполняйте ТРЕБОВАНИЯ к ТЕХНИЧЕСКИМ ПЛАНАМ. Например п.50 Приказа МЭР №52 от 10.02.2012. Там явно определено КАК рассчитывать степень готовности в случае отсутствия ее (готовности) в документах-основаниях. По поводу не замарачиваться на счет степени готовности, я полностью согласен с Кос. Если Вы начнете "замарачиваться", то, по Вашей же логике, необходимо будет выполнить условие п.12, вышеупомянутого приказа - "Если при подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения." Вот и включайте Таблицы УПВС и другие нормативные документы, которыми пользовались при расчете степени готовности ОНС.(А Вам это надо?) Ну а если более детально рассмотреть п.12 приказа, то ключевая фраза - "При этом факт существования объекта незавершенного строительства подтверждается кадастровым инженером по результатам натурного обследования..." Все, и никого, по сути, не интересует степень его готовности, главное ОНС есть, ставь на учет, регистрируй и плати налоги . Скажу больше, что никто и проверять не будет, в силу того, что на КП такие функции не возложены.
А вообще то не стоит путать тех.инвентаризацию с кадастровым учетом, а то можно в такие дебри залесть...

Нажмите, чтобы раскрыть...

50. В строке "9" графы "3" таблицы "Характеристики объекта незавершенного строительства" указываются сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в пункте 12 настоящих Требований.
При отсутствии в документах, на основании которых подготавливался технический план, сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства определяется кадастровым инженером по одному из следующих правил:
1) в соответствии со сметой на строительство по формуле:
Степень = 100 х Объем выполненных работ / Стоимость строительства,
где
Степень - степень готовности объекта незавершенного строительства (%);
Объем выполненных работ - стоимость фактически выполненных работ (руб.);
Стоимость строительства - стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.).

Вопрос конечно дискуссионный.....может быть КИ известны стоимостные показатели по пп.1 п.50 приказа....милости просим...посчитает...ибо операции с дробям и пока еще помним. В противном случае см пп.2 п.50, а там, как мы видим, "значение удельного веса конструктивного элемента в объекте". И никакого другого документа, регламентирующего эти веса по типам объектов, кроме УПВС НЕТ! (если есть подскажите...буду очень признателен). Или интуитивно (по наитию) вы сможете определить процент готовности незавершенного строительством крупного предприятия пищевой промышленности с парой десятков зданий и цехов в разной степени готовности (краски сгущаю сознательно). Что касается п.12 согласен, но включение в состав приложения таблицы УПВС не считаю решающим событием в объеме работ по составлению ТП. Кроме того не забутте про КОАП...ст.14.35 п.4. Так что лично я предпочитаю "заморачиваться".....хотя это дело сугубо личное. Что касается про божий дар и яишницу, то взявшись за изготовление ТП, мы -КИ, волей или неволей должны ориентироваться в вопросаз инвентаризации, ну...хотя бы в общих чертах

Андрей Соколов

Написано статей

Строительство частного дома в современных условиях является выгодным и надежным вариантом, позволяющих одновременно сэкономить и улучшить условия жизни семьи в РФ. Альтернативным решением для жителей мегаполисов становится участие в долевом строительстве, т. е. покупка только строящегося жилья, ведь оно существенно дешевле недвижимости на вторичном рынке. Однако в современных условиях мирового экономического кризиса покупать недострой довольно рискованно, ведь такое имущество может превратиться в объект незавершенного строительства, а что делать с такой недвижимостью, известно и понятно не всем.

Незаконченное строительство является сложным комплексным понятием, при котором стоит учитывать ряд уже произведенных расходов, включая стоимость выполненных работ и вложенных инвестиций. Его объект - это любой дом, квартира или здание, которые выступают предметом договора заказчика и строительного подряда, находящиеся на стадии возведения. Более четкого определения Гражданский и Жилищный кодекс РФ не дает. Однако существующая практика позволяет сделать ряд выводов, а именно понять, что ОНС - это всегда недвижимость, носящая капитальный характер. Основными признаками, которые отличают такое строение, является прочный фундамент, демонтаж которого оставит серьезные повреждения на земельном участке, персональная обособленность объекта и неоконченный процесс выполнения строительных работ (временно остановленный, законсервированный или полностью прекращенный).

