Beregning av kostnaden ved tilbakeføring. Gjeldende tilbakeføringskostnad Tilbakeføringskostnadsberegning

Det riktige svaret er "vil ikke endres".

3.1.2.18. Hvis diskonteringsrenten synker og terminalkapitaliseringsrenten øker, er markedsverdien:

SVAR: Ikke nok data.

3.1.2.19. Angi formelen for å bestemme verdien av en tomt ved bruk av grunnrentemetoden.

SVAR: tomteleie / kapitaliseringsforhold.

3.1.2.20. Hvordan vil endringen i følgende indikatorer påvirke markedsverdien: kapitaliseringsgraden ble redusert med 1 %, avkastningen økte med 1 %?

SVAR: Ikke nok data.

3.1.2.21. Angi det riktige forholdet mellom kapitaliseringsforholdene til en enkelt eiendom (KKeon), land (Kzu), forbedringer (Kul) (forutsatt at de forventede vekstratene for hvert spesifisert segment er de samme, tomt, forbedringer og et enkelt stykke eiendom eies).

SVAR: KKZU< ККеон < ККул.

3.1.2.22. Angi riktig fremgangsmåte for å beregne nåverdien av tilbakeføringen av objektet ved diskontering ved slutten av perioden:

SVAR: NPV for det første året etter prognose divideres med kapitaliseringsfaktoren og diskonteres med diskonteringsfaktoren for det siste prognoseåret .

3.1.2.23. En enkelt gjenstand er en bygning og en tomt. Hva er verdien av bygget?

SVAR: Forskjellen mellom verdien av en enkelt eiendom og verdien av en tomt.

3.1.2.24. Hvilke metoder, i henhold til den føderale standarden, innenfor rammen av inntektstilnærmingen, kan bestemme verdien av eiendom innenfor rammen av inntektstilnærmingen?

SVAR:

· Direkte kapitaliseringsmetode

· Neddiskontert kontantstrømmetode

· Kapitaliseringsmetode etter beregningsmodeller

3.1.2.25. Takstobjektet er en tomt med utbedringer. Takstmannen fastslo at den mest effektive bruken av eiendommen ville være å rive eksisterende utbedringer og bygge opp igjen. Hva er markedsverdien av den aktuelle eiendommen i dette tilfellet?

SVAR: Markedsverdien av tomten som betinget fri minus kostnadene ved riving av eksisterende utbedringer, tatt i betraktning kostnaden for returmaterialer.

3.1.2.26. Antall år som har gått siden opprettelsen av eiendommen er:

SVAR: Kronologisk alder.

3.1.2.27. For hvilke av følgende objekter, ved vurdering av markedsverdi, er det hensiktsmessig å bruke kostnadsmetoden?

SVAR:

· Separat bygning av driftskjelehuset, Samara

· Underjordisk reservoar av armert betong på territoriet til industriområdet i byen Elektrostal

3.1.2.28. Hvilke av de følgende faktorene påvirker ikke markedsverdien til en produksjonsbygning?

SVAR: Kjøpers planer for bruk av bygget.

3.1.2.29. Hvilken indikator kan ikke være en sammenligningsenhet når man skal bestemme markedsverdien til en eiendom ved å bruke en komparativ tilnærming?

SVAR: Pris per kubikkmeter for kontorbygg.

3.1.2.30. Ved fastsettelse av markedsverdi av en eiendom etter salgssammenligningsmetoden kan takstmannen bruke:

SVAR:

· Tilbudspriser for lignende eiendommer

· Priser på kjøps- og salgstransaksjoner av lignende eiendomsobjekter

3.1.2.31 Rabattmultiplikatoren (DM) ved begynnelsen av perioden beregnes ved hjelp av formelen (Y er diskonteringsrenten, n er nummeret på perioden):

SVAR: DM = 1/(1+Y) ^(n-1).

3.1.2.32. Angi formelen for beregning av kompensasjonsfondsfaktoren (valg fra listen).

SVAR: SFF = i / ((1+i)^n - 1).

3.1.2.33. Hvilken av følgende data kreves for å bestemme markedsverdien av fast eiendom ved å bruke metoden med diskontert kontantstrøm?
SVAR:

· Prognose for endringer i markedsverdier for markedssegmentet som objektet tilhører.

· Nødvendig markedsrente på investeringen for objekter som ligner på det som vurderes.

3.1.2.34. Kapitalavkastningen er:

SVAR: mengden av årlig tap i verdien av kapital over den forventede bruksperioden for objektet.

3.1.2.35. Hvilken formel brukes for å beregne gjennomsnittlig månedlig kjedeprisindeks (h) (CO - prisen på objektet i nullmåneden, Пn - prisen på objektet i n-te måneden, n - antall måneder)?

SVAR: h = (Цn/Ц0)^(1/n).

3.1.2.36. Hvordan vil kapitaliseringsrenten endres hvis gjenværende løpetid øker økonomisk liv?

SVAR: Reduser.

3.1.2.37. Definisjon av absolutt justering:
SVAR: En monetær justering som gjelder både sammenligningsenheten og objektet som helhet.

3.1.2.38. Velg feil antall rabattfaktorer som beregnes basert på tidsinvariante diskonteringssatser over like tidsperioder (valg fra listen).

SVAR: 0,833 0,694 0,482 0,579 0,402.

3.1.2.39. Hvordan korrelerer verdiene til positive kontantstrømmer når de neddiskonteres i begynnelsen/midten/slutten av perioden (henholdsvis DCN, DPs og DPk)?

SVAR: DPn > DPs > DPk.

3.1.2.40. Når du bestemmer hvilken type verdi kan tas i betraktning målnivået for lønnsomhet til en bestemt kjøper?

SVAR: investering.

3.1.2.41. Koeffisientjustering gjøres:

SVAR: ved å multiplisere prisen på en analog med en koeffisient.

3.1.2.42. Velg riktig uttalelse for metoden med diskontert kontantstrøm:

SVAR: Når diskonteringsrenten synker, øker verdien.

3.1.2.43. Tid, som estimerer alderen til et objekt på et bestemt tidspunkt, avhengig av dets fysiske tilstand, utstyr, design, økonomiske faktorer som påvirker verdien er:

SVAR: effektiv alder

3.1.2.44. Tidsperioden bygningen fysisk eksisterer og er egnet for å bo og arbeide i den er:

SVAR: termen for fysisk liv.

