Банковский ипотечный кредит. Кредит на квартиру или долю

Что такое ипотека и в чем ее отличие от ипотечного кредита? Какие виды ипотечных кредитов представлены в банках? Специальные ипотечные программы – что это и на кого они рассчитаны? Что нужно для получения ипотеки? Как банк оценивает заемщика и принимает решение по кредиту? На эти и многие другие вопросы дает ответ данная статья.

По данным АИЖК за 2017 г. в РФ выдано более 1 млн. ипотечных кредитов с общей суммой 2 трлн. руб. Это почти на 40% больше предыдущего года. Доля жилищных сделок с ипотекой составила 35%. В новостройках каждая вторая сделка заключается с ипотекой.

Население России приобрело 2,85 млн. жилых помещений. 1 млн. семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки.

Рынок ипотеки развивается стабильно. Средняя ставка по ипотеке снизились к концу 2017 г. до 9,79%.

Ипотека и ипотечный кредит

Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

Нажмите для увеличения изображения

Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

Признаки ипотечного кредита, отличающие его от неипотечного

1 Залог – главный признак ипотеки. Кредит считается ипотечным, только когда он выдан под залог недвижимости.

Например , потребительский кредит, выданный под залог имеющегося жилья, является ипотечным. А кредит, выданный на покупку квартиры без оформления залога, не ипотечный.

Важно . В залог может быть оформлена не только приобретаемая, но и уже имеющаяся недвижимость.

Например , в ипотечном кредите на строительство дома, будущий дом залогом являться не может. Поэтому банк потребует оформить залог другой, уже имеющейся собственности.

2 Ипотека регламентирована Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ .

3 Ипотека подлежит государственной регистрации.

4 Ипотечный кредит – целевой. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. Потратить деньги на что-то другое не получится.

Важно . Есть варианты оформления ипотеки на покупку другого имущества или услуг. Например, предметов роскоши или на оплату обучения. Но в России эти варианты распространения не получили.

5 Сумма ипотечного кредита обычно гораздо больше, чем потребительского.

6 Длительный срок кредита. В большинстве российских банков до 30 лет.

7 Пониженные ставки, относительно потребкредитов.

Например , В Сбербанке можно оформить ипотеку по ставке от 6 до 11,5%, а потребкредит имеет минимальную ставку 11,5%.

Слово «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.

В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

Например , залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

На границе XIX – XX вв. появляются земельные банки. Они выдавали кредиты с оформлением закладных – ценных бумаг, котировавшихся на бирже. В стат. сборнике «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» закладные отмечены, как способ «первоклассного помещения капитала».

На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке».

С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.

Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

Кризис 2014, основные причины которого связаны с введением санкций и скачком доллара, снова притормозил развитие. Особенно пострадали от кризиса валютные ипотечники. Подробнее об этом в разделе “Валютная ипотека: особенности, риски”.

В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

Механизм ипотечного кредитования

Участниками ипотеки являются:

• кредитор;
• заемщик;
• застройщик;
• оценщик;
• страховщик;
• государственные органы регистрации ипотеки в лице Росреестра.

Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов . Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик. Подробнее схема ипотечной сделки показана далее в разделе «Этапы оформления ипотеки».

2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

3 Третий тип рынка – это рынок недвижимости на котором встречаются продавцы и покупатели, а также сопутствующие лица (риэлторы, оценщики, страховщики и др.) Здесь осуществляются сделки купли-продажи.

Взаимодействие рынков и участников ипотеки показано на рисунке.

Теперь давайте расшифруем рисунок:

1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

• заемщик обращается за кредитом;
• банк его одобряет;
• стороны заключают договор;
• банк выдает кредит;
• заемщик возвращает кредит.

2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

• с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи.
• риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги;
• оценочная фирма проводит оценку залога;
• страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика;
• госорганы регистрируют сделку.

3 Взаимодействие банка с другими участниками:

• возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

4 Продажа закладной инвестору.

Важно . Не всегда банк продает закладную на ипотечном рынке. Он может оставить ее у себя.

Роль ипотеки в экономике

Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.

Для банков ипотека – продукт «локомотив». На ипотечные кредиты в 2017 г. приходится 44% всех банковских кредитов населению (данные АИЖК).

Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества:

• Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции.
• Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней.
• Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%.
• Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.).
• Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

Например , кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

• При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя.
• В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора.
• Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой.
• Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита.
• Право на досрочное погашение.
• Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

Случай из жизни

Ангелина: «Мы решили купить квартиру в строящемся доме. Решающим фактором была – цена – на порядок ниже готового жилья. В итоге на свои деньги мы получили больше квадратных метров.

Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

• Налоговый вычет.

Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Вычет получают двумя способами:

• Возврат уплаченного подоходного налога.
• Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

Ирине за год начислили заработную плату на сумму 381 072 руб., с которых был уплачен подоходный налог в размере 49 539 руб.

Ирина оформила ипотеку на квартиру стоимостью 1 млн. 800 тыс. руб. Максимальный размер вычета с данной квартиры составляет 234 тыс. руб. (13% от стоимости жилья). За год Ирина выплатила банку проценты по ипотеке на сумму 192 тыс. руб. Налоговый вычет с процентов составляет 24 960 руб. (13% от суммы уплаченных процентов).

Ирина решила вернуть уплаченный подоходный налог в сумме 49 539 руб., направив его сначала на вычет по уплаченным процентам в сумме 24 960 руб. и оставшуюся часть в размере 24 579 (49 539 за минусом 24 960) на вычет исходя из стоимости жилья.

Общий вычет, приходящийся на квартиру, был 234 000 руб. Получение Ириной 24 579 руб., уменьшило вычет до 209 420 руб. Эту сумму Ирина сможет возместить в последующие годы за счет уплаченного подоходного налога. Дополнительно она сможет получить вычет по уплаченным в последующие годы процентам.

• Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

Случай из жизни

Катерина, жительница Челябинска, купила квартиру для своей маленькой дочки. Накопив за 2 года 150 тыс. руб. на первоначальный взнос, она оформила ипотеку на маленькую квартиру в новом отдаленном районе. Стоимость квартиры 1 100 тыс. руб. Банк предоставил Екатерине кредит в размере 950 тыс. на 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке 10 209 руб.

Со слов Екатерины: «У нас обычная семья, возможности купить квартиру – нет, а обеспечить детей жильем хочется. Я сдала квартиру за 9 500 плюс коммуналка. Арендная плата почти полностью покрывает платеж по ипотеке. Через пару лет – увеличу (смеется)… Конечно, это самая маленькая квартира и расположена она далеко. Но главное – она есть! И через 15 лет, если не погасим раньше, дочь сможет в ней жить! А дальше, пусть заботится о расширении сама!»

• Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки.
• Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или . В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

Случай из жизни

Иван: «Ипотека изначально была на 25 лет, пять лет платил ровно. Выбила из колеи мамина болезнь. Потребовалось много денег на операцию и восстановление. Возникли сложности с платежами по ипотеке. Пришел в банк, объяснил как есть. Все мы – люди. Предложили кредитные каникулы на год. Согласился, это снизило сумму платежа с 18 174 до 15 693. Немного, но уже проще.

Сразу не вник в нюансы, голова шла кругом. Потом, когда маме стало легче, вернулся к своему ипотечному вопросу. Получается, плачу на 2 481 меньше в месяц. А долг то заморожен, не уменьшается. В итоге за год нужно отдать банку 188 тыс. процентами. И долг остается там же, не уменьшается!!! Жестко! Но главное – маму вытащили!!! А кредитные каникулы я отменил через 7 месяцев – и так переплата зашкаливает».

Недостатки:

• Сложность оформления.
• Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

На льготы могут претендовать специалисты:

• возраста до 35 лет (иногда до 40 для научных сотрудников);
• имеющие профильное образование, полученное на очном отделении не более года назад;
• работающие по специальности в бюджетном учреждении (трудоустройство первичное).

Формы поддержки молодых специалистов:

Основные варианты льгот:

1 по федеральной программе «Жилище»;

Программа разработана в 2002 г. и действует до 2020 г. включительно. В рамках программы государство финансирует 30-40% стоимости дома или квартиры.

Участники – молодежь (семья или одинокий человек) до 35 лет, должны иметь средства на первый взнос по ипотеке (от 10%).

Для участия в программе следует обратиться в местную администрацию.

2 по региональным программам;

Муниципалитет выкупает недвижимость у частных застройщиков и формирует фонд доступного жилья.

Важно , программы, условия участия и варианты льгот отличаются в разных регионах. Для уточнения информации следует обратиться в местный муниципалитет.

Например, Правительство Московской области разработало программу для:

• врачей государственных и социальных учреждений;
• учителей государственных и муниципальных организаций;
• молодых ученых и специалистов.

Программа охватывает работающих специалистов, и тех, кто готов переехать в Московскую область для работы по открытым вакансиям. Подробнее о программе можно узнать .

3 по корпоративным ипотечным программам.

Некоторые предприятия заключают договор с банком и компенсируют ему пониженную ставку по кредиту. Этим они обеспечивают долгосрочное сотрудничество молодых специалистов.