Регистрация и учет объектов незавершенного строительства

Статья 131 Гражданского законодательства РФ гласит, что все объекты недвижимости, вещные права, имущество и сделки с ним в обязательном порядке должны подвергаться государственной регистрации в специальных контролирующих органах, занимающихся учетом, а именно в Росреестре. Именно здесь оформляется право собственности на переданный в эксплуатацию и готовый к использованию объект недвижимости. Отсюда следует логичный вопрос: кто может претендовать на квартиру или дом, как зарегистрировать права на собственность, если объект не достроен? Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства в подобных обстоятельствах будет проводиться с учетом того, кому принадлежит земля, где возведен многоквартирный или частный дом.

Возводимый объект, на момент регистрации который выступает предметом договора строительного подряда, не может быть официально зарегистрирован, т. к. все проводимые процедуры будут признаны незаконными. Это связано, в первую очередь, с тем, что подрядчик сохраняет право на возобновление работ, что увеличивает риск претензий со стороны третьих лиц.

Земля под ОНС должна быть правильно и законно оформлена. Если начать стройку на земле, не предназначенной для возведения жилого дома, строение будет признано самовольной постройкой, что повлечет наложение административной ответственности, снос здания и дополнительные финансовые вложения. Неправильно оформленное свидетельство, закрепляющее право собственности на территорию, может стать причиной отказа при легализации объекта в Росреестре. Помимо свидетельства в этот государственную структуру потребуется предоставить проект или план, смету и образцы проводимых расчетов, разрешение на строительство, а также другие бумаги, устанавливаемые для каждого соискателя в персональном порядке.

Доказательством того, что объект подчиняется условиям и обязательствам договора строительного подряда, может выступать постановление суда или акт приема передачи объекта. Заказчик строительных работ оформляет право собственности, используя индивидуальный алгоритм. Если речь идет о многоквартирном доме, то затем будущие жильцы будут приобретать право распоряжения на основе грамотно составленного договора купли-продажи. Образец такого документа для ознакомления каждый желающий может сегодня скачать в сети. Незавершенное строительство жилого дома надо начинать с обращения в отдел архитектуры и градостроительства города. Льготные правила и ускоренные сроки процедуры предусмотрены для тех, кто желает оформить право собственности на недостроенную дачу. Здесь основным документом станет кадастровый план участка и объекта.

Оценка и определение степени готовности объекта незавершенного строительства

По закону нельзя просто бросить строительство дома, необходимо официальное оформление прекращения строительных мероприятий, альтернативным вариантом станет консервация объекта незавершенного строительства. Этот вариант применяется к имуществу с целью обеспечить сохранность конструкций и проведенных работ. Он используется в случае, когда застройщик вынужден прекратить возведение здания на срок более полугода. При этом лицу предстоит установить перечень работ и круг лиц, ответственных за это мероприятие. Консервация объекта незавершенного строительства всегда сопровождается инвентаризационными работами.

Через время у лица могут снова появиться средства или найдутся инвесторы, готовые вложить деньги в недвижимость. В таком случае потребуется оценка имущества и его ликвидных показателей. Заниматься вопросом проверки и расчетов должны грамотные и квалифицированные специалисты. При проведении экспертизы важно определить степень готовности объекта незавершенного строительства. Этот показатель всегда представляется в виде процентного соотношения. Он нужен для проверки соответствия понесенных затрат реальным суммам вложений, а также для определения точного размера инвестиций, необходимого для продолжения и полного завершения строительных работ.

Нужно понимать, что для того, чтобы степень готовности объекта незавершенного строительства была максимально объективна и обоснована, нужно точно определить класс и тип объекта. Способов классификации в современной системе довольно много, но чаще других используется вариант, связанный с оценкой здания, как объекта, приносящего доход. Провести экспертные работы можно с целью:

• постановки ОНС на учет;
• определения рыночной стоимости имущества;
• покупке или продажи недвижимости;
• проверки перспективы возобновления строительства;
• рационализации использования земли, находящейся под незавершенным объектом недвижимости.