3.1.2.45. Angi riktig formel for beregning av kumulativ avskrivning ved bruk av en multiplikativ avskrivningsmodell (Kfiz - koeffisient for fysisk avskrivning, Kfun - koeffisient for funksjonell foreldelse, Kek - koeffisient for økonomisk foreldelse):

SVAR: Ksov \u003d 1 - (1 - Kfiz.) (1 - Kfun.) (1 - Kek.).

3.1.2.46. Hvilken endring gjøres hvis analogen er dårligere i kvalitet, parameter eller egenskap enn evalueringsobjektet?

SVAR: Med et plusstegn til prisen på analogen..

3.1.2.47. Hva er uopprettelig slitasje (foreldelse)?

SVAR: Avskrivning (foreldelse), hvis eliminering er teknisk umulig eller økonomisk uhensiktsmessig, det vil si at den økonomiske fordelen ved mulig eliminering av slitasje er mindre enn kostnadene som påløper

3.1.2.48. Hvilke metoder for verdsettelse av tomter i samsvar med ordre fra Russlands eiendomsdepartement datert 06.03.02 nr. 568 brukes ikke til å bestemme markedsverdien til en ubebygd tomt?
I. Salgssammenligningsmetode
II. Grunnleiekapitaliseringsmetode
III. Tiltenkt bruksmetode
IV. Resten metode
SVAR: Det er ikke noe riktig svar.

3.1.2.49. Hva er kostnadsfaktorene for å bestemme markedsverdien av lagring?
SVAR:

· Beliggenhet og omgivelser

Betalingsbetingelser ved transaksjoner med tomter (inkludert betaling kontant, oppgjør med regninger, motregninger, byttehandel)

· Fysiske egenskaper (inkludert topografi, område, konfigurasjon)

3.2. Øve på

Kostnadstilnærming

3.2.1.1. I 2010 kjøpte og installerte selskapet A en registrert eiendom - et lastestativ for 4000 rubler. (inkludert alle indirekte kostnader og eksklusive mva). Overgangens levetid er 16 år. I 2014 overførte selskap A fasiliteten til balansen til datterselskap B under restverdi.
Alle data i tilstanden til problemet er gitt for midten av året. Prisendringsindeks (til basis XX år, ved midten av året):

Ved å bruke de gitte dataene, bestemme markedsverdien av denne overgangen fra og med 2017 (inkludert indirekte kostnader og eksklusive merverdiavgift, avrundet). Økonomisk og funksjonell foreldelse, fortjenesten til gründeren skal tas lik null. Resultatet rundes opp til rubler.

SVAR: 3150
Løsning: RS \u003d 4000 * 119 / 85 * ((16-7) / 16) \u003d 3150 rubler.

3.2.1.2. Fysisk forringelse av vurderingsobjektet er 10 %, funksjonell ukurans er 15 %, ekstern ukurans er 5 %. Hvor mye er den akkumulerte avskrivningen, bestemt ved multiplikasjonsmetoden?

SVAR: 27,3 %
Løsning: 1 - (1 - 0,15) * (1 - 0,1) * (1 - 0,05) = 0,2733 eller 27,33 %.

3.2.1.3. På grunn av forverringen av miljøsituasjonen i området til det takserte objektet, falt netto driftsinntekter fra objektet fra 500 til 400 rubler. fra 1 kvm. m leie med egnet areal per år. Det utleiebare arealet til anlegget er 1000 kvm. m. Den gjennomsnittlige markedsverdien for slike anlegg er 10% og avhenger ikke av fakta om forverring av miljøsituasjonen. Andelen av tomt i verdien av objektet er 30 %. Den negative eksterne påvirkningen forventes å vedvare på ubestemt tid. Som et resultat av virkningen av negative faktorer, synker verdien av tomten og ekstern foreldelse av forbedringer vises. Bestem mengden ekstern foreldelse knyttet til bygningen. Resultatet skal avrundes til nærmeste tusen rubler.

SVAR: 700 000
Løsning:
(500 - 400) * 1000 kvm = 100 000 rubler. - tap i årsavgiften for EON
100 000 / 0,1 \u003d 1 000 000 rubler. - verdien av ekstern foreldelse for EON
1 000 000 * 0,7 \u003d 700 000 rubler. - mengde ekstern foreldelse for forbedringer

3.2.1.4. Kostnaden for å lage en struktur for et registrert eiendomsobjekt - en metalltank med et volum på 100 m3 er 100 000 rubler, et volum på 175 m3 - 140 000 rubler. Koeffisienten som tar hensyn til kostnadene for levering og installasjon av tanken er 1,7. Kostnader for akselerert levering av metallstrukturer - 15 000 rubler. Tillegg for presserende papirarbeid - 10% av kostnadene for metallkonstruksjoner. Det er nødvendig å beregne markedsverdien av den installerte tanken med et volum på 150 kubikkmeter. m ved hjelp av bremsekoeffisienten. Data for avskrivningsberegning: kronologisk alder 10 år, full levetid 28 år, gjenværende økonomisk levetid 15 år.

SVAR: 116 214
Løsning:
Vi beregner bremsekoeffisienten: Ln(140 000/100 000)/Ln(175/100)=Ln(1,4)/Ln(1,75)=0,6012557
Vi beregner markedskostnaden for å lage et reservoar ved å bruke 2 analoger for nøyaktighet: (100 000 * (150/100) ^ 0,6012557 +140 000 * (150/175) ^ 0,6012557) / 2 = 127607,4 rubler. (i excel er det nok å beregne med ENHVER analog)
Vi beregner markedsverdien til den monterte tanken uten avskrivning: 127607,4 * (1 + 0,7) = 216932,6 rubler.
Vi beregner reservoarets effektive alder: 28-15=13 år. Vi beregner slitasje: 13/28 = 0,46429 eller 46,43 %
Vi beregner markedsverdien til den monterte tanken, tar hensyn til slitasje: 216932,6 * (1 - 0,46429) = 116 214 rubler.
Kommentarer: Alder på reservoaret i dette problemet er overflødige data. Ignorer kostnadene ved alle akselererte handlinger - ikke-markedsmessige forhold.

3.2.1.5. Bestem markedsverdien ved å bruke kostnadsmetoden. Kostnaden for tomten er 28 millioner rubler. kostnaden for å opprette bygningen, tatt i betraktning fortjenesten til gründeren PP 90 mill. Den totale avskrivningen av bygningen er 20%.

SVAR: 100 millioner rubler.
Løsning: 28 + 90 * (1-0,2) = 100 millioner rubler.