Особенности программы:

• фиксированная ставка от 5,1 до 6,35% (самая низкая для надежных клиентов и участников зарплатного проекта);
• надбавка 1% при отказе от страхования жизни;
• возможность подтвердить доход по форме банка;
• отсутствие комиссий и беспрепятственное досрочное погашение.

Основные этапы оформления ипотеки

Этап #1: Предварительный этап

Заемщик должен собрать и проанализировать информацию по кредитным предложениям и возможным льготам. Оценить вероятный размер кредита при имеющемся доходе. Это можно сделать с помощью любого ипотечного калькулятора.

На этом же этапе заемщик собирает необходимые документы и подает заявку. Лучше подать заявки в несколько банков, дождаться одобрения и выбрать вариант.

Часто люди обращаются за помощью к посредникам. Оформление ипотеки – сложный поэтапный процесс. Посредники значительно упрощают жизнь, сопровождая все этапы сделки. Но важно уметь считать самому, чтобы ипотека была действительно выгодной. Кроме того, за услуги посредника придется заплатить.

Случай из жизни

Алена: «Доход у меня хороший, но по большей части неофициальный. Поэтому я обратилась в агентство «Выбор» для помощи с ипотекой. Стоимость услуг составила порядка 40 тыс. Обещали, что проблем не будет, у них свои связи с банками. Через несколько дней позвонили – ипотека одобрена. Какой-то башкирский банк – сейчас даже название не вспомню – в итоге ни разу его не посетила. Обрадовалась я, стала искать квартиру. Нашла, агентство подготовило всю документацию. Кредит выходил на 30 лет под 14%. Платеж в районе 20 тыс.

За четыре дня до назначенной сделки решила зайти в пару банков сама и посмотреть условия.

Ситуацию не скрывала, честно говорила, что платить ипотеку смогу, но официально не весь доход будет подтвержден. В Альфабанке приняли мою заявку. Я очень просила рассмотреть быстро. Так как сделка уже назначена и из Германии прилетает собственница – продавец моей квартиры.

Рассмотрели быстро, одобрили и ставку предложили ниже.

Кстати отдельная благодарность сотрудникам банка. Меня уговорили снизить срок ипотеки. Я хотела на 30 лет, чтоб платеж был поменьше – 18 100 руб. На 10 лет ставка была меньше, платеж получился 23 489 руб. В итоге я переплатила банку 1 млн с небольшим, а за 30 лет вышло бы более 3,5 млн. Разница огромная! Хотя платежи стали большие. Особенно сложно было в начале».

Этап #2: Оценка заемщика

Банк уточняет данные заемщика, оценивает его доход, проверяет кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность документов и наличие судимостей.

Случай из жизни

Наталья, начальник доп. офиса УБРиР: «Иногда клиенту не хватает подтвержденного дохода для одобрения кредита. Есть люди, которые просто рисуют печать и делают распечатку на цветном принтере. Это вскрывается сразу. У каждого специалиста есть кнопка, он ее незаметно нажимает. И пока специалист беседует с клиентом, служба безопасности вызывает полицию. Потом под ручки провожают гражданина до полицейской машины. Такие случаи не единичны.

Другое дело, когда в справке настоящая печать. Мы понимаем, что клиент может договориться с работодателем и увеличить доход. Проверить это невозможно. Но если работодатель ставит печать и подпись, то при возникновении проблем, можно будет с ним взаимодействовать. Поэтому, если видим – клиент хороший, платежеспособный, и печать нормальная, кредит одобряем».

На этом этапе возможны звонки из банка для уточнения информации и приглашение на повторное собеседование.

В результате будет принято решение по кредиту.

Этап #3: Поиск жилья

Обычно на это дается 3 месяца. Подобрав приемлемый вариант недвижимости, заемщик собирает на него документы и приносит в банк для одобрения.

Независимая оценочная компания проводит оценку стоимости жилья и выдает заключение.

Объект проверяет юридическая служба банка и тоже составляет заключение.

Этап #4: Решение по ипотеке

Все документы на заемщика и по залогу (приобретаемая недвижимость) собирают вместе. Их рассматривает кредитный комитет с представителем страховой организации и принимается окончательное решение по ипотеке.

Этап #5: Сделка

На этом этапе участники сделки подписывают документы:

• договор купли-продажи – оформляет заемщик и продавец;
• кредитный договор и договор ипотеки (залога) – оформляет заемщик и банк;

Важно . Договор ипотеки обязательно регистрируется в гос. органах.

• договор страхования – заключает заемщик и страховая организация.

После этого банк выдает ипотечный кредит. Он может передать всю сумму наличкой, или через . Иногда используют (заемщик вносит на специальный счет в банке, и после регистрации сделки, банк отдает деньги продавцу).

Если продавец – организация, например, застройщик, деньги переводят по безналу.

Случай из жизни

Женя: «Моя ипотека была размером 1,5 млн. Я ожидала приглашения в кассу почти 2 часа. Как потом объяснил сопровождающий меня сотрудник, ждали инкассаторскую машину, которая везла мою наличку. В кассу пригласили меня и продавца. Дали нам машинку для пересчета. И выдали кучу денег. Никогда вживую столько денег не видела! Сначала я их пересчитала, потом продавец – милая женщина средних лет. У нее руки тряслись. Она сложила деньги в спортивную сумку и вышла. Ее ждали два парня, втроем они покинули банк. Не хотела бы я идти по улице с такой суммой денег…»

Сбербанк предоставляет сервис безопасных расчетов по ипотеке стоимостью 2 тыс. руб. Покупатель переводит деньги на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. Затем банк делает запрос в Росреестр о регистрации сделки и после регистрации перечисляет деньги продавцу.

Этап #6: Госрегистрация

Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщикам

По отдельным кредитным программам могут предусматриваться дополнительные требования. Например, для оформления ипотеки с господдержкой для семей с детьми у заемщика, начиная с 1 января 2018 г. и не позднее 31.12.2022 г., должен быть рожден второй и (или) третий ребенок – гражданин РФ.

Необходимые документы

Первично, для одобрения кредитной заявки потребуется:

• заявление;
• паспорт;
• второй документ (права, военный билет или загранпаспорт);
• документы для подтверждения доходов.

Созаемщик (если есть) собирает такой же пакет документов.

После одобрения потребуется:

• документы по залогу (покупаемой недвижимости);
• документы в подтверждение первого взноса.

Для кредита семьям с детьми, понадобится дополнительно:

• подтвердить регистрацию брака (полным семьям);
• подтвердить рождение детей;
• при наличии созаемщиков, подтвердить родство.

Для использования материнского капитала:

• сертификат на него;
• справку Пенсионного фонда.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

Андеррайтинг – это процедура проверки банком клиента, оценка его способности вовремя и полностью вернуть кредит.

Помимо стандартных требований к заемщику, в ходе андеррайтинга будут учитываться:

• образование;
• квалификация;
• трудовой стаж;
• организация – работодатель с позиции стабильности на рынке.

Клиента рассматривает служба безопасности банка, чтоб удостовериться в отсутствии проблем с законом.

При оценке клиента банк делает запрос или самостоятельно получает информацию:

• о кредитной истории;
• о наличии исполнительных производств в ФССП (у приставов).

Доход клиента – главное, на что ориентируется банк при расчете размера кредита. Доходы подтверждаются справкой 2-НДФЛ. Но поскольку не все могут подтвердить доход официально, банки допускают вариант справки «по форме банка» или «по форме организации».

Часто специалист банка звонит напрямую в организацию заёмщика и лично разговаривает с её представителем (директором или главным бухгалтером). Так банк подтверждает данные в документах, и получает дополнительную информацию.

По размеру дохода банки определяют размер кредита. Точнее максимальный размер платежа по кредиту. А на основе этого уже сумму кредита и его срок. Эту задачу решает расчет коэффициента П/Д (соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика).

Каждый банк устанавливает свое соотношение. Обычно платеж по кредиту должен забирать до 40 – 50% дохода. Но бывает иначе.

Вот как, например, выглядит коэффициент платеж/доход в одном из крупнейших банков:

Дополнительно банкиры считают другие коэффициенты.

О/Д – отношение обязательных расходов заемщика к его доходам. Обычно банки устанавливают ограничение до 60%.

Отдельно банк проводит андеррайтинг залога:

• юристы банка изучают документацию объекта;
• специалист банка может выехать на осмотр недвижимости;
• наряду с независимой оценкой недвижимости, банк может провести свою;
• банк проверит обременение по объекту на сайте Росреестра.

Затем банк считает коэффициенты:

К/З – соотношение кредита и стоимости залога. Значение варьируется от 10 до 90%.

К/Л – дополнительный коэффициент – соотношение кредита и минимальной (ликвидационной) цены продажи недвижимости.

На основании всех полученных данных принимается решение о выдаче или отказе в кредитовании. При положительном решении определяются условия выдачи. Обычно банк предлагает диапазон условий: сумма кредита привязывается к сроку. Для разных сроков могут использоваться разные ставки процентов. И разный размер первого взноса.