Оценка нужна при расконсервации объекта. При этом нужно учитывать дополнительные расходы, которые лягут на плечи инвесторов, ведь изначально их нельзя предусмотреть в договоре. Восстановить здание и придать ему прежние эксплуатационные и технические характеристики, после чего продолжить стройку, чтобы впоследствии продать завершенный объект, будет непросто, поэтому важно хорошо изучить законодательство в данной отрасли, а при необходимости, вовремя проконсультироваться с компетентным юристом.

Акт приема ОНС и порядок его составления в 2019 году

Когда незавершенный объект будет закончен, застройщик обязан будет сдать его заказчику. Этот процесс обязательно должен сопровождать акт приема здания. Такой же документ придется составить, если произойдет смена подрядчика. Заменить исполнителя работ можно только на основании дополнительного соглашения и письменного разрешения заказчика строительства. Форма документа является подтверждением того, что стороны исполнили обязательства по основному договору на оказание услуг. Подпись застройщика на акте свидетельствует, что объект освобожден от посягательств на него со стороны третьих лиц.

Чтобы понять, как выглядит акт, и каковы основные правила его составления, его значение, необходимо заблаговременно скачать пример документа в сети, и изучить его структуру. Акт составляется в трех экземплярах. По одному образцу достанется заказчику и исполнителю работ, а третий будет нужен для передачи в государственные регистрационные структуры. Как отмечают специалисты в данной отрасли правоотношений, приемку и составление акта передачи объекта лучше совместить с оценочными работами. На основании составленного решения заказчик должен провести дорасчет с подрядчиком, который работал над проектом.

Оформить приемку можно только после того, как специально созданная комиссия, состав которой определяют стороны договора, проведет проверку документов, соответствия выполненных работ государственным стандартам, по факту измерений и контрольных испытаний. На основании акта собственник сможет поставить имущество на кадастровый учет или изменить внесенные сведения. Для получения кадастрового паспорта на объект недвижимости в контролирующие органы нужно будет предоставить разрешение на строительство, заявление и документацию на участок.

Закон разрешает изначально поставить на учет в кадастровую палату объекты незавершенного строительства, а после ввода дома в эксплуатацию, изменить его статус. Интересно, что право собственности на ОНС автоматически прекращается после того, как строение получит статус готового недвижимого имущества. Обращаться в кадастровые органы для изменения статуса объекта или переоформления свидетельства о праве собственности нужно, как можно быстрее. Сама процедура займет не более 10 рабочих дней.

Аренда и продажа объектов незавершенного строительства

Иногда заказчик строительных работ, не дожидаясь их окончания, пытается сдать объект в аренду. Если изучить действующее законодательства, то четкого запрета на осуществление данных действий нет, но установленная судебная практика гласит иначе. Суды, в большинстве случаев, признают такие сделки незаконными, что влечет необратимые отрицательные правовые последствия для сторон.

Многих россиян интересует, продажа ОНС также является противоправным действием? Ответ здесь зависит от того, имеет ли продавец свидетельство о праве собственности на объект, выданный Росреестром. Если да, то продать такое имущества при должной подготовке не составит труда. Когда заказчик строительства пытается продать незавершенный объект, важно, чтобы он был возведен для себя, а не для третьих лиц. В противном случае заказчик не сможет оформить право собственности на свое имя, именно такое мнение у большинства Арбитражных судов РФ, которые рассматривали подобные споры.

Незавершённое строительство признается таковым документально лишь тогда, когда необходимо временно «заморозить» объект. В остальных случаях он таковым считается, но не регистрируется, поскольку в этом нет необходимости.

Определения и понятия

Объектом незавершенного строительства называют любое здание или сооружение, возведение которого не завершено. Законодательство, которое дает четкое определение этому понятию, исключает из него все сооружения временного характера: киоски, навесы и другое.

Все объекты, которые не относятся к этой группе, и строительство которых временно приостановлено являются объектами незавершенного строительства. Какие причины толкают строителей на такой шаг?