3.2.1.6. På tomten er det juridisk og fysisk mulig å bygge:
Valg 1. kontorbygg med et totalt areal på 6 000 kvm, utleiebart areal - 5 000 kvm, markedsleiepris - 10 000 rubler / kvm per år, stabilisert belegg 90%, totale driftsutgifter betalt av eier og kapital reserve - 1500 rubler / kvm .m utleiebart areal, markedsverdi -12%, totale kostnader for utvikling og salg av bygningen - 30 tusen rubler / kvm totalt areal.
Alternativ 2. et boligbygg med et samlet areal på 6000 kvm, et salgsareal på 4500 kvm, gjennomsnittlig salgspris er 90 tusen rubler/kvm av salgsarealet.
Bestem alle verdiene av de totale kostnadene for utviklingen av et boligbygg og salg av plass per kvadratmeter av totalt areal, for hvilke utviklingen av et boligbygg vil være NEI for den betraktede tomten, hvis markedet fortjenesten til en gründer i utviklingen av et kontorbygg er 20% av salgsprisen for bygningen, med utvikling av et boligbygg - 25% (fra salgsinntektene)? Anta at på salgstidspunktet har kontorbygningen en stabilisert belastning på markedsforhold, og faktoren for kontantstrømdiversitet tas i betraktning i fortjenesten til gründeren Resultatet rundes opp til hundrevis av rubler.

SVAR: Mindre enn 39 000
Løsning:
Vurder bruken av et kontorbygg (for X tar vi enhetskostnadene ved bygging):
Kostnaden for EON \u003d (10 000 * 5 000 * 0,9 - 1500 * 5 000) / 0,12 \u003d 312 500 000 rubler.
Kostnaden for minne \u003d Kostnaden for EON - byggekostnader - gründerens fortjeneste \u003d \u003d 312 500 000 - 30 000 * 6000 - 312 500 000 * 0,2 \u003d 70 000,00 rubler.
Vurder boligbruk:
Inntekter fra salg av leiligheter \u003d 90 000 * 4 500 \u003d 405 000 000 rubler.
Byggekostnader = X * 6000
Minnekostnaden = 405 000 000 - X * 6000 - 405 000 000 * 0,25
70 000 000 ≤ 303 750 000 – 6 000 * X; 6 000 * X ≤ 233 750 000; x ≤ 38 958
Således, hvis enhetskostnaden for bygging er mindre enn 38 958 (39 000), vil NEI være utvikling av et boligbygg.

3.2.1.7. Takstmannen vurderer et tinglyst eiendomsobjekt - en underjordisk rustfri ståltank med et utvendig volum på 30 m3 og en masse på 10 tonn. Takstmannen har følgende data til rådighet: Kostnaden for å lage metallkonstruksjoner av tanken fra karbonstål er 8 rubler/kg, eksklusiv mva, fra rustfritt stål - 15 rubler/kg, eksklusiv mva. Leveringskostnadene er 5% av kostnadene for metallkonstruksjonene til tanken. Installasjonskostnadene er 150 % av kostnadene for metallkonstruksjoner til overjordiske metalltanker og 170 % av kostnadene for metallkonstruksjoner av overjordiske armert betong og underjordiske metalltanker. Basen som koeffisienten brukes på er kostnaden for tanker av rustfritt stål eller armert betong (avhengig av tanken). I tillegg er det nødvendig å bære kostnadene ved utgraving og fjerning av jord, som utgjør 1000 rubler/m3, eksklusiv merverdiavgift. Det nødvendige volumet av slikt arbeid beregnes på grunnlag av tankens ytre volum og tas lik det. Takstmannen kom til at fortjenesten til gründeren er null. Reservoarets levetid er definert som 20 år, gjenværende levetid er 15 år, og kronologisk alder er 3 år. Det er ingen funksjonell eller økonomisk foreldelse. Entreprenørens fortjeneste antas å være null. Alle data er gitt for russiske forhold. Bestem markedsverdien til denne tanken ved å bruke kostnadstilnærmingen (ekskl. mva.) Avrund resultatet til hundrevis av rubler.

SVAR: 331 900

3.2.1.8. Bestem markedsverdien av tomten som den frittliggende bygningen ligger på. Kostnaden for en enkelt eiendom er 12 500 000 rubler. Kostnaden for reproduksjon for bygningen, unntatt slitasje og foreldelse, er 10 000 000 rubler, fysisk slitasje er estimert til 1 000 000 rubler, funksjonell foreldelse - 500 000 rubler. (ingen andre typer slitasje er identifisert). Modellen for beregning av akkumulert avskrivning og ukurans er additiv. Entreprenørens fortjeneste antas å være null. Markedsverdien av tomten skal avrundes til nærmeste tusen rubler. Svaralternativer:

SVAR: 4 000 000
Løsning: 12.500 - (10.000 - (1.000 + 500)) \u003d 4.000 tusen rubler.

3.2.1.9. Bestem markedsverdien på eiendommen per 2017 (midt i perioden).
Byggekostnadene for denne eiendommen i 2010 utgjorde 1 000 000 rubler. Levetid 70 år.
Prisvekstindekser (for midten av perioden):

SVAR: 1 260 000
Løsning:
1. Vi fastsetter prisøkningen for perioden fra byggedato: 119 (for 2017) / 85 (for 2010) = 1,4
2. Bestem byggekostnadene i 2017: 1 000 000 x 1,4 = 1 400 000
3. Alder på objektet: 2017 - 2010 = 7 år.
4. Slitasje: 7 / 70 = 0,1
5. Objektkostnad: 1 400 000 x (1 - 0,1) = 1 260 000

3.2.1.10. Bestem markedsverdien av den tinglyste eiendommen - hovedoljerørledningen med en lengde på 120 kilometer. Rørdiameter - 820 mm, rørveggtykkelse -10 mm. Kostnaden for røret, tatt i betraktning isolasjon fra datoen for publisering av prisinformasjon, er 57 rubler/tonn. Massen til et rør med en diameter på 820 mm med en veggtykkelse på -10 mm er 202 tonn / kilometer. Prisovergangsindeks fra dato for publisering av prisinformasjon til takstdato -1.15.
Kostnaden for konstruksjons- og installasjonsarbeid fra vurderingsdatoen er 16 000 rubler/km.
Alder på røret er 10 år, full levetid er 29 år, gjenværende levetid er 12 år. Funksjonell og økonomisk foreldelse og fortjenesten til gründeren skal tas lik null. Resultatet skal avrundes til nærmeste tusen rubler.

