Cálculo do custo de reversão. Cálculo do custo de reversão do custo de reversão atual

A resposta correta é "não vai mudar".

3.1.2.18. Se a taxa de desconto diminuir e a taxa de capitalização terminal aumentar, então o valor de mercado:

RESPOSTA: Não há dados suficientes.

3.1.2.19. Indique a fórmula para determinar o valor de um terreno utilizando o método de capitalização da renda do terreno.

RESPOSTA: relação aluguel da terra / capitalização.

3.1.2.20. Como a mudança nos seguintes indicadores afetará o valor de mercado: o índice de capitalização diminuiu 1%, a taxa de retorno aumentou 1%?

RESPOSTA: Não há dados suficientes.

3.1.2.21. Indique a relação correta entre os índices de capitalização de uma única propriedade (KKeon), terreno (Kzu), benfeitorias (Kul) (assumindo que as taxas de crescimento esperadas para cada segmento especificado são as mesmas, Lote de terreno, benfeitorias e um único imóvel são de propriedade).

RESPOSTA: KKZU< ККеон < ККул.

3.1.2.22. Especifique o procedimento correto para calcular o valor presente da reversão do objeto ao descontar no final do período:

RESPOSTA: O VPL do primeiro ano pós-previsão é dividido pelo fator de capitalização e descontado pelo fator de desconto do último ano previsto.

3.1.2.23. Um único objeto é um edifício e um terreno. Qual o valor do prédio?

RESPOSTA: A diferença entre o valor de uma única propriedade e o valor de um terreno.

3.1.2.24. Quais métodos, de acordo com a norma federal, no âmbito da abordagem de renda, podem determinar o valor dos imóveis no âmbito da abordagem de renda?

RESPONDA:

· Método de capitalização direta

· Método de desconto fluxos de caixa

· Método de capitalização de acordo com modelos de cálculo

3.1.2.25. O objeto de avaliação é um terreno com benfeitorias. O avaliador determinou que o uso mais eficiente do imóvel seria demolir as benfeitorias existentes e reconstruir. Qual é o valor de mercado da propriedade em questão neste caso?

RESPOSTA: O valor de mercado do terreno como condicionalmente livre menos o custo de demolição das benfeitorias existentes, levando em consideração o custo dos materiais retornáveis.

3.1.2.26. O número de anos que se passaram desde a criação da propriedade é:

RESPOSTA: Idade cronológica.

3.1.2.27. Para qual dos seguintes objetos, ao avaliar o valor de mercado, é apropriado usar a abordagem de custo?

RESPONDA:

· Edifício separado da caldeira em funcionamento, Samara

· Reservatório subterrâneo de concreto armado no território do local industrial na cidade de Elektrostal

3.1.2.28. Qual dos seguintes fatores não afeta o valor de mercado de um edifício industrial?

RESPOSTA: Os planos do comprador para o uso do edifício.

3.1.2.29. Que indicador não pode ser uma unidade de comparação ao determinar o valor de mercado de um imóvel usando uma abordagem comparativa?

RESPOSTA: Preço por metro cúbico para um edifício de escritórios.

3.1.2.30. Ao determinar o valor de mercado de um imóvel pelo método de comparação de vendas, o avaliador pode utilizar:

RESPONDA:

· Ofereça preços para propriedades semelhantes

· Preços de transações de compra e venda de objetos imobiliários semelhantes

3.1.2.31 O multiplicador de desconto (DM) no início do período é calculado pela fórmula (Y é a taxa de desconto, n é o número do período):

RESPONDA: DM = 1/(1+Y) ^(n-1).

3.1.2.32. Especifique a fórmula para calcular o fator do fundo de compensação (seleção da lista).

RESPOSTA: SFF = i / ((1+i)^n - 1).

3.1.2.33. Para determinar o valor de mercado de imóveis usando o método de fluxo de caixa descontado, qual dos seguintes dados é necessário?
RESPONDA:

· Previsão de mudanças nas taxas de capitalização de mercado para o segmento de mercado ao qual o objeto pertence.

· Taxa de retorno do investimento exigida pelo mercado para objetos semelhantes ao que está sendo avaliado.

3.1.2.34. O retorno sobre o capital é:

RESPOSTA: o valor da perda anual no valor do capital durante o período esperado de uso do objeto.

3.1.2.35. Qual fórmula é usada para calcular o índice médio mensal de preços da cadeia (h) (CO - o preço do objeto no mês zero, Пn - o preço do objeto no n-ésimo mês, n - o número de meses)?