Например , Анна со среднемесячным доходом 45 тыс. руб. и предполагаемой стоимостью квартиры 2 млн. руб. получила следующие варианты условий сделки:

Кредит с первоначальным взносом 10% на 10 лет банк не предложил. Потому что в этом случае платеж бы составил 24 490 руб. Анна не прошла бы по доходам. Но в качестве альтернативы банк предложил вариант 4 на 10 лет с взносом 15%. Увеличение взноса сопровождается снижением ставки, платеж будет 22 278 руб.

Увидев переплату, Анна выбрала вариант 4, заняв у знакомых недостающую сумму для оплаты взноса (15% вместо 10%).

Условия ипотеки в основных крупных банках

По данным АИЖК, банками лидерами по ипотеке являются:

• Сбербанк.
• Группа ВТБ.
• Газпромбанк.

Нажмите для увеличения изображения

Рассмотрим основные условия ипотеки у крупных игроков.

Как грамотно оформить ипотеку

Во-первых, нужно определить сумму кредита из таких расчетов, чтоб можно было жить без существенных изменений образа жизни.

Во-вторых, следует задуматься о возможности досрочного погашения, пусть даже небольшими суммами. Это снизит размер переплаты.

В-третьих, если ипотека оформлена, при возможности нужно рассматривать вариант рефинансирования, чтоб уменьшить ставку процента и ежемесячный платеж. Однако, этот вариант не всегда будет выгодным. Например, в конце срока кредита – когда заемщик возвращает банку мало процентов и много по основному долгу, рефинансировать кредит не нужно.

В-четвертых, при оформлении ипотеки, нужно думать о выгодности сделки. Выгодная ипотека – та, по которой переплата будет минимальной.

Для снижения переплаты следует обратить внимание на:

• Размер годовой ставки процентов.
• Срок кредита. Больше срок – больше переплата.
• Размер первоначального взноса. Чем меньше взнос, тем больше риск для банка, поэтому выше ставка.
• Валюта займа. Должна совпадать с валютой получения дохода – это снизит риски.
• Стоимость оценки недвижимости, госрегистрации, услуг риэлтора (если есть).
• Стоимость страхования. Комплексное ипотечное страхование обойдется заемщику дешевле, чем отдельные варианты. При отказе от страховки (можно не страховать жизнь), банк повысит процентную ставку.

При ипотеке страхуют три риска:

• жизнь, здоровье и трудоспособность;
• имущество (например, от пожара и залива);
• титул (риск утраты права собственности на недвижимость).

Случай из жизни

Семья Петровых купила двухкомнатную квартиру у Борисова А.Г. Спустя три месяца, объявился дядя Борисова – Евгений и заявил о своих правах на жилплощадь. Дело дошло до суда.

Выяснилось, что Евгений в квартире имел долю, но во время очередного запоя, отказался от нее в пользу племянника, который продал жилье.

Спустя некоторое время, Евгений заявил, что он не руководил своими действиями, что от доли не откажется и хочет «вернуть все как раньше».

Отказ оформлен нотариально. Но при этом медицинского освидетельствования не было. Суд встал на сторону алкаша.

Петровы не имели средств чтоб выкупить долю. Вопрос встал о продаже проблемной квартиры и покупки новой, меньшей по метражу и в другом районе.

Важно . Ни банк, ни юрист не смогут отследить досконально историю квартиры и определить все возможные проблемы. Юристы просто устанавливают подлинность документов. Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

• Комиссия за обслуживание кредита. Ее быть не должно.
• Возможность льгот. Льготные условия банки предоставляют для своих зарплатников, работников бюджетной сферы, сотрудников банка или работников организаций – партнеров.
• Возможность участия в госпрограммах с пониженной ставкой или оформлением субсидии и маткапитала. Или участия в программах для отдельных категорий граждан: военных, молодых специалистов.
• При покупке квартиры у застройщика, следует выяснить, с каким банком он сотрудничает. Скорее всего в данном банке есть спецпредложение.
• Величина дохода и способ его подтверждения.
• Схема погашения: равные платежи или нет.
• Наличие ограничений на досрочное погашение. Это может быть:
• мораторий (запрет гасить досрочно в течение какого-то срока);
• комиссия за досрочку.

Обычно таких ограничений нет, но все же лучше уточнить заранее.

Ипотека и субсидии

Субсидия – денежная выплата нуждающимся лицам от государства, например для первого взноса или погашения ипотеки.

Основные варианты субсидирования:

1 По программе «Молодая семья». Субсидию до 30% стоимости жилья могут оформить молодые семьи, где есть хотя бы один ребенок. Возраст супругов в которых до 35 лет.

Чтоб оформить субсидию, нужно:

Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

• не иметь собственного жилья;
• встать в очередь на улучшение жилищных условий;
• участвовать в программе «Молодая семья», подав заявление в районную администрацию;
• иметь доход для оплаты кредита.

Важно : в 2018 г. внесены изменения в программу. Средства можно потратить только на первоначальный взнос, но не на погашение ипотеки. Жилье должно быть новостройкой или в варианте долевое строительство. Эти новшества касаются семей, которые подали заявку на участие в 2015 г. и позднее.

2 Программа «Жилье для российской семьи».

Программа «Жилье для российской семьи» принята в 2015 г. со сроком действия на 3 года, но в последствие продлена на 2018 г. Программа рассчитана для семейных граждан до 40 лет, нуждающихся в жилплощади (на одного человека приходится до 18 квадратных метров).

По условиям программы, цена на квартиру эконом класса не может превышать 80% среднерыночной стоимости жилья в регионе и 35 тыс. руб. за квадратный метр.

Участники программы получают субсидию, которую можно использовать на первый взнос по ипотеке или оплату существующего займа. Размер субсидии зависит от численности семьи:

• 2 человека – 600 тысяч рублей;
• 3 человека – 800 тысяч рублей;
• 4 человека – 1 миллион рублей.

Семья должна быть платежеспособной и иметь свои деньги для оплаты первого взноса. Допускается использование материнского капитала.

3 Государство субсидирует процентную ставку для семей с детьми.

4 Материнский капитал является мерой господдержки семей.

5 Военнослужащие могут получить господдержку, участвуя в накопительной ипотечной системе.

6 Молодые ученые могут претендовать на помощь государства.

Валютная ипотека: особенности, риски

Валютная ипотека – это ипотечный кредит, оформленный в иностранной валюте. Если курс валюты стабилен – ипотека привлекает низкой ставкой (в 1,5 – 2 раза ниже) и поэтому небольшой переплатой.

По данным Банка России, в 2017 г. зарегистрировано всего 10 сделок валютной ипотеки. Заемщики предпочитают рублевый вариант.

Такой провал рынка валютной ипотеки связан со скачками доллара, которые прочувствовали на себе валютные ипотечники. Наиболее ощутимые скачки наблюдались в 1998, 2008 и 2014 гг. В результате заемщикам пришлось платить в разы больше, чем изначально рассчитывали.

При оформлении ипотеки в иностранной валюте, в договоре указано, что «платеж совершается в рублях по курсу на дату платежа».

Случай из жизни

Артем, имея на иждивении жену, двое детей и мать – инвалида в 2005 г. решил оформить ипотеку. Он выбрал Фора-банк, ипотечный лидер того времени. Артем рассчитал свои возможности и готов был отдавать 50-60 тыс. руб. ежемесячно в погашение кредита. Речь шла о рублевой ипотеке.

Он подал заявку в банк и стал подбирать квартиру. Банк предъявлял жесткие требования к жилью и отклонял варианты один за другим. В результате поиск затянулся на 1,5 года. Не помогли даже риэлторы, услуги которых пришлось оплачивать.

Наконец банк одобрил трешку в Подмосковье. Артем за свой счет внес задаток 1,5 млн. и отказался от съемной квартиры. Но когда он пришел оформлять договор, выяснилось, что банк ему отказал. «Я был полностью раздавлен» – сообщает Артем. И в этот момент сотрудник банка «входит» в его положение и предлагает ипотеку на особых условиях: с пониженной ставкой, но в валюте. Переоформление документов не потребовалось, и договор был подписан.

Осенью 2008 г. Артем пожалел о поспешном решении. Курс доллара вырос, а доход Артем получал в рублях. Тем не менее, первый год семья, ограничивая себя во многом, вовремя вносила платежи. В 2009 г. Артем хотел переоформить кредит на рублевый, но ему было отказано.

В 2014 г. сумма платежа выросла с начальных 57 до 130 тыс. руб. Артем снова хотел рефинансировать кредит и снова отказ. Он запросил выписку из банка с расчетом долга. Оказалось, что его долг стал больше, чем был сначала. А потом бесконечная череда судов.

2014 год, как и 2008, для всех валютных ипотечников был сложным. По стране прошла волна протестов и митингов. В результате по инициативе Минфина и поддержке АИЖК была разработана программа помощи ипотечным заемщикам. Программа запущена в апреле 2015 г. и действовала до мая 2017. Но была возобновлена с августа 2017 г.