Во-первых, это приостановление финансирования по каким-либо причинам. Во-вторых, - нехватка оборотных средств, оборудования, материалов и других средств материально-технического обеспечения. Особенностью таких объектов является невозможность их использования до ввода в эксплуатацию.

Здания - это жилые и нежилые строения, которые имеют признаки:

• объемная конструкция;
• наличие надземных и подземных сооружений;
• наличие инженерных систем обеспечения;
• предназначение: жилое и нежилое.

Здания могут представлять собой многоквартирные дома, блокированные дома, индивидуальные дома, производства разных уровней, учебные заведения, больницы и поликлиники, склады для хранения продукции, приюты для людей и животных, фонды, интернаты и т. д.

Сооружения — это система, которая может состоять из нескольких объектов: сооружения и вспомогательных конструкций. К сооружениям можно отнести плотину, стадион, железную и автомобильную дорогу, линии электропередач, газопроводы и другие сооружения.

Акт приемки по окончании работ

Основания для определения значения термина «объект незавершенного строительства» содержатся в статье первой Градостроительного Кодекса. Также можно воспроизвести его определение по старой инструкции по госнаблюдению за строительством. В ней к таким объектам относятся строения, на которых идут строительные работы, а также те, на которых строительство заморожено.

Когда строительство завершено, составляется специальный акт. Это документ, который признает совершившийся факт, в данном случае - окончание строительства, и визируется двумя или более сторонами. Существуют унифицированные формы первичных документов, как, например, КС-2.

Все объекты должны быть готовыми к эксплуатации и соответствовать утвержденному проекту. Подпись ставится представителем строительной компанией и генподрядчика. Документ очень важен, так как без подписей и печатей объект будет считаться незавершенным.

Этот документ применяется для приемки работ по строительству зданий и сооружений разного назначения: для жилья, производства, социальная, экономическая категория и другие. Этот акт входит в число утвержденных Госкомстатом.

Часто возникает вопрос: возможна ли регистрация права собственности на объект недвижимости, который не был завершен. В Гражданском Кодексе указано, что сначала сам дом нужно поставить на учет в госкадастр и только после возникают права собственности на дом, у тех, кто вложил средства в квартиры.

Степень готовности

К объекту незавершенного строительства можно применить характеристику в виде степени его готовности. Она считается в процентах и является результатом исследования здания или сооружения комиссией, которая состоит из квалифицированных специалистов.

Сложилась судебная практика по присвоению статуса объектам незавершенного строительства. Из-за неточности определения в современном законодательстве, определение таким объектам дано при помощи решений судов.

• здания или сооружения, которые по этапам процесса строительства, а не из-за особенностей конструкции будут называться незавершенными;
• строения, которые не могут использоваться по назначению в текущий момент;
• любая степень готовности, которая будет отличаться от начальной.

Консервация объекта незавершенного строительства

Бывают случаи когда строительство «замораживается». Порядок проведения консервации отражается в разных нормативных актах, в том числе, Гражданском Кодексе РФ. Если в интересах заказчика продолжить прерванное строительство, то ему нужно сохранить строение при помощи процедуры консервации.

Она представляет комплекс мер в строительном и правовом направлениях. Нужно принять меры по предотвращению разрушения начатой постройки. Для этого нужно решить финансовую сторону вопроса.

Чтобы состоялась передача объекта на консервацию, нужно решить:

• кто будет оплачивать весь комплекс мероприятий;
• назначить ответственного за сохранность;
• подготовить весь пакет документов.

В технической документации описывается:

• состояние строения;
• предстоящие работы;
• сроки их выполнения.

Зарегистрировав в течение 10-ти дней в госорганах объект незавершенного строительства, заказчик может его продать. Он имеет на это право, так как оформлены все необходимые бумаги о том, в каком состоянии находится объект.

Для того, чтобы сделка состоялась, приглашают для оценки рыночной стоимости независимого специалиста, который определяет реальную цену объекта.

На видео о незавершенном строительстве

Объект незавершенного строительства - это недвижимость, которую можно продать, грамотно подготовив все необходимые документы. При переходе прав от одного собственника к другому объект подлежит регистрации в госкадастре.