SVAR: 1 452 000
Løsning:
1. Beregning av kostnaden for røret på vurderingsdatoen: 120 (km) x 202 (t / km) x 57 (gnidning / t) * 1,15 = 1 588 932 rubler.
2. Beregning av installasjonskostnaden: 16 000 (rubler/km) x 120 (km) = 1 920 000 rubler.
3. Full erstatningskostnad: 1 588 932 + 1 920 000 = 3 508 932 rubler.
4. Slitasjeberegning: (29 - 12) / 29 = 0,5862.
5. Kostnaden for oljerørledningen: 3 508 932 x (1 - 0,5862) = 1 452 000 rubler.

3.2.1.11. Bestem markedsverdien av eiendommen representert av tomten og bygningen som står på den. Kostnaden for å reprodusere bygningen, tatt i betraktning fortjenesten til gründeren, unntatt avskrivninger og foreldelse, ble beregnet til nivået 11 000 000 rubler, det ble funnet tegn på fysisk forringelse (fysisk avskrivning på nivået 10%). Kostnader for reproduksjon av bygningen, tatt i betraktning fortjenesten til gründeren, fysisk. avskrivninger og alle typer foreldelse er diskontert på nivået 8 800 000 rubler. markedsverdien av tomten er 2 000 000 rubler.

SVAR: 10 800 000
Løsning: 8 800 000 + 2 000 000 = 10 800 000 rubler.

3.2.1.12. Bestem kostnadene for utskifting / reproduksjon i 2016-priser, under hensyntagen til den fysiske forringelsen av lagerbygningen laget av armert betong. Bygningen ligger i Saratov-regionen. Kun én nærmeste analog bør brukes og en volumjustering bør tas i betraktning.
Industrien er trebearbeiding. Byggevolumet til takseringsobjektet er 8000 kubikkmeter. Veiledningen inneholder spesifikke indikatorer for byggekostnadene i prisene i Moskva-regionen fra og med 2014. Vurderingsobjektets alder er 10 år, full levetid er 40 år, gjenværende levetid er 27 år. Avskrivninger fastsettes etter effektiv aldersmetode. Fortjenesten til gründeren, funksjonell og ekstern foreldelse er lik null. Avrund resultatet til hundretusener.
Data om analoge objekter fra industrikatalogen

Korreksjon for volumforskjell

Regional økonomisk justering for veggmateriale

Prisindekser i bygg og anlegg i Den russiske føderasjonen i forhold til et visst basisår

SVAR: 12 800 000
Løsning:
1. Bestemme kostnaden for 1 kubikkmeter av en bygning:
Korreksjon for volum: 8.000 / 6.500 = 1,32. Korreksjon fra tabellen: 0,87
Kostnaden for 1 cu. m bygning \u003d 3253 * 0,87 * 184 / 176 x 0,8 \u003d 2367
2. Slitasjeberegning: (40-27) / 40 = 0,325
3. Totalkostnad: 2 367 x (1 - 0,325) x 8 000 ≈12 800 000 rubler.

3.2.1.13. Et bygg i gang vurderes, med fundament, vegger og 40 % av himlingene reist. Takstmannen fant informasjon om de spesifikke vektene til strukturelle elementer i en lignende konstruert bygning: fundament - 10%; vegger - 15%; overlapping - 20%; tak - 15%; andre elementer -40%. Fastslå egenvekt overlapper i gjenanskaffelseskostnaden til takstobjektet.

SVAR: 24 %
Løsning:
1. Beregning av byggets s.p.v.s.: 0,1*1+0,15*1+0,2*0,4= 0,33
2. Beregning av egenvekten til gulv i PVC: 0,2*0,4 / 0,33= 0,24 eller 24%.

3.2.1.14. Til hvilken verdi av entreprenørens fortjeneste vil muligheten til å bygge et boligbygg være mer lønnsomt? Det er to alternativer for å bruke ledig minne:
1 brukstilfelle: Bygging av et kontorbygg (totalt areal 5 000 kvm, utleiebart areal - 4 500 kvm, leietakst 10 000 rubler, belegg 90 %, driftskostnader utgjør 1 500 rubler / kvm utleiebart areal, koeffisientkapitalisering - 12%, byggekostnader - 30 000 rubler / kvm fortjeneste for gründeren - 20%).
Alternativ 2: Bygging av et boligbygg (totalt areal - 5 000 kvm, leilighetsareal - 4 000 kvm, salgspris på leiligheter - 90 000 rubler / kvm, byggekostnader - 45 000 rubler / kvm .m.)

SVAR: mindre enn 16,6 %

Løsning:
Vurder bruken av et kontorbygg:
Kostnaden for EON \u003d (10 000 * 4500 * 0,9 - 1500 * 4500) / 0,12 \u003d 281 250 000 rubler.
Kostnaden for minnet \u003d Kostnaden for EON - byggekostnaden - fortjenesten til gründeren \u003d
\u003d 281 250 000 - 30 000 * 5000 - 281 250 000 * 0,2 \u003d 75 000 000 rubler.
Vurder bruken av et boligbygg (for X tar vi fortjenesten til gründeren):
Inntekter fra salg av leiligheter \u003d 90 000 * 4 000 \u003d 360 000 000 rubler.
Byggekostnader \u003d 45000 * 5000 \u003d 225.000.000 rubler.
Minnekostnad = 360 000 000 - 225 000 000 - 360 000 000 * X
Vi lager en ulikhet der bygging av et boligbygg er mer lønnsomt:
75 000 000 ≤ 135 000 000 – 360 000 000 * X
x ≤ 60 000 000 / 360 000 000
х ≤ 16,6% (Dermed, hvis fortjenesten til gründeren i % av inntekten fra salg av leiligheter er ≤ 16,6%, vil det beste bruksfallet være bygging av et boligbygg)

Kontantstrømmen fra en reversering er den mest sannsynlige salgsprisen på en eiendel ved slutten av holdeperioden, som kan forutsies eksplisitt eller iht.
med forventningsprinsippet kan defineres som nåverdien av inntektsstrømmen som eiendelen som verdsettes vil kunne generere i den gjenværende perioden av økonomisk levetid frem til slutten av økonomisk levetid.

Fastsettelse av verdien av en eiendom i perioden etter prognose er basert på forutsetningen om at eiendommen er i stand til å generere inntekter etter slutten av prognoseperioden. Det antas at etter utløpet av prognoseperioden vil inntektene fra eiendommen stabilisere seg, og i den resterende perioden vil det være stabile langsiktige vekstrater eller uendelig enhetlige inntekter.