Вывод прост: ипотеку нужно оформлять в той валюте, в которой заемщик получает доход. Валютная ипотека может быть востребована теми людьми, кто получает валютные доходы.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что будет, если не платить ипотеку

Если заемщик перестал вносить платежи по кредиту, банк связывается с ним для выяснения причин неплатежа. Спустя некоторое время, если клиент не выходит на связь, банк продает долг коллекторам или обращается в суд для расторжения договора. Затем залоговую квартиру продают – так банк покрывает свои расходы. При решении вопроса не учитывают наличие иного жилья у семьи и прописанных детей.

Случай из жизни

Нина: «Взяли ипотеку и платили год. Но недавно потеряла работу и не платила по ипотеке около 7 месяцев. Я была в банке, просила их чтоб подождали, когда сама продам квартиру и верну долг вместе с просрочкой…А теперь пришли приставы, сказали что был суд и квартира арестована. И что через 10 дней меня выселят вместе с сыном. Что же мне делать, как быть»?

Важно . Если проданной квартиры будет недостаточно для погашения задолженности, у заемщика может быть изъято и другое имущество.

Однако, это крайняя мера. И если заемщик не бегает от банка и готов к диалогу, банк предлагает варианты решения проблемы.

Это могут быть кредитные каникулы с выплатой только процентов, увеличение срока кредита при снижении размера платежа, реструктуризация или рефинансирование.

При возникновении сложности с платежами лучше не доводить дело до суда. Заемщику следует сразу направить в банк письменное заявление об изменении личных обстоятельств. К заявлению прилагаются подтверждающие документы, свидетельствующие о болезни, увольнении, сокращении и т.п. Как правило, банк идет навстречу заемщику, особенно если сочтет, что в дальнейшем клиент справится с трудностями и вернет долг.

Если банк не идет на изменение условий, остается вариант обратиться в суд с такой просьбой (лучше с профессиональным юристом) или начать процедуру .

Последствиями неплатежей также могут быть:

• испорченная кредитная история;
• увеличение переплаты (за счет штрафов);
• арест банковских счетов и иного имущества;
• запрет на выезд за границу.

Выгодно или нет погашать ипотеку досрочно

Досрочное погашение выгодно заемщику, так как снижает размер переплаты. Досрочное погашение может быть полным и частичным.

Важно . Если платежи по ипотеке аннуитетные, при досрочном погашении части кредита следует выбрать вариант:

• сократить срок кредита, убрав основной долг из последних платежей;
• сделать перерасчет ежемесячного платежа.

Это очень важный вопрос, правильное решение сэкономит Ваши деньги. Разберемся на примере.

Пример . Сумма кредита 2 млн. руб. Ставка 9% годовых. Срок 20 лет. Аннуитетный платеж в этом случае равен 17 995 руб. Аннуитетный платеж включает в себя платежи по возврату кредита (обведены красной рамкой) и по процентам (зеленый).

Нажмите для увеличения изображения

В первом платеже возврат долга составит 2 994 руб. и сумма процентов 15 000 руб. С каждым платежом возврат основного долга растет, сумма процентов снижается.

К концу срока кредита соотношение становится обратным: платим минимум процентов (134 руб. в последнем платеже) и максимум по долгу (17 860 в последнем платеже).

Нажмите для увеличения изображения

Клиент выплатил банку 18 платежей и решил 50 тыс. руб. внести досрочно. Определим, как ему выгоднее поступить. Остаток задолженности перед банком составляет 1 942 521 руб.

В первом случае сокращают срок кредита, убирая последние платежи. В нашем случае это почти 3 платежа. Т.е. 50 тыс. покроет основной долг в последнем (240-м) платеже в сумме 17 860, в 239-м платеже в сумме 17 727 и частично в 238-м платеже. Останется на 238-й платеж непокрытой 3 182 руб. (50 000 – 17 860 – 17 727 – 17 595).

Определим экономию: 133,95 + 266,91 = 401 руб. (это сумма процентов, которые приходятся на два последних платежа – этих платежей попросту не будет).

В чем подвох? Все оставшиеся платежи (кроме последних, которые убрали и первых, которые уже уплачены) придется платить проценты с суммы, рассчитанной изначально. То есть уплата 50 тыс. досрочно никак не повлияет на платеж, на эти 50 тыс. банк также начисляет проценты.

Второй случай . Сохраняем срок кредита и делаем пересчет аннуитетного платежа. Расчет основан на остатке долга 1 942 521, уменьшенном на 50 000 руб. и 222-х платежах (240 за минусом 18 уже уплаченных). В этом случае новый ежемесячный взнос в банк составит 17 531 руб.

Определим экономию: каждый платеж уменьшится на 463 руб. (17 994 – 17 531). За оставшиеся 222 платежа экономия составит 102 786 руб.

Для расчета в интернете есть множество калькуляторов. Они позволяют оценить основные параметры будущего кредита, в том числе:

• ежемесячный платеж;
• сумму всех платежей;
• переплату.

Для этого в соответствующие ячейки вводят данные:

• цену квартиры и сумму первоначального взноса;
• срок – может быть указан в месяцах или годах;
• схема выплат аннуитетная или дифференцированная (если банк дает выбор);
• ставку процентов по выбранной программе.

Некоторые калькуляторы дополнительно учитывают страховки по кредиту, стоимость оценки недвижимости и другие траты.

Калькуляторы могут быть универсальными или заточены под конкретный банк. Например, для расчета ипотеки Сбербанка используется такой калькулятор .

Нажмите для увеличения изображения

В поле 1 выбирается подходящая программа Сбербанка, в соответствии с ней выставляются параметры в полях 2-4. Минимальные и максимальные ограничения указываются автоматически для каждой программы.

Затем нужно поставить соответствующую галочку в пунктах 5-8. Эти данные влияют на стоимость сделки.

Справа вверху появятся данные по кредиту. В нашем случае это 2 млн. по ставке 7,4% с ежемесячным платежом 30 578 руб. Чтоб увидеть весь график платежей, следует кликнуть ссылку 9. График откроется всплывающим окном.

Нажмите для увеличения изображения

Заключение

Залог недвижимости (ипотека) – главное отличие ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Недвижимость остается в собственности заемщика. Но его права на распоряжение жильем ограничены.

Банки предлагают стандартные программы кредитования и льготные, с господдержкой или по договоренности с застройщиками.

Основные претенденты на господдержку: молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие и молодые специалисты.

Господдержка возможна через субсидии, материнский капитал, и доплаты банкам за кредитование по низкой ставке.

Перед оформлением ипотечного кредита нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать банк и программу, собрать полный пакет документов.

Погашение ипотечного кредита делает заемщика полноправным хозяином жилья без ограничений в правовом статусе.

Оценка статьи:

Ипотека - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости).

Анализ ипотечного кредитования позволяет выделить два его основных направления:

Ипотечное кредитование физических лиц в части приобретения жилья, с целью улучшении существующих жилищных условий под залог жилой недвижимости или прав на нее;

Ипотечное кредитование юридических лиц на развитие бизнеса, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, и собственно ипотечное жилищное кредитование.

На современном этапе развития экономики, во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.

Двухуровневая система ипотечного кредитования:

1) заемщик - юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;

2) кредитор - банк;

3) ипотечное общество (агент) - основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Оно выкупает у банка закладные, выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;

4) инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые компании, банки.

При одноуровневой системе ипотечного кредитования кредитор в лице банка самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа: так называемые «закладные листы».

Суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам - операторам вторичного рынка. Секьюритизация - трансформация банковских кредитов и других активов в фондовые ценности для продажи инвесторам. Секьюритизованные ипотечные кредиты облегчают доступ агентств к готовым инвестиционным рынкам. Вторичный рынок позволяет первичным кредиторам продавать займы и таким образом получать средства, необходимые для выдачи новых займов. Созданием вторичного рынка достигается экономическая цель перераспределения рисков и их снижения за счет распределения кредитных и рыночных рисков по каждому кредиту среди множества инвесторов.

За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели: перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования между участниками вторичного ипотечного рынка.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Государственная поддержка ипотечного кредитования:

1) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) - создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

100 % акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Целью АИЖК являются:

Создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;

Обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;

Создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;

Создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

Формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

2) Программа ВЭБ - основные направления инвестирования средств:

Собственные средства Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием

Средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании

Средства Фонда национального благосостояния, выделяемые Правительством РФ

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

Надежность и платежеспособность;

Добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

Способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия кредитного договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Совершенствование ипотечного кредитования:

1) уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.

2) создание бюро кредитных историй, деятельность которых позволяет существенно ускорить процесс принятия решений о выдаче ипотечного кредита.

3) снижение первоначальных взносов, которые сейчас могут достигать 50% от стоимости жилья.

4) разработка и реализация государственных и муниципальных программ, с помощью которых различные категории населения нашей страны смогут приобрести собственное жилье. В настоящее время военные, молодые семьи, а также работники некоторых предприятий могут рассчитывать на существенные льготы при покупке жилья с помощью ипотеки, кроме того, покупатели квартир могут рассчитывать на существенный налоговый вычет в течение нескольких лет при покупке квартиры.

5) разработка законодательства, которое позволит защитить права владельцев ипотечных квартир. Не секрет, что многие кредитные организации пользуются правовой неграмотностью россиян и составляют договора таким образом, чтобы получить как можно больше прибыли с заемщика.