RESPOSTA: h = (Ön/Ö0)^(1/n).

3.1.2.36. Como a taxa de capitalização mudará se o prazo restante aumentar vida economica?

RESPOSTA: Reduzir.

3.1.2.37. Definição de ajuste absoluto:
RESPOSTA: Um ajuste monetário que se aplica tanto à unidade de comparação quanto ao objeto como um todo.

3.1.2.38. Escolha o número errado de fatores de desconto que são calculados com base em taxas de desconto invariáveis ​​no tempo em períodos iguais (seleção na lista).

RESPOSTA: 0,833 0,694 0,482 0,579 0,402.

3.1.2.39. Como os valores dos fluxos de caixa positivos se correlacionam quando são descontados no início/meio/fim do período (DCN, DPs e DPk, respectivamente)?

RESPOSTA: DPn > DPs > DPk.

3.1.2.40. Ao determinar que tipo de valor pode ser levado em consideração o nível alvo de lucratividade de um determinado comprador?

RESPOSTA: investimento.

3.1.2.41. O ajuste do coeficiente é feito:

RESPOSTA: multiplicando o preço de um análogo por um coeficiente.

3.1.2.42. Escolha a declaração correta para o método de fluxo de caixa descontado:

RESPOSTA: Quando a taxa de desconto diminui, o valor aumenta.

3.1.2.43. Tempo, que estima a idade de um objeto em um determinado momento, dependendo de sua condição física, equipamento, design, fatores ECONOMICOS que afetam seu valor são:

RESPOSTA: idade efetiva

3.1.2.44. O período de tempo durante o qual o edifício existe fisicamente e é adequado para viver e trabalhar nele é:

RESPOSTA: o termo da vida física.

3.1.2.45. Indique a fórmula correta para calcular a depreciação acumulada ao usar um modelo de depreciação multiplicativa (Kfiz - coeficiente de depreciação física, Kfun - coeficiente de obsolescência funcional, Kek - coeficiente de obsolescência econômica):

RESPOSTA: Ksov \u003d 1 - (1 - Kfiz.) (1 - Kfun.) (1 - Kek.).

3.1.2.46. Que alteração é feita se o análogo for inferior em qualidade, parâmetro ou propriedade ao objeto de avaliação?

RESPOSTA: Com um sinal de mais para o preço do análogo..

3.1.2.47. O que é desgaste irreparável (obsolescência)?

RESPOSTA: Depreciação (obsolescência), cuja eliminação é tecnicamente impossível ou economicamente inconveniente, ou seja, o benefício econômico da possível eliminação do desgaste é menor que os custos incorridos

3.1.2.48. Que métodos de avaliação de terrenos de acordo com a ordem do Ministério da Propriedade da Rússia de 06.03.02 No. 568 não são usados ​​para determinar o valor de mercado de um terreno não desenvolvido?
I. Método de Comparação de Vendas
II. Método de capitalização de aluguel de terra
III. Método de uso pretendido
4. Método restante
RESPOSTA: Não há resposta correta.

3.1.2.49. Quais são os fatores de custo para determinar o valor de mercado do armazenamento?
RESPONDA:

· Localização e arredores

Condições de pagamento ao fazer transações com terrenos (incluindo pagamento em dinheiro, liquidação por letras, compensações, permuta)

· Características físicas (incluindo topografia, área, configuração)

3.2. Prática

Abordagem de custo

3.2.1.1. Em 2010, a empresa A comprou e instalou uma propriedade registrada - um rack de carregamento por 4.000 rublos. (incluindo todos os custos indiretos e excluindo o IVA). A vida útil do viaduto é de 16 anos. Em 2014, a empresa A transferiu o objeto para o balanço da controlada B pelo valor residual.
Todos os dados na condição do problema são fornecidos para o meio do ano. Índice de variação de preços (para o ano base XX, no meio do ano):

Usando os dados fornecidos, determine o valor de mercado desse viaduto a partir de 2017 (incluindo custos indiretos e excluindo IVA, arredondado). Obsolescência econômica e funcional, o lucro do empresário a ser tomado igual a zero. O resultado é arredondado para rublos.

RESPOSTA: 3150
Solução: RS \u003d 4.000 * 119 / 85 * ((16-7) / 16) \u003d 3.150 rublos.

3.2.1.2. A deterioração física do objeto de avaliação é de 10%, a obsolescência funcional é de 15%, a obsolescência externa é de 5%. De quanto é a depreciação acumulada, determinada pelo método multiplicativo?