Eierens nettoinntekt fra salg av en eiendel kan defineres som inntekt lik differansen mellom salgssummen på eiendelen minus gjeld og kostnadene knyttet til salget av eiendelen.

I praksis er det vanlig å bruke tre metoder for å forutse salgsprisen.

1. Salgsprisprognose i absolutte pengeverdier.

2. Salgsprisprognose basert på prosentvis verdiendring for holdeperioden (holdeperioden).

3. Prisprognose basert på en vurdering med kjente metoder for å vurdere markedsverdien av en eiendel ved slutten av prognoseperioden.

Den første metoden er ganske sjelden i praksisen med evaluering. Det brukes vanligvis når det er en egen avtale om å selge eiendommen til en forhåndsbestemt fast pris, for eksempel en opsjon på å kjøpe eiendommen ved slutten av leieavtalen. Denne metoden kan også benyttes ved vurdering av langsiktig leid fast eiendom, forutsatt at salget skjer lenge før leieavtalens utløp. I dette tilfellet beregnes kostnaden for tilbakeføringen som nåverdien av de undermottatte midlene på salgstidspunktet. leiebetalinger til en ganske lav diskonteringsrente. Det er kjent at diskonteringsrenten reflekterer risikoen for manglende inntekt eller tap av inntekt. Jo høyere disse risikoene er, desto høyere er diskonteringsrenten. I dette tilfellet, i nærvær av inngåtte kontrakter, er risikoen for manglende inntekt minimal, og derfor bør diskonteringsrenten være lav.

Den andre måten å estimere kostnadene ved en tilbakeføring er basert på analysen av enten den årlige eller den endelige prosentvise verdiendringen over holdeperioden. Samtidig forutsettes det at data om endringsprosent bør trekkes ut fra markedet basert på en retrospektiv analyse av dynamikken i prisendringer for sammenlignbare objekter. Ved bruk av den endelige prosentvise metoden beregnes reverseringsprisen ved å øke (redusere) den opprinnelige markedsverdien med beløpet til den endelige prosentsatsen.

Ved bruk av årlig prosentmetode fastsettes salgsprisen etter den kumulative ordningen:

V n = V 0 (1 + Jeg)k, (5.5)

hvor V 0 - innledende markedsverdi, den. enheter; Jeg- årlig prosentandel av endringen; k- holdeperiodens varighet, år.

Den tredje metoden for å estimere kostnaden for tilbakeføringen er basert på å bruke markedsverdien til eiendelen som selges med kjente metoder, men på sluttdatoen for prognoseperioden. Fra inntektssynspunktet bør tilbakefall således anses som et salg til en ny eier av rettighetene til å motta fremtidig inntekt.

For å beregne verdien av selskapet i perioden etter prognose kan du bruke Gordon-modellen.

Gordon-modellen har følgende hovedantakelser:

I restperioden er avskrivninger og investeringer like;

Prognoseperioden bør fortsette til selskapets vekstrate stabiliserer seg; det antas at det i restperioden bør opprettholdes stabile langsiktige vekstrater;

Verdien av restverdien beregnes ved slutten av prognoseperioden, henholdsvis bør neddiskonteres for siste prognoseperiode.

Beregningen av restverdi i henhold til Gordon-modellen er som følger:

hvor V ost - restverdi, den. enheter; CHOD n - inntekt i perioden etter prognose; Jeg- diskonteringsrente; g- langsiktig inntektsvekst.

Denne metoden forutsetter kapitalisering av etterprognosert årsinntekt til verdsettelser ved å bruke en kapitaliseringsgrad beregnet som forskjellen mellom diskonteringsrenten og den langsiktige vekstraten. Dersom det ikke er vekst i prognosen, vil kapitaliseringsgraden være lik diskonteringsrenten. Samtidig bør prognoseperioden fortsette inntil selskapets vekstrater stabiliserer seg. Restverdien til selskapet oppnådd på denne måten i etterprognoseperioden fastsettes ved slutten av prognoseperioden.

Beregning av verdien av eiendommen ved hjelp av DCF-metoden utføres i henhold til formelen:

hvor V er gjeldende verdi av eiendommen;

CF j er kontantstrømmen for perioden i det j-te året;

r er diskonteringsrenten;

Vterm er verdien av det påfølgende salget (tilbakeføring) ved slutten av prognoseperioden;

P– varighet av prognoseperioden, år.

Algoritme for beregning av DDP-metoden.

1. Definisjon av prognoseperioden.

2. Prognostisering av verdien av kontantstrømmer fra eiendommen for hvert prognoseår.

3. Beregning av kostnaden ved tilbakeføring.

4. Beregning av diskonteringsrenten

5. Fastsettelse av verdien av eiendommen

Definisjon av prognoseperioden.

Varigheten av prognoseperioden bestemmes av varigheten av stadiet med ustabile kontantstrømmer til eiendommen som verdsettes.

I internasjonal verdsettelsespraksis er gjennomsnittsverdien av prognoseperioden 5-10 år, i russisk praksis er den typiske verdien av prognoseperioden en periode på 3-5 år.

Prognose verdien av kontantstrømmene fra eiendommen for hvert prognoseår.

Beregningen av ulike inntektsnivåer fra en eiendom kan representeres ved formlene:

PVD = Areal ٠ Leiepris (4,28)

DIA = DIA – Arbeidsledighet og husleietap + andre inntekter (4,29)

CHOD = RDD – Eiendomseier driftsutgifter knyttet til eiendom (4,30)

I praksis beregner russiske takstmenn netto kontantstrømmer til en eiendom uten å ta hensyn til finansieringsspesifikasjonene, dvs. DCF-metoden diskonterer netto driftsinntekter.

Ved vurdering av markedsverdien til en eiendom er kontantstrømmen netto driftsinntekt fra eiendommen.

Imidlertid, hvis det er nødvendig å estimere investeringsverdien til en eiendom eller verdi under eksisterende bruk, må de faktiske kostnadene til eieren eller investoren tas i betraktning, derfor brukes følgende nivåer av kontantstrømmer:

Kontantstrøm før skatt = NPV - Kapitalinvestering - Låneservice + Voksende lån. (4,31)

Kontantstrøm for eiendom etter skatt =

Kontantstrøm før skatt – betalinger inntektsskatt eier. (4,32)

Grunnskatt og eiendomsskatt skal trekkes fra den faktiske bruttoinntekten som en del av driftsutgiftene.