Проблемы ипотечного кредитования:

1) Рост стоимости жилья

2) Низкий уровень доходов

3) Высокие процентные ставки

Процедура оформления ипотечного займа во многом сложнее, чем получение потребительского кредита. Разберёмся какие шаги предстоит пройти заёмщику на пути к собственному жилью и какие документы понадобятся на каждом этапе совершения сделки.

Для юридических лиц

Онлайн-касса для ЕНВД

В июле 2017 года стартовал массовый переход ИП и юрлиц на контрольно-кассовую технику нового поколения (с фискализацией выручки). Для некоторых категорий представителей малого бизнеса законодательно установлены специальные условия такого перехода. В статье расскажем об особенностях применения онлайн-касс для предпринимателей на ЕНВД.

Для юридических лиц

Эквайринг Модульбанка

Эквайринг бывает торговым, когда покупатель использует терминал для оплаты покупки. Также существует интернет-эквайринг, когда пользователь вводит данные карты, а банк списывает с неё деньги. Обе услуги доступны в Модульбанке.

Для юридических лиц

Как закрыть расчётный счёт в Сбербанке

Расчётный счёт – неотъемлемый инструмент совершения банковских операций при занятии предпринимательской деятельностью. Иногда обстоятельства складываются так, что его необходимо закрыть. Разберёмся, как закрыть расчётный счёт в Сбербанке.

• Тесные связи

  Промсвязьбанк предлагает пользователям cian.ru особые условия по ипотеке

  Пользователи портала cian.ru могут приобрести недвижимость в кредит по специальной ставке. Такую возможность предоставляет Промсвязьбанк. Ипотеку на покупку нового жилья на сайте можно оформить по ставке от 9,8% годовых, на покупку «вторички» – по ставке от 10,2 процентного пункта.Промсвязьбанк также готов сделать пользователям ЦИАН

  30 мая 2019

• Банковские дискуссии

  Парламентарии называют снижение ипотечной ставки до 8% реальным

  Доступная ипотека, адресная социальная помощь и государственные субсидии для отдельных групп заёмщиков – эти вопросы обсудили во вторник депутаты ГД РФ на парламентских слушаниях, в которых приняли участие представители Центробанка, Минфина, банковской сферы и эксперты рынка.14 мая нижняя палата российского парламента обсуждала

  17 мая 2019

• Банк «Центр-инвест» дарит ипотечным клиентам дисконт на ремонт

  При оформлении ипотечного соглашения банк «Центр-инвест» дарит клиентам скидку на ремонт квартиры в размере до 12% годовых. Дисконтное предложение актуально до конца текущего года. Партнёром кредитного учреждения выступает компания «Дверивелл», продающая различные типы дверей, а также магазины керамической плитки, обоев, люстр

  10 авг 2018

• Финансовые результаты

  В 2017 году Россельхозбанк выдал 43 тыс. ипотечных займов

  За прошедший год Россельхозбанк заключил 43 тысячи ипотечных соглашений на общую сумму в 73 миллиарда 300 миллионов рублей. Рост показателя за отчётный период составил 11%. Общий объём ипотечного портфеля кредитного учреждения достиг к концу года 182 миллиардов рублей (+24% за 12 месяцев).Средний «чек» по ипотечным займам РСХБ в 2017 году

  25 янв 2018

• Банк «Национальный стандарт» предлагает ипотеку по ставке в 6% годовых

  Банк «Национальный стандарт» предлагает всем желающим оформить ипотечную ссуду по ставке в 6% годовых. Предложение актуально при покупке готовых квартир в жилом комплексе «Балаклавский, 16» (станция метро «Чертановская»).В качестве созаёмщиков банк разрешает привлекать супругов и близких родственников. Минимальный размер ссуды

  10 окт 2017

• Финансовые результаты

  Ипотечный портфель Социнвестбанка вырос на 200%

  В текущем году Социнвестбанку удалось нарастить объём портфеля ипотечных кредитов на 200% – до 400 миллионов рублей. С начала года банк выдал клиентам на покупку недвижимости 220 миллионов рублей.На начало января 2017 года Социнвестбанк находился на 93 месте в рейтинге кредитных учреждений России по объёму выданных ипотечных ссуд.

  04 сент 2017

• Изменение ставок

  Газпромбанк снижает ставки по ипотеке

  Газпромбанк снизил ставки по ипотечным займам. Также банк запустил специальную дисконтную ипотечную программу для желающих приобрести квартиры на этапе строительства. Льготная ставка (10,25% годовых) действует при оформлении страхового договора, защищающего клиента от несчастного случая.Акция проводится до конца декабря 2017 года.

  02 мая 2017

• Новый продукт

  Банк Зенит изменил параметры ипотеки для военнослужащих

  Банк Зенит расширил линейку «военной ипотеки» и пересмотрел ряд параметров по некоторым программам. Изменения коснулись следующих продуктов.Введён тарифный план «Семейный». Он разработан для семей военных, в которых оба супруга участвуют в НИС. Максимальная сумма кредита составляет 4,6 миллиона рублей для покупки недвижимости

  09 фев 2017

Добрый день, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим об ипотеке и ипотечном кредите : что это такое, как рассчитать ипотеку онлайн, каковы условия получения ипотеки в 2019 году, какие программы ипотечного кредитования предлагают ведущие банки.

Публикация будет полезна всем, кто решил или еще только размышляет о подобной возможности. Нелишним будет прочитать статью и лицам, желающим расширить свои знания в области финансов. Поэтому рекомендуем абсолютно всем не терять времени, а приступить к чтению!

Итак, из представленной статьи вы узнаете:

• Что такое ипотечный кредит и в чем заключаются преимущества и недостатки ипотеки;
• Какие существуют специальные программы ипотечного кредитования;
• Какие этапы включает оформление ипотеки;
• Основные условия выдачи ипотеки в России;
• Каковы особенности расчета платежей по ипотечному кредиту;
• Какие банки предлагают лучшие условия;
• К кому обращаться за помощью в получении ипотеки.

Кроме того, в конце статьи читатели найдут ответы на самые популярные вопросы об ипотечном кредитовании.

Публикация получилась довольно объёмной, поэтому пользуйтесь содержанием.

О том, что такое ипотека, каковы условия оформления ипотечного кредита в ведущих банках России, как можно быстро рассчитать ипотеку в режиме онлайн, а также какие ипотечные программы существуют — мы расскажем в данном выпуске

1. Что такое ипотека простыми словами - обзор понятия и его суть 📋

Что представляет собой ипотека?

Ипотека - это особый вид залога, который предназначен для страхования займодателя от возможного невозврата средств. При этом в качестве залога используется покупаемое имущество.

Традиционно в ипотеке используется недвижимость – квартира, жилой дом, доля в объекте .

При оформлении ипотеки объект имущества на праве собственности принадлежит покупателю. При этом в силу того, что он является залогом, кредитор имеет право при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств отсудить недвижимость в свою пользу.

Кроме того , у собственника нет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Без согласования с кредитной организацией он не может продать или подарить недвижимость, обремененную залогом.

1.1. Смысл ипотеки

Главной характеристикой ипотеки является залог . Его присутствие является важнейшим условием существования этого экономического понятия.

Следует понимать , что залогом может стать не только покупаемое имущество, но и уже находящееся в собственности заемщика.

Так, например, банки не всегда охотно соглашаются на кредитование строящегося жилья , ведь на него еще не оформлено право собственности. А значит, невозможно наложить обременение.

Процесс становится гораздо проще, если в качестве залога потенциальный заемщик предлагает оформить уже имеющуюся в его собственности квартиру.

По окончании строительства и сдачи недвижимости в эксплуатацию можно продать предмет залога с разрешения банка с целью погашения кредита. Другой вариант – сохранить обременение до момента полного выполнения обязательств. В этом случае заемщик становится владельцем двух квартир.

Финансисты под ипотекой понимают две экономических категории: залог имущества , а также выданный под него денежный займ .

При этом можно выделить ряд признаков, которые характерны для ипотеки:

1. оформление регулируется федеральными законами;
2. целевой характер, то есть при оформлении кредита на квартиру, потратить деньги на покупку чего-либо другого не получится;
3. длительный срок кредитования (до 50 лет);
4. более низкие по сравнению с нецелевыми кредитами процентные ставки.

Теоретически существует возможность оформлять ипотеку и на приобретение другого имущества (например , предметов роскоши), а также оплату обучения и лечения. Однако в России подобные программы не популярны.

1.2. История развития

Историки сходятся во мнении, что термин ипотека произошел очень давно – примерно в 5 000 году до нашей эры.

Тогда в Древней Греции ипотекой называли столб , который устанавливали на земельном участке заемщика. На нем располагалась информация, относящаяся к предмету залога. Кроме того, займы под залог недвижимости выдавались и в Древнем Египте.

В нашей стране ипотека в современном понимании появилась не так давно. Покупка квартир в стала возможна только в конце 90 -ых годов.

Толчком этому послужило принятие в 1998 году закона, регулирующего ипотеку. Именно он по сей день выступает основным законодательным актом, который регулирует оформление ипотечных соглашений.