RESPOSTA: 27,3%
Solução: 1 - (1 - 0,15) * (1 - 0,1) * (1 - 0,05) = 0,2733 ou 27,33%.

3.2.1.3. Devido à deterioração da situação ambiental na área do objeto avaliado, a receita operacional líquida do objeto diminuiu de 500 para 400 rublos. a partir de 1 m² m alugar com uma área adequada por ano. A área locável da instalação é de 1.000 m². m) A taxa média de capitalização de mercado dessas instalações é de 10% e independe de fatos de deterioração da situação ambiental. A participação da terra no valor do objeto é de 30%. Espera-se que o impacto externo negativo persista por um período de tempo indefinido. Como resultado da ação de fatores negativos, o valor do terreno diminui e aparece a obsolescência externa das benfeitorias. Determine a quantidade de obsolescência externa relacionada ao edifício. O resultado será arredondado para o milhar de rublos mais próximo.

RESPOSTA: 700.000
Decisão:
(500 - 400) * 1.000 m² = 100.000 rublos. - perdas na anuidade da EON
100.000 / 0,1 \u003d 1.000.000 rublos. - o valor da obsolescência externa para EON
1.000.000 * 0,7 \u003d 700.000 rublos. - quantidade de obsolescência externa para melhorias

3.2.1.4. O custo de criar uma estrutura para um objeto imobiliário registrado - um tanque de metal com um volume de 100 m3 é de 100.000 rublos, um volume de 175 m3 - 140.000 rublos. O coeficiente levando em consideração o custo de entrega e instalação do tanque é de 1,7. Custos para entrega acelerada de estruturas metálicas - 15.000 rublos. Sobretaxa para papelada urgente - 10% do custo das estruturas metálicas. É necessário calcular o valor de mercado do tanque instalado com um volume de 150 metros cúbicos. m usando o coeficiente de frenagem. Dados para cálculo da depreciação: idade cronológica 10 anos, vida plena 28 anos, vida econômica remanescente 15 anos.

RESPOSTA: 116 214
Decisão:
Calculamos o coeficiente de frenagem: Ln(140.000/100.000)/Ln(175/100)=Ln(1,4)/Ln(1,75)=0,6012557
Calculamos o custo de mercado da criação de um reservatório usando 2 análogos para precisão: (100.000 * (150/100) ^ 0,6012557 +140.000 * (150/175) ^ 0,6012557) / 2 = 127607,4 rublos. (no excel é suficiente calcular por QUALQUER análogo)
Calculamos o valor de mercado do tanque montado sem depreciação: 127607,4 * (1 + 0,7) = 216932,6 rublos.
Calculamos a idade efetiva do reservatório: 28-15=13 anos. Calculamos o desgaste: 13/28 = 0,46429 ou 46,43%
Calculamos o valor de mercado do tanque montado, levando em consideração o desgaste: 216932,6 * (1 - 0,46429) = 116.214 rublos.
Comentários: A idade do reservatório neste problema é um dado redundante. Ignore os custos de todas as ações aceleradas - condições fora do mercado.

3.2.1.5. Determine o valor de mercado usando a abordagem de custo. O custo do terreno é de 28 milhões de rublos. o custo de criação do edifício, tendo em conta o lucro do empresário PP 90 milhões.A depreciação total do edifício é de 20%.

RESPOSTA: 100 milhões de rublos.
Solução: 28 + 90 * (1-0,2) = 100 milhões de rublos.

3.2.1.6. No terreno é legal e fisicamente possível construir:
Opção 1. Prédio comercial com uma área total de 6.000 m², área locável - 5.000 m², taxa de aluguel de mercado - 10.000 rublos / m² por ano, ocupação estabilizada 90%, despesas operacionais totais pagas pelo proprietário e capital reserva - 1.500 rublos/m2 de área locável, taxa de capitalização de mercado -12%, custos totais de desenvolvimento e venda do edifício - 30 mil rublos/m2 de área total.
Opção 2. um edifício residencial com área total de 6.000 m², área de venda de 4.500 m², o preço médio de venda é de 90 mil rublos/m² da área de venda.
Determinar todos os valores dos custos totais para o desenvolvimento de um edifício residencial e a venda de espaço por metro quadrado de área total, para o qual o desenvolvimento de um edifício residencial será o NEI do terreno considerado, se o mercado o lucro de um empresário no desenvolvimento de um edifício de escritórios é de 20% do preço de venda do edifício, com o desenvolvimento de um edifício residencial - 25% (do produto da venda)? Suponha que no momento da venda o prédio de escritórios tenha uma carga estabilizada nas condições de mercado e o fator de diversidade do fluxo de caixa seja levado em consideração no lucro do empresário.O resultado é arredondado para centenas de rublos.