Økonomiske og skattemessige avskrivninger er ikke en reell kontantbetaling, så avskrivning er ikke en del av eiers driftsutgifter.

Kapitalinvesteringer foretatt for å vedlikeholde emneeiendommen skal trekkes fra netto driftsinntekter som en del av driftsutgiftene.

Lånebetalinger (rentebetalinger og nedbetaling av gjeld) skal trekkes fra netto driftsinntekt dersom investeringsverdien til objektet (for en bestemt investor) vurderes.

Beregning av kostnaden ved tilbakeføring.

Tilbakeføringen er verdien av det fremtidige salget av eiendommen ved slutten av prognoseperioden.

Hvis vi vurderer investorens kontantstrømmer for et eiendomsobjekt, så investerer først investoren i objektet, mottar deretter inntekt fra objektet og selger ved slutten av eierskapet objektet, dvs. mottar tilbakeføring av den opprinnelige investeringen.

Ved beregning av hjemfall må takstmannen fastsette verdien av eiendommen ved slutten av prognoseperioden.

1) en komparativ tilnærming, i dette tilfellet bestemmer takstmannen prisen på det fremtidige salget, basert på en analyse av den nåværende markedstilstanden, fra overvåking av kostnadene for lignende objekter og forutsetninger angående den fremtidige tilstanden til objektet og fremtidig tilstand av eiendomsmarkedet;

2) inntektstilnærming, i dette tilfellet, bruker takstmannen, basert på antakelsen om at eiendomsobjektet vil ha konstante stabile kontantstrømmer ved slutten av prognoseperioden, bruk av inntektskapitaliseringsmetoden for året etter året etter slutten av prognoseperioden. prognoseperioden, ved å bruke en uavhengig beregnet kapitaliseringsrate;

3) kostnadstilnærmingen, i dette tilfellet beregner takstmannen kostnaden for det påfølgende salget som summen av den anslåtte verdien av markedsverdien av tomten og kostnaden for reproduksjon (eller utskifting) av eiendommen som verdsettes til slutten av prognoseperioden;

4) forutsetninger om endringer i eiendommens verdi i prognoseperioden.

17.03.2015 11:00 10086

Standard sammensatte rentefunksjoner

Bruken av standard rentesammensatte funksjoner gjør det mulig å beregne verdien av hvilke som helst av elementene som kjennetegner de tidsfordelte kontantstrømmene – kostnad, betaling, tid, rente – forutsatt at andre elementer er kjent.

Som regel snakker vi om 6 funksjoner med renters rente:

• det akkumulerte beløpet av enheten (dens fremtidige verdi),
• akkumulering av en enhet i en periode,
• bidrag til dannelsen av kompensasjonsfondet,
• reversion (nåværende enhetsverdi),
• nåverdien av en ordinær livrente,
• enhetsavskrivningsbidrag

Siden disse funksjonene brukes svært mye og ofte, er det utviklet standardtabeller som inkluderer forhåndsberegnet rentes rentefaktorer. I denne sammenheng er en faktor ett av to eller flere tall som, når de multipliseres, gir et gitt resultat. Alle disse faktorene er opprettet ved hjelp av den grunnleggende formelen (1 + i)n, som beskriver den akkumulerte mengden av en enhet, og faktisk er derivater av denne faktoren.

Den fremtidige verdien av en enhet.

Den fremtidige verdien av en enhet er en funksjon som bestemmer dens akkumulerte beløp etter n perioder hvis avkastningen på kapital er i. Funksjonen innebærer at avkastningen på kapitalen mottatt i perioden, sammen med Startkapital danner grunnlaget for å fastsette kapitalavkastningen i neste periode.

Det beregnes med formelen:

hvor FV er den fremtidige verdien;
PV - nåværende verdi;
i - inntektsrate;

FVF(i;n) = (1 + i)n - faktor for den fremtidige verdien av enheten (akkumulert beløp).

Med denne funksjonen kan du beregne den fremtidige verdien pengesum, basert på nåverdien, avkastningen på kapitalen og varigheten av akkumuleringsperioden.

For øyeblikket er kostnaden for tomten $ 1000, med en avkastning på 14%. Den forventes solgt om to år. Samtidig vil verken dens egenskaper eller markedsforhold endres. I dette tilfellet vil den fremtidige verdien av landet være $1300:

eller hva som er det samme

Akkumulering av en enhet for en periode.

Akkumulering over en periode er en funksjon som bestemmer den fremtidige verdien av en ordinær livrente (det vil si en serie like periodiske utbetalinger og PMT-innbetalinger) over n perioder med en kapitalavkastningsrente, dvs.
En ordinær livrente er en serie med like periodiske utbetalinger og kvitteringer, hvor den første av dem gjøres ved slutten av neste periode etter den nåværende. Hvis utbetalinger skjer på forhånd (i begynnelsen av hver periode), snakker vi om en forskuddsrente.

Den fremtidige verdien av en ordinær livrente beregnes ved å bruke formelen:

hvor FVA er fremtidig verdi av en ordinær livrente
PMT - verdien av en av en serie like periodiske betalinger eller kvitteringer
i - inntektsrate;
n er antall perioder;

Faktor i den fremtidige verdien av en konvensjonell livrente.

Det er nødvendig å beregne den fremtidige verdien av en tomt ervervet med forbehold om seks måneders betalingsutsettelse og kompensasjon på 12% per år. Betalinger gjøres ved slutten av hver måned i like beløp på $1000. I dette tilfellet vil den fremtidige verdien av landet være $6152:

eller hva som er det samme

Bidrag til dannelsen av erstatningsfondet.

Bidrag til dannelsen av kompensasjonsfondet - en funksjon som bestemmer utbetalingsbeløpet for en ordinær livrente, hvis fremtidige verdi i n perioder, med en hastighet på i, er lik 1.

Med andre ord, ved å bruke bidragsfunksjonen for dannelsen av et kompensasjonsfond, kan du bestemme beløpet for en lik periodisk betaling (vanlig inntekt) som er nødvendig for å akkumulere et visst beløp til slutten av en spesifisert periode, under hensyntagen til akkumulerte renter, til en viss inntektsrate.