1.3. Преимущества и недостатки ипотеки

Для большинства жителей нашей страны оформление ипотеки становится единственной возможностью стать владельцем квартиры сегодня, а не в далеком будущем. Это приводит к неизменному спросу на ипотечные программы.

Специалисты выделяют целый ряд преимуществ , которые получают заемщики, оформляя ипотеку:

1. Приобретение собственного жилья с максимальной выгодой доступно тем, кто имеет право на получение льготной ипотеки . В России воспользоваться специальными программами могут молодые специалисты, военные, а также граждане, воспитывающие более одного ребенка.
2. Решение проблем с жильем в максимально короткие сроки. Использование ипотеки позволяет отказаться от длительного накопления средств на собственную квартиру. Также исчезает необходимость ежемесячно отдавать огромные деньги чужому человеку в качестве арендных платежей.
3. Для некоторых оформление ипотеки позволяет инвестировать средства в недвижимость. Такое имущество редко падает в цене, а в долгосрочной перспективе рост стоимости квартир не прекращается. Покупая недвижимость, заемщик получает возможность реализовать ее в будущем по более высокой стоимости. При этом можно будет не только погасить долг по ипотеке, но и получить ощутимую прибыль.

Несмотря на существенные преимущества, ипотека имеет и ряд недостатков :

1. Ипотеку бывает оформить достаточно сложно. Многие кредитные организации настолько тщательно проверяют заемщиков, что получить положительное решение становится непросто.
2. Высокий размер переплат. В связи с оформлением ипотеки на длительный срок она может сравняться с первоначальной суммой кредита.
3. Собственник ограничен в правах на распоряжение залоговым имуществом.
4. Срок погашения кредита обычно достаточно велик. Далеко не каждый готов ежемесячно на протяжении 10-30 лет вносить внушительные платежи.
5. Существует риск лишиться квартиры. Если по каким-либо причинам заемщик не исполняет своих обязательств по ипотеке, банк имеет право через суд забрать либо продать на аукционе предмет залога.

Статистические данные показывают, что позволить себе купить жилье в ипотеку могут не больше 5 % российских граждан. При этом большая их часть оформляет кредит на льготных условиях.

2. Существует ли разница между понятиями ипотека и ипотечный кредит? 📊

Большая часть граждан не могут позволить себе купить квартиру за наличные. Именно поэтому статистические данные демонстрируют, что более 50 % всех сделок с недвижимостью совершается путем оформления ипотечных кредитов. Более подробно о том, и как правильно действовать при покупке жилья в кредит, мы писали в предыдущей статье.

Далеко не все знают, что понятия ипотеки и ипотечного кредита неравнозначны.

Ипотечный кредит - это важная составляющая ипотечной системы, которая предполагает оформление банком займа под обеспечение в виде залога недвижимости.

Получается, что выдавая кредит, банковская организация, чтобы гарантировать себе возврат выданных средств, оформляет купленную квартиру в залог. Именно купленная на заемные средства недвижимость в описанной выше ситуации выступает ипотекой .

Под ипотекой понимают определенную форму залога. При ней приобретаемая недвижимость принадлежит должнику и используется им, но на нее наложено обременение.

Получается, что при отказе должника вносить платежи по займу кредитор имеет право реализовать имущество с целью возврата себе выданных в качестве кредита средств.

Обзор основных видов ипотечного кредитования в России

3. Основные виды ипотеки и ипотечного кредитования 📑

Сегодня ипотечное кредитование для многих выступает единственным способом решить проблему с жильем. Поэтому спрос на эту финансовую услугу постоянно возрастает.

В таких условиях банки с целью привлечения как можно большего количества клиентов выпускают на рынок всё новые программы . В то же время огромное количество клиентов не только затрудняются решить, какая программа будет оптимальной именно для них, но и не представляют, в чем состоят их принципиальные отличия.

Ипотечные кредиты – понятие многогранное, поэтому в зависимости от различных характеристик выделяют большое количество классификаций :

• по цели кредитования;
• в зависимости от валюты займа;
• по виду недвижимости, которая будет куплена;
• по способу расчета ежемесячных платежей.

Это далеко не полный список, причем каждая классификация имеет право на существование.

Некоторые специалисты предпочитают выделять группы ипотеки , исходя из ее определения как залога недвижимости .

По этому принципу можно выделить две группы:

1. ипотека под залог имеющейся в собственности недвижимости;
2. гораздо чаще займ берут те, у кого ничего нет, поэтому более популярен кредит под залог покупаемого имущества.

Если ипотека оформляется первым способом, заемщик получает следующие преимущества:

• более низкая ставка;
• возможность нецелевого использования средств.

При оформлении ипотеки под залог приобретаемого объекта недвижимости , наоборот, займ имеет исключительно целевой характер. То есть купить на полученные деньги нельзя ничего кроме квартиры, более того, она должна быть одобрена банком. О том, как взять , читайте в отдельной статье.

Сегодня на рынке сосуществует огромное количество кредитных организаций. Естественно, это ведет к огромной конкуренции.

Каждый банк стремится разработать несколько программ ипотечного кредитования , которые окажутся уникальными и будут популярны среди заемщиков.

Называют программы кредитования по-разному, но чаще всего наименования отражают способ получения либо цель . В первом случае названия больше носят рекламный характер. Во втором – они отражают реальное предназначение ипотеки.

По цели оформления принято выделять:

1. Кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке один из самых распространенных на сегодняшний день. Его характеризуют оптимальные условия , выгодная процентная ставка . Кроме того, этот вид ипотеки отличается быстрым оформлением . Многие банки предлагают сразу несколько разновидностей ипотечных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, в соответствии с которыми для некоторых групп заемщиков предлагаются определенные льготы.
2. Ипотечный займ на строящуюся недвижимость дает возможность приобрести жилье в момент его строительства. Следует понимать, что застройщик в обязательном порядке должен быть аккредитован выдающей кредит организацией. Для банка в этом случае действует не только риск невозврата, но и вероятность, что строительство не будет окончено. Поэтому по подобным программам ставка самая высокая . Естественно, что это ведет к увеличению переплаты. Однако есть и плюс для заемщика – квартиру можно приобрести по гораздо более низкой стоимости.
3. Ипотека для строительства дома выдается тем, у кого имеется земельный участок. Такой кредит позволяет возвести частный дом.
4. Кредит на приобретение загородной недвижимости позволяет стать собственником таунхауса , загородного дома , земельного участка или коттеджа . На рынке существуют предложения, разработанные кредитными организациями при поддержке застройщиков. Подобные программы предоставляют возможность купить жилые объекты в экологически чистых районах по приемлемым ценам.

Получается, заемщику, чтобы облегчить выбор среди разнообразия ипотечных программ, следует определиться, какое имущество будет использоваться им в качестве залога.

После этого в отделении банка, на его сайте или на интернет-ресурсах поиска кредитов необходимо выбрать программу, соответствующую цели . То есть принимать во внимание следует те программы, которые позволяют приобрести желаемый тип недвижимости.

Программы ипотечного кредитования для молодых семей, бюджетников, госслужащих, молодых специалистов

4. Специальные программы ипотечного кредитования — обзор ТОП-4 ипотечных программ 📝

В России существуют не только стандартные (базовые) ипотечные программы , на которые подать заявку может каждый, но и специальные , направленные на помощь в приобретении жилья определенным категориям граждан. Отличительной особенностью такой ипотеки является поддержка со стороны государства.

1) Ипотека с господдержкой

Целью ипотечного кредитования с государственной поддержкой является помощь в решении жилищных проблем, которая предназначена для социально незащищенных граждан.

К ним относятся:

• семьи, относящиеся к многодетным;
• граждане, воспитывавшиеся в детских домах;
• низкооплачиваемые работники бюджетной сферы;
• инвалиды;
• иные категории граждан, не имеющие возможность приобрести жилье без помощи государства.

Чтобы воспользоваться возможностью оформить социальную ипотеку, граждане должны быть поставлены в очередь на улучшение условий проживания.

Существует несколько видов помощи, оказываемой государством:

• субсидия, которая может быть направлена как на погашение имеющейся ипотеки, так и на первоначальный взнос;
• более низкая процентная ставка по ипотечному займу;
• продажа в кредит недвижимости по сниженной стоимости.

Гражданин не имеет права самостоятельно выбирать, какую помощь ему предпочесть. Такое решение принимается местными властями.

2) Военная ипотека

Для военнослужащих, которые принимают участие в программе накопительно-ипотечной системы, предусмотрена возможность воспользоваться для приобретения квартир программой «Военная ипотека» . Такое кредитование осуществляется при поддержке со стороны государства.

На специальный счет военному перечисляют субсидии , которые предназначены для приобретения жилой недвижимости. При этом с 2016 года у военных появилась возможность выбирать регион приобретения жилья, а также тип объекта недвижимости.

3) Ипотека для молодой семьи

Еще одним видом социальной ипотеки является ипотека для молодой семьи. Действие этой программы планировали прекратить в 2015 году. Однако условия отредактировали и ипотеку для молодой семьи продлили. На данный момент планируется, что программа будет действовать до 2020 года.