RESPOSTA: Menos de 39.000
Decisão:
Considere o uso de um prédio de escritórios (para X, tomamos os custos unitários de construção):
O custo de EON \u003d (10.000 * 5.000 * 0,9 - 1500 * 5.000) / 0,12 \u003d 312.500.000 rublos.
O custo da memória \u003d O custo da EON - custos de construção - o lucro do empresário \u003d \u003d 312.500.000 - 30.000 * 6000 - 312.500.000 * 0,2 \u003d 70.000.000 rublos.
Considere o uso residencial:
Receita da venda de apartamentos \u003d 90.000 * 4.500 \u003d 405.000.000 rublos.
Custos de construção = X * 6000
O custo da memória = 405.000.000 - X * 6.000 - 405.000.000 * 0,25
70.000.000 ≤ 303.750.000 – 6.000 * X; 6.000 * X ≤ 233.750.000; x ≤ 38 958
Assim, se o custo unitário de construção for inferior a 38.958 (39.000), o NEI será o desenvolvimento de um edifício residencial.

3.2.1.7. O avaliador avalia um objeto imobiliário registrado - um tanque subterrâneo de aço inoxidável com volume externo de 30 m3 e massa de 10 toneladas. O avaliador tem à sua disposição os seguintes dados: O custo de fabricação das estruturas metálicas do tanque de aço carbono é de 8 rublos/kg, sem IVA, de aço inoxidável - 15 rublos/kg, sem IVA. O custo de entrega é de 5% do custo das estruturas metálicas do tanque. Os custos de instalação são 150% do custo de estruturas metálicas de tanques metálicos acima do solo e 170% do custo de estruturas metálicas de concreto armado acima do solo e tanques metálicos subterrâneos. A base para a qual o coeficiente é aplicado é o custo dos tanques de aço inoxidável ou concreto armado (dependendo do tanque). Além disso, é necessário arcar com os custos de escavação e remoção de solo, que ascendem a 1000 rublos/m3, sem IVA. O volume necessário de tal trabalho é calculado com base no volume externo do tanque e é igual a ele. O avaliador chegou à conclusão de que o lucro do empresário é zero. A vida útil do reservatório é definida como 20 anos, a vida útil restante é de 15 anos e a idade cronológica é de 3 anos. Não há obsolescência funcional ou econômica. Supõe-se que o lucro do empresário seja zero. Todos os dados são fornecidos para as condições russas. Determine o valor de mercado deste tanque usando a abordagem de custo (sem IVA) Arredonde o resultado para centenas de rublos.

RESPOSTA: 331 900

3.2.1.8. Determine o valor de mercado do terreno em que o edifício individual está localizado. O custo de uma única propriedade é de 12.500.000 rublos. O custo de reprodução do edifício, excluindo desgaste e obsolescência, é de 10.000.000 de rublos, o desgaste físico é estimado em 1.000.000 de rublos, obsolescência funcional - 500.000 rublos. (nenhum outro tipo de desgaste foi identificado). O modelo de cálculo da depreciação e obsolescência acumulada é aditivo. Supõe-se que o lucro do empresário seja zero. O valor de mercado do terreno será arredondado para o milhar de rublos mais próximo. Opções de resposta:

RESPOSTA: 4.000.000
Solução: 12.500 - (10.000 - (1.000 + 500)) \u003d 4.000 mil rublos.

3.2.1.9. Determine o valor de mercado do imóvel a partir de 2017 (no meio do período).
Os custos de construção desta propriedade em 2010 totalizaram 1.000.000 de rublos. Tempo de vida 70 anos.
Índices de crescimento de preços (para o meio do período):

RESPOSTA: 1 260 000
Decisão:
1. Determinamos o aumento de preço para o período a partir da data de construção: 119 (para 2017) / 85 (para 2010) = 1,4
2. Determine o custo de construção em 2017: 1.000.000 x 1,4 = 1.400.000
3. Idade do objeto: 2017 - 2010 = 7 anos.
4. Desgaste: 7/70 = 0,1
5. Custo do objeto: 1.400.000 x (1 - 0,1) = 1.260.000