Beregningen av beløpet for en lik periodisk betaling utføres i henhold til formelen:

hvor PMT er verdien av den like periodiske betalingen;
FV er den fremtidige verdien av en ordinær livrente
i - inntektsrate;
n er antall perioder;

Refusjonsfondsfaktor
SFF (i;n) (refusjonsfondsfaktor) er den gjensidige verdien av den fremtidige verdifaktoren til en vanlig livrente:

Det er nødvendig å beregne mengden årlige besparelser for tilsvarende utskifting av en eksisterende bygning som genererer en avkastning på 14 %, forutsatt at ved slutten av den økonomiske levetiden (8 år) vil kostnaden for å erstatte bygningen være $10 000. I dette tilfellet vil beløpet for årlige fradrag være 755,70 Doll.:

Gjeldende enhetskostnad (tilbakeføringer).

Nåverdien av en enhet (reversjon) er en funksjon som bestemmer nåverdien av en fremtidig enhet som kan oppnås etter n perioder med en gitt avkastning i. Denne funksjonen lar deg estimere nåverdien av inntekten som kan mottas fra salget av objektet ved slutten av perioden til en gitt diskonteringsrente.

Den nåværende kostnaden for en enhet beregnes med formelen:

hvor PV er nåverdien;
FV - fremtidig verdi;
i - inntekt (rabatt) rate;
n - akkumuleringsperiode (antall perioder);

Faktoren for nåværende kostnad for enheten (reversjoner).

I matematisk forstand er nåverdien av en enhet den gjensidige av en funksjon av dens fremtidige verdi.

Det kreves å beregne nåverdien av en tomt som vil bli solgt på slutten av året for $ 1000. Ved en diskonteringsrente på 10 % per år vil nåverdien av landet være $ 909,09.

Nåverdien av en ordinær livrente.

Nåverdien av en ordinær livrente er en funksjon som bestemmer nåverdien av en serie fremtidige like periodiske utbetalinger (kvitteringer) PMT over n perioder med en diskonteringsrente i. Beregningen utføres i henhold til formelen:

hvor PVA er nåverdien av en ordinær livrente
PMT - verdien av en av en serie like periodiske betalinger (kvitteringer)
i - inntekt (rabatt) rate;
n - antall perioder

Nåverdifaktoren til en konvensjonell livrente.

Nåverdien av en ordinær livrente kan defineres som summen av nåverdiene av alle utbetalinger:

Det er nødvendig å bestemme nåverdien av leiebetalingene, forutsatt at landet ble leid ut i tre år, for en årlig leie på $ 100. Diskonteringsrenten er 12%. Nåverdien av betalingene vil da være $240,18:

Enhetsavskrivningsbidrag.

Enhetsavskrivningsbidrag er en funksjon som bestemmer mengden av en vanlig betaling (kvittering) som gir avkastning på kapitalen og dens avkastning med en diskonteringsrente i i n perioder. Enhetsavskrivningsbidraget kan beregnes ved hjelp av formelen:

hvor PMT er betalingsbeløpet for en vanlig livrente;
PV er gjeldende kostnad per enhet,
i - diskonteringsrente (inntekt);
n - akkumuleringsperiode (antall perioder);

Bidragsfaktoren for enhetsavskrivning.

Denne funksjonen, så vel som funksjonen til bidraget til dannelsen av refusjonsfondet, gjør det mulig å bestemme utbetalingen av RMT. Men i motsetning til bidragsfunksjonen for dannelsen av et gjenvinningsfond, som er knyttet til en betaling for å akkumulere et gitt beløp av FV, er bidragsfunksjonen for enhetsavskrivning knyttet til en betaling som lar deg returnere det for øyeblikket angitte beløpet på PV. I dette tilfellet inkluderer betalingen to komponenter: den første gir inntekt med en gitt kurs i, den andre sikrer avkastningen av kapital til avkastningen SFF(i; n) i n perioder.

Enhbrukes til å fastsette regelmessige like (annuitets)betalinger for å tilbakebetale et lån hvis det er utstedt for en viss periode til en gitt kurs på lånet. Samtidig inkluderer hver betaling både betaling av hovedstolen på gjelden og påløpte renter. Selve betalingene er like i dette tilfellet, og fra betaling til betaling endres forholdet mellom inntekts- og avkastningskomponenter (delen som renten betales med avtar, og delen som går til å returnere hovedstolen, det vil si hovedstolen på lånet, øker. Det vil si at det belastes renter på den ubetalte hovedstolen og rente på et lån, ettersom det betales tilbake, belastes det for et mindre beløp. Funksjonen til bidraget til avskrivningen av enheten er omvendt til funksjonen til nåverdien av en ordinær livrente.

Du må beregne mengden av årlig inntekt som faller på en bygning som skal være i drift i 5 år hvis nåverdien er $10 000 og diskonteringsrenten er 15%. Under disse forholdene er mengden av årlig inntekt 2983,16 dollar:

eller hva som er det samme

Ved å bruke den innbyrdes sammenhengen mellom faktorene til de seks funksjonene med renters rente, kan vi foreslå å presentere logikken i deres konstruksjon og økonomiske betydning i en tabellform.

Sammenheng og økonomisk betydning av standard funksjoner med sammensatt rente

Sammendrag

Teorien om tidsverdien av penger spiller en viktig rolle i eiendomsvurdering. Med dens hjelp forklares en så viktig prosess for evaluering som diskontering, som gjenspeiler forholdet mellom begrepene nåverdi, fremtidig verdi, vanlig inntekt, tid, inntektsrate.

Dette forholdet er implementert på grunnlag av bruken av 6 rentes rentefunksjoner, som gjør det mulig å bestemme den nødvendige verdien basert på å multiplisere den kjente verdien med den tilsvarende faktoren, hvis verdi kan beregnes eller hentes fra tabellene over 6 rentes rentefunksjoner . Dette forenkler i stor grad de mange beregningene som er utført i evalueringen.

Tilbakeføringskostnadsberegning

Tilbakeføring er restverdien av et objekt når inntektsstrømmen slutter å flyte.

Kostnaden for tilbakeføring kan forutses ved å bruke:

• 1) å sette salgsprisen basert på en analyse av den nåværende tilstanden til markedet, overvåke kostnadene for lignende objekter og antagelser om objektets fremtidige tilstand;
• 2) å gjøre forutsetninger om endringer i verdien av fast eiendom over eierperioden;
• 3) kapitalisering av inntekt for året etter året for slutten av prognoseperioden, ved bruk av uavhengig beregnet kapitaliseringsrente.

Fastsettelse av diskonteringsrenten

En diskonteringsrente er en rente som brukes til å beregne nåverdien av et beløp mottatt eller betalt i fremtiden.