Воспользоваться этим типом ипотеки имеют право семьи, отвечающие следующим требованиям:

• один из супругов моложе 35 лет;
• официальное признание семьи в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Программа предусматривает возможность использовать субсидированные средства в качестве взноса по ипотечному кредиту. При этом максимальный размер государственной помощи составляет 30 % стоимости жилья.

4) Ипотека для молодых специалистов

Эта программа призвана помочь с приобретением жилья работникам бюджетной сферы , возраст которых не превышает 35 лет. Одна из программ этой категории – «Дом для учителя».

Тем, кто планирует воспользоваться социальной ипотечной программой, следует знать, что помимо федеральных программ имеются и специальные программы в регионах , разрабатываемые местными властями. Именно в этих организациях можно узнать о действующих программах.

Условие 8. Процентная ставка по ипотеке

В среднем в российских банках уровень процентной ставки составляет 12 -14% в год.

Более лояльные условия действуют для постоянных клиентов банка, а также для оформляющих ипотеку по социальным программам .

Клиентам следует быть внимательными к тем банкам, которые предлагают получить ипотеку под более низкий процент. Нередко в этих случаях действуют завышенные комиссии.

Условие 9. Порядок выплат

Теоретически существует 2 варианта осуществления ежемесячных платежей:

1. дифференцированные;
2. аннуитетные выплаты.

В первом случае постепенно осуществляется снижение размера платежа, во втором – оплата осуществляется равными суммами.

В России наибольшей популярностью пользуется схема с использованием аннуитетных платежей . Именно она предлагается большинством банков.

Условие 10. Страховые взносы

Российским законодательством предусмотрена обязанность страховать ипотечные кредиты. Но зачастую банки вводят условия о дополнительных страховках.

Они вводят в кредитные программы условие страховать жизнь клиента , его трудоспособность , а также залоговое имущество . В этом случае лучше всего выбрать комплексную страховку , так как ее стоимость будет ниже.

Таким образом, существует целый ряд условий ипотечного кредитования, с которыми заемщик должен ознакомиться еще на этапе выбора банка.

Расчет ипотеки (суммы ипотечного кредита) с помощью онлайн-калькулятора

8. Как рассчитать ипотеку онлайн — пример расчета суммы ипотечного кредита 💻💸

Уже на этапе принятия решения купить жилье в ипотеку будущие заемщики задаются вопросом, каким будет размер ежемесячных платежей, и сколько в конечном итоге составит переплата.

Большинство крупных банков предоставляют всем желающим возможность произвести самостоятельно все необходимые расчеты с использованием ипотечного калькулятора в режиме онлайн . Тем не менее, зачастую возникают определенные трудности.

Каков порядок получения ипотечного кредита в 2018 году? Что такое возврат процентов по ипотечному кредиту? В каком банке выгоднее взять ипотечный кредит?

Привет постоянным читателям журнала «ХитёрБобёр», а также тем, кто посетил наш ресурс впервые! С вами Денис Кудерин.

Мы продолжаем многогранную тему «Ипотека». Тема новой публикации – ипотечный кредит.

Статья будет интересна не только тем, кто желает приобрести жильё в ипотеку, но и всем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

А теперь обо всем по порядку.

1. Ипотечные кредиты – что это такое, виды и преимущества

Ипотечный кредит – вид займа, который выдаётся под залог. Залогом выступает имущество, которое приобретается на средства кредита. Как правило, таким имуществом становится недвижимость – квартира или частный дом.

Иными словами определяющим признаком ипотечного кредита выступает наличие залога. Если есть залог – есть ипотека, если нет, это какой-то другой кредит, например – потребительский.

Сам термин используется в настоящее время в двух значениях – это и залог в виде недвижимого имущества, и сама ссуда, которая под этот залог выдаётся.

Взять квартиру в ипотеку или по ипотеке – значит, приобрести жильё в долг и оставить его в качестве залога кредитной организации.

Другие признаки ипотечных кредитов:

• выдаются на длительный срок (от 5 лет до 50);
• имеют целевой характер – если займ выдаётся на покупку жилья, то приобрести на эти деньги что-то другое не получится;
• распоряжаться залоговым имуществом в полной мере собственник не имеет права.

Само слово «ипотека» имеет греческое происхождение и в буквальном переводе означает «подпорка» или «столб». Имеется в виду, что взятое на выданный кредит имущество выступает в качестве подпорки – дополнительной страховки в случае невыплаты долга.

Более подробно о том, и как она работает, читайте в отдельной статье ресурса.

Важный нюанс

Ипотека, как уже было сказано, предполагает обязательный залог. Но залог этот должен обладать определенными свойствами. Прежде всего – иметь публичный характер.

Органы, регистрирующие сделки, делают в документах официальную запись об обременении имущества. До выплаты всей суммы долга собственник не имеет права продавать, дарить или менять квартиры с залоговым статусом.

Ставки по ипотечным кредитам не так высоки, как при выдаче потребительских займов, однако длительные сроки расчета позволяют банкам окупить выданные средства с лихвой.

Для финансовых учреждений такие займы весьма выгодны, но одновременно рискованны. По этой причине банки предъявляют серьёзные требования к заёмщикам и выдают ипотеку далеко не всем желающим.

Виды ипотечных кредитов

Существует несколько вариантов классификации ипотечных займов.

Критерии различия кредитов следующие:

• цели займов (на квартиру, на дом, на строительство);
• наличие или отсутствие первого взноса;
• валюта кредита;
• сроки;
• источники финансирования;
• процентные ставки.

Два принципиально разных вида ипотеки – кредит под залог уже имеющейся недвижимости или займ на покупку жилья, которое выступит в качестве залога после подписания договора купли/продажи.

В первом случае заемщик не обязуется тратить выданный кредит исключительно на жилищные нужды и может использовать его на другие цели. Такие кредиты не слишком популярны, поскольку не каждый готов отдать в залог своё личное жильё.

Конкуренция среди финансовых учреждений породила большое разнообразие кредитных программ. Каждый банк предлагает свои эксклюзивные продукты, но разница между ними редко бывает принципиальной.

Преимущества и недостатки ипотечных займов

Коротко о плюсах ипотеки.

Главные из них:

1. Быстрое решение жилищного вопроса . Семьям не нужно копить на квартиру годами или арендовать чужую недвижимость, тратя на это собственные ресурсы. Можно взять кредит и приобрести собственное жильё уже в дебюте семейной жизни.
2. Экономические преимущества . Речь о льготных категориях заёмщиков – молодых семьях с детьми, военных, молодых учителях. Всем этим гражданам государство предоставляет поддержку в оплате ипотечных кредитов и возможность реальной экономии собственных средств.
3. Выгодное инвестирование . Полноценная жилплощадь, особенно новая, с годами не теряет своей ценности, а наоборот. Имея актив в виде недвижимости, вы можете быть уверены, что в любой момент сможете реализовать его по выгодной цене.

Нельзя не упомянуть о минусах ипотеки. Основной из них – переплата средств.

Пример

Квартира стоимостью в 2 млн. руб. по итогу обойдётся покупателю, который берет обычный ипотечный кредит без льгот, в 4 или даже 4,5 млн. при средней процентной ставке в 13% годовых. При этом каждый месяц необходимо выплачивать около 40% из общего семейного дохода.

Готовы ли вы платить банку в течение ближайших 10-30 лет, решать только вам. Однако в большинстве ситуаций особого выбора у граждан нет – либо ипотека, либо пожизненное отсутствие собственной жилплощади.

2. Порядок ипотечного жилищного кредитования в банках в 2018 году

Порядок оформления и выдачи ипотечных кредитов контролируется федеральным законодательством. В России основным документом, регулирующим ипотечное кредитование, выступает закон от 1998 года, который так и называется «Об ипотеке».

Таким образом, финансовые учреждения не имеют неограниченной свободы в операциях с кредитами и залоговым имуществом – их деятельность строго определена рамками закона.

Тем не менее, банки вправе решать, кому выдавать ипотечные кредиты, а кому нет.

К потенциальным заемщикам предъявляются следующие требования:

• возраст: на момент выдачи клиенту не должно быть менее 21 года, а на момент предполагаемого окончания выплат – не больше 65;
• уровень доходов – общий доход семьи должен превышать сумму ежемесячных выплат, по меньшей мере, в 2 раза;
• наличие стабильной работы;
• наличие гражданства страны, в которой выдаётся кредит (для большинства видов ипотеки).

Сам ипотечный займ характеризуется определенными показателями, которые обязательно указываются в договоре.

Важнейшие параметры кредитов под залог:

• сроки кредита (5-30 лет, в некоторых банках – до 50 лет);
• процентная ставка (в среднем в банках РФ – 12%);
• максимальный размер кредита (в российских компаниях – от 1 до 20 млн. руб. и более);
• размер штрафа за просрочку и сроки действия санкций.

В 16 году в РФ наметилась тенденция снижения процентных ставок в крупных кредитных учреждениях.

Причина данного явления очевидна – спрос на ипотечное жильё в условиях перманентного кризиса в экономике стабильно падает, и банкам приходится идти на послабления, чтобы привлечь новых клиентов.

Все подробности об – в отдельной статье.

3. Как взять ипотечный кредит – пошаговая инструкция

Порядок действий при получении ипотеки во многом зависит от финансового учреждения, в которое вы обращаетесь. Во всех конторах свои правила, свои требования к заемщикам и предоставляемым документам и свои сроки рассмотрения заявок.

Некоторые учреждения предоставляют потребителям льготные условия: ипотека выдаётся, что называется, «по двум документам», быстро и без нервотрёпки.

Оперативность, лояльность и прочие уступки банков редко бывают бескорыстными – в таких компаниях, как правило, больше первичный взнос и более высокие процентные ставки.

Теперь подробно о том, как взять ипотеку.

Шаг 1. Выбор объекта недвижимости

Большинство экспертов сходятся во мнении, что жильё стоит выбирать заранее, до обращения в банк. Правда, некоторые считают, что можно сделать это позже, когда все договоренности с кредитной компанией будут достигнуты.

В последнем случае клиент должен заранее знать, на какую сумму ему следует претендовать. То есть, изучить рынок недвижимости ему все равно придётся.

Какое жильё приобретается в ипотеку:

• готовые квартиры в новостройках;
• жильё на стадии строительства;
• недвижимость на вторичном рынке;
• частные дома, коттеджи.

Некоторые банки, например, Россельхозбанк или Сбербанк выдают займы на строительство дома.

Важная информация

Не все продавцы готовы работать с кредитными деньгами, поэтому предупреждать владельцев квартир о способе приобретения жилья (особенно на вторичном рынке) нужно заранее. Это избавит вас от недоразумений и срывов сделок на стадии оформления документов.

Банки тоже не работают со всеми подряд объектами недвижимости. Кредиты выдаются только под полноценное жильё, соответствующее установленным требованиям. Квартиры и дома не могут быть аварийными, ветхими, предназначенными под снос.

И ещё один нюанс – жильё требует профессиональной оценки. Банкам нужна уверенность, что размер кредита соответствует стоимости квартиры или дома.

Шаг 2. Выбор банка

Критерии выбора финансового учреждения у каждого заемщика свои. Но первое, на что смотрят клиенты, это процентные ставки. Именно этот показатель – определяющий.

Знатоки советуют для начала узнать всё об ипотечных программах в том банке, услугами которого вы регулярно пользуетесь. К постоянным клиентам у менеджеров более лояльное и доброжелательное отношение.

Ещё несколько советов:

• обязательно поинтересуйтесь, каковы условия досрочного погашения – вдруг ваши доходы повысятся, и вы захотите рассчитаться с кредитом раньше;
• ознакомьтесь с отзывами о банке других клиентов, уже воспользовавшихся ипотечными программами;
• заранее составьте список интересующих вас вопросов, которые нужно будет задать менеджеру при первой беседе;
• подсчитайте свой ежемесячный доход – если он слишком мал, подумайте о привлечении созаёмщиков.

Заранее выясните, каковы будут ежемесячные платы, и общую сумму, которую в итоге вам придётся заплатить.

Шаг 3. Подготовка документов

Чтобы увеличить шансы на плюсовой ответ от банков, подайте заявление сразу в несколько кредитных компаний. Если вам дадут добро сразу в 2-3 банках, вы сможете выбрать контору с максимально выгодными тарифами и условиями.

Список документов, которые обычно требуют менеджеры:

• копия паспорта;
• свидетельства рождения детей;
• документ о браке;
• справка из медучреждения об отсутствии психических заболеваний;
• справка о доходах;
• копия трудовой книжки;
• документы на объект недвижимости (если вы уже выбрали жильё).

Если есть созаёмщики, то потребуются справки об уровне их доходов.

Шаг 4. Страхование сделки

Страхование – обязательный этап любой ипотечной сделки. Все расходы по этому пункту ложатся на хрупкие плечи заёмщика. Однако обязательна лишь страховка залога, все остальные способы снижения рисков – добровольные.

Чтобы обезопасить свои активы, банки идут на хитрости, вынуждая клиентов страховать не только имущество, но также трудоспособность и жизнь.

В итоге страхуются (за счет заемщика) риски банка, но не риски владельца квартиры. При наступлении страховых случаев все выплаты будут идти в пользу финансовой компании. Если же клиент желает отказаться от страхования, банки в ответ поднимают процентную ставку.

Иными словами, страховаться всё равно придётся. Чтобы снизить расходы, рекомендую выбрать комплексный вариант и застраховаться, что называется, «оптом» на все случаи сразу.

Шаг 5. Оформление ипотеки и договора купли/продажи

Подписание кредитного договора – важнейший этап сделки.

Думаю, нет нужды напоминать, что документ, каким бы длинным и сложным он вам не показался, нужно обязательно изучить досконально. Сделать это следует до того, как ваши подписи будут поставлены.

Особое внимание уделяйте финансовой стороне сделки – сумме взносов, виду платежей, размерам штрафов в случае неуплаты. Хорошо, если банк предоставляет подробную таблицу выплат на годы вперёд.

Сразу после подписания кредитного документа или одновременно с ним подписывается договор купли/продажи.

Способ передачи денег обсуждается в индивидуальном порядке. Это либо перечисление средств на банковский счет продавца либо передача финансов посредством банковской ячейки.

4. Досрочное погашение ипотеки – плюсы и минусы

Важный пункт, на котором следует остановиться отдельно.

Банки крайне отрицательно относятся к просрочкам выплат по кредиту. Не в восторге они и от досрочного погашения долгов, поскольку такие мероприятия лишают финансовые компании части прибыли.

Большинство кредитных организаций предпочитают аннуитетные платежи (выплаты одного размера каждый месяц). Досрочное погашение при такой системе приведёт либо к снижению процентной ставки, либо к сокращению срока выплат. Оба варианта для банка невыгодны.

Банки не имеют законных оснований отказывать клиентам в досрочном погашении, но могут всячески препятствовать в стремлении клиентов рассчитаться с долгом как можно скорее.

Применяются различные уловки:

• ограничение размеров досрочных выплат;
• мораторий на досрочное погашение – длительный период времени, в течение которого запрещено вносить дополнительные суммы;
• усложненный порядок оформления досрочных выплат.

Иногда выгоднее продолжать платить вовремя, чем погашать кредит досрочно. Это касается и тех случаев, когда ради уменьшения срока кредита заёмщик экономит на уровне жизни своей семьи.

5. Что такое возврат процентов по ипотеке?

Возврат процентов – ещё один важный вопрос, касающийся ипотечного кредитования.

Юридическое определение

Возврат процентов по ипотечному займу – предоставленная законом РФ возможность вернуть часть средств, выплаченных заёмщиками по ипотеке.

Строго говоря, в карман клиента возвращаются не сами выплаты, а налоги с этой суммы. То, что вы получите на руки, именуется «имущественный налоговый вычет». По закону эта сумма составляет 13% от размера ипотечного кредита.

Возвращает эти проценты не банк, а государство. По сути, это как бы ваши личные деньги, которые ваш работодатель удерживал из зарплаты или выплачивали вы сами, если вы предприниматель или владелец бизнеса.

Если вы желаете получить вычет, следует передать соответствующие документы в налоговую инспекцию. Если ипотечная сделка была выполнена по всем правилам, отказа быть не должно.

6. Как выбрать банк – ТОП-5 банков с выгодными ипотечными программами

Выбирая банк, часть клиентов обращает внимание на размеры первичного взноса, другая – на процентную ставку. Третью категорию клиентов интересуют смягченные условия кредитов.

В таблице включены банки, которые лидируют среди финансовых компаний РФ по популярности среди всех категорий заемщиков:

7. Услуги кредитных брокеров – профессиональная помощь в получении ипотеки

Самостоятельное оформление и получение ипотечного кредита – трудоёмкий процесс, который потребует от вас концентрации, затрат времени и нервных ресурсов.

Облегчить свою задачу можно только одним способом – действовать через профессионального посредника. Такого человека называют кредитным брокером.

Данный специалист прекрасно осведомлён обо всех банковских программах и поможет вам найти самый привлекательный и экономически целесообразный вариант.

Ипотечных брокеров находят в специальных компаниях, есть они и в каждом крупном агентстве недвижимости.

В столице признанные лидеры среди брокеров это:

	» - компания, оказывающая услуги физическим и юридическим лицам с 2010 года;
	«LK-кредит » - молодая компания, не берет со своих клиентов никаких предоплат, оплата только по договору;
	«Подбор Ипотеки » - даёт 100% гарантии одобрения кредитов в банках Москвы. Компания работает с 2012 года с физическими и юридическими лицами;
	«Коммерсант-Кредит » - все сотрудники компании ранее работали управляющими и в службе безопасности банков;
	«Кредитная Лаборатория » - многолетний опыт специалистов компании позволяет подготовить клиента к специфичным запросам кредитных организаций.

Посредник между заемщиком и банком не только ищет лучшие варианты, но при необходимости может выступить поручителем своего клиента. Помощь такого человека особенно актуальна в тех случаях, когда оформление ипотеки усложнено рядом специфических факторов, которые ставят заемщика в тупик.