Diskonteringsrenten reflekterer forholdet mellom risiko og avkastning, samt forskjellige typer risiko som ligger i denne eiendommen.

Kapitaliseringsforholdet er satsen som brukes for å bringe inntektsstrømmen til en enkelt verdi. Men etter vår mening gir denne definisjonen en forståelse av den matematiske essensen av denne indikatoren. Fra et økonomisk synspunkt reflekterer kapitaliseringsgraden investorens avkastning.

Teoretisk sett bør diskonteringsrenten for en eiendom direkte eller indirekte ta hensyn til følgende faktorer:

• * kompensasjon for risikofrie, likvide investeringer;
• * risikokompensasjon;
• * kompensasjon for lav likviditet;
• * kompensasjon for investeringsforvaltning.

Forholdet mellom nominelle og reelle kurser er uttrykt ved Fishers formler.

Kontantstrømmer og diskonteringsrente skal matche hverandre og beregnes på samme måte. Resultatene av å beregne nåverdien av fremtidige kontantstrømmer i nominelle og reelle termer er de samme.

I vestlig praksis brukes følgende metoder for å beregne diskonteringsrenten:

• 1) metoden for kumulativ konstruksjon;
• 2) metode for sammenligning av alternative investeringer;
• 3) utvinningsmetode;
• 4) overvåkingsmetode.

Kumulativ byggemetode er basert på forutsetningen om at diskonteringsrenten er en funksjon av risiko og beregnes som summen av alle risikoene som ligger i hver enkelt eiendom.

Rabattsats = risikofri rente + risikopremier.

Risikopremien beregnes ved å summere risikoverdiene som ligger i en gitt eiendom.

Den kumulative konstruksjonsmetoden er omtalt i detalj i avsnitt 4.1. av denne fordelen ved beregning av avkastningen på kapital som en del av kapitaliseringsgraden ved bruk av kapitalkostnadsdekningsmetoden.

Alternativ metode for sammenligning av investeringer oftest brukt til å beregne investeringsverdien til en eiendom. Diskonteringsrenten kan tas som:

avkastning som kreves av investor (angitt av investor);

forventet lønnsomhet av alternative prosjekter og finansielle virkemidler tilgjengelig for investoren.

Valgmetode - diskonteringsrenten, som en sammensatt rente, beregnes på grunnlag av data om gjennomførte transaksjoner med tilsvarende objekter i eiendomsmarkedet. Denne metoden er ganske arbeidskrevende. Beregningsmekanismen består i rekonstruksjon av forutsetninger om mengden av fremtidig inntekt og den påfølgende sammenligningen av fremtidige kontantstrømmer med den opprinnelige investeringen (kjøpspris). I dette tilfellet vil beregningen variere avhengig av mengden innledende informasjon og størrelsen på de vurderte rettighetene.

En diskonteringsrente (i motsetning til en kapitaliseringsgrad) kan ikke utledes direkte fra salgsdata, da den ikke kan beregnes uten å identifisere kjøpers forventninger til fremtidige kontantstrømmer.

Beste alternativet beregning av diskonteringsrenten ved allokeringsmetoden - intervjue kjøperen (investoren) og finne ut hvilken rente som ble brukt for å bestemme salgsprisen, hvordan prognosen for fremtidige kontantstrømmer ble bygget. Hvis takstmannen fullstendig har mottatt informasjonen av interesse for ham, kan han beregne intern norm fortjeneste (endelig avkastning) av et lignende objekt. Den vil bli styrt av den oppnådde verdien ved fastsettelse av diskonteringsrenten.

Selv om hver eiendom er unik, er det under visse forutsetninger mulig å oppnå verdier for utvinningsdiskonteringsrenten som vil tilsvare den samlede nøyaktigheten av prognosen for fremtidige perioder. Det bør imidlertid tas i betraktning at kjøps- og salgstransaksjoner av slike sammenlignbare objekter, hvis eksisterende bruk er den beste og mest effektive, bør velges som lignende.

Den vanlige algoritmen for å beregne diskonteringsrenten ved bruk av allokeringsmetoden er som følger:

• * modellering for hvert objekt av en analog i en viss tidsperiode i henhold til scenariet for den beste og mest effektive bruken av inntekts- og utgiftsstrømmer;
• * beregning av avkastningen på investeringen for objektet;
• * Behandle de oppnådde resultatene på enhver akseptabel statistisk eller ekspert måte for å bringe egenskapene til analysen til objektet som evalueres.

Overvåkingsmetode er basert på regelmessig overvåking av markedet, sporing av transaksjoner av de viktigste økonomiske indikatorer eiendomsinvestering. Slik informasjon bør oppsummeres for ulike markedssegmenter og publiseres regelmessig. Slike data tjener som en retningslinje for takstmannen og tillater en kvalitativ sammenligning av de oppnådde beregnede indikatorene med de gjennomsnittlige markedsindikatorene, og kontrollerer gyldigheten av ulike typer forutsetninger.

Dersom det er nødvendig å ta hensyn til risikoens innvirkning på inntektsbeløpet, bør det foretas justeringer av diskonteringsrenten ved vurdering av enkeltstående eiendomsobjekter. Hvis inntekten genereres fra to hovedkilder (for eksempel fra grunnleie og rentetillegg), hvorav den ene (grunnleie) kan betraktes som garantert og pålitelig, brukes en inntektssats på den, og den andre kilden diskonteres til forhøyet sats (for eksempel beløpet rentetillegg avhenger av leietakers omsetning og er en usikker verdi). Denne teknikken lar deg ta hensyn til en annen grad av risiko når du mottar inntekt fra én eiendom. Analogt er det mulig å ta hensyn til ulike grader av risiko for å motta inntekt fra et eiendomsobjekt over årene.

Mange takstmenn beregner oftest diskonteringsrenten ved hjelp av den kumulative byggemetoden (formelen). Dette skyldes den største enkelheten ved å beregne diskonteringsrenten ved bruk av den kumulative konstruksjonsmetoden i dagens forhold i eiendomsmarkedet.

Beregning av verdien av en eiendom ved hjelp av DCF-metoden

Beregning av verdien av eiendommen ved hjelp av DCF-metoden utføres i henhold til formelen:

Kostnaden for tilbakeføringen skal neddiskonteres (med faktoren for det siste prognoseåret) og legges til summen av de nåværende verdiene av kontantstrømmene.

Dermed er verdien av en eiendom lik summen av nåverdien av de anslåtte kontantstrømmene og nåverdien av restverdien (reversering).