3.2.1.10. Determine o valor de mercado da propriedade registrada - o principal oleoduto com um comprimento de 120 quilômetros. Diâmetro do tubo - 820 mm, espessura da parede do tubo -10 mm. O custo do tubo, levando em consideração o isolamento na data de publicação das informações de preço, é de 57 rublos/ton. A massa de um tubo com diâmetro de 820 mm com espessura de parede de -10 mm é de 202 toneladas/quilômetro. Índice de transição de preços desde a data de publicação da informação de preços até à data de avaliação -1.15.
O custo das obras de construção e instalação na data da avaliação é de 16.000 rublos/km.
A idade do tubo é de 10 anos, a vida útil total é de 29 anos, a vida útil restante é de 12 anos. Obsolescência funcional e econômica e o lucro do empresário a ser tomado igual a zero. O resultado será arredondado para o milhar de rublos mais próximo.

RESPOSTA: 1 452 000
Decisão:
1. Cálculo do custo do tubo na data da avaliação: 120 (km) x 202 (t / km) x 57 (rub. / t) * 1,15 = 1.588.932 rublos.
2. Cálculo do custo de instalação: 16.000 (rublos/km) x 120 (km) = 1.920.000 rublos.
3. Custo total de substituição: 1.588.932 + 1.920.000 = 3.508.932 rublos.
4. Cálculo do desgaste: (29 - 12) / 29 = 0,5862.
5. O custo do oleoduto: 3.508.932 x (1 - 0,5862) = 1.452.000 rublos.

3.2.1.11. Determine o valor de mercado da propriedade representada pelo terreno e o prédio que está sobre ele. O custo de reprodução do edifício, levando em consideração o lucro do empresário, excluindo depreciação e obsolescência, foi calculado no nível de 11.000.000 de rublos, foram encontrados sinais de deterioração física (depreciação física no nível de 10%). Custos para a reprodução do edifício, tendo em conta o lucro do empresário, físico. depreciação e todos os tipos de obsolescência são descontados no nível de 8.800.000 rublos. o valor de mercado do terreno é de 2.000.000 de rublos.

RESPOSTA: 10 800 000
Solução: 8.800.000 + 2.000.000 = 10.800.000 rublos.

3.2.1.12. Determinar os custos de reposição/reprodução a preços de 2016, tendo em conta a deterioração física do edifício do armazém em betão armado. O edifício está localizado na região de Saratov. Apenas um análogo mais próximo deve ser usado e um ajuste de volume deve ser levado em consideração.
A indústria é marcenaria. O volume de construção do objeto de avaliação é de 8.000 metros cúbicos. O guia contém indicadores específicos do custo de construção nos preços da região de Moscou a partir de 2014. A idade do objeto de avaliação é de 10 anos, a vida útil total é de 40 anos, a vida útil restante é de 27 anos. A depreciação é determinada pelo método da idade efetiva. O lucro do empreendedor, obsolescência funcional e externa são iguais a zero. Arredonde o resultado para centenas de milhares.
Dados sobre objetos analógicos do diretório da indústria

Correção para diferença de volume

Ajuste econômico regional para material de parede

Índices de preços em construção na Federação Russa em relação a um determinado ano base

RESPOSTA: 12 800 000
Decisão:
1. Determinando o custo de 1 metro cúbico de um edifício:
Correção para volume: 8.000 / 6.500 = 1,32. Correção da tabela: 0,87
O custo de 1 cu. m construindo \u003d 3.253 * 0,87 * 184 / 176 x 0,8 \u003d 2.367
2. Cálculo de desgaste: (40-27) / 40 = 0,325
3. Custo total: 2.367 x (1 - 0,325) x 8.000 ≈12.800.000 rublos.

3.2.1.13. Está em avaliação uma edificação em andamento, com fundação, paredes e 40% dos tetos erguidos. O avaliador encontrou informações sobre os pesos específicos dos elementos estruturais de uma edificação similar: fundação - 10%; paredes - 15%; sobreposição - 20%; telhado - 15%; outros elementos -40%. Determine a participação das sobreposições no custo de reposição do objeto avaliado.

RESPOSTA: 24%
Decisão:
1. Cálculo da s.p.v.s. do edifício: 0,1*1+0,15*1+0,2*0,4= 0,33
2. Cálculo do peso específico de pisos em PVC: 0,2*0,4 / 0,33= 0,24 ou 24%.

3.2.1.14. A que valor do lucro do empresário a opção de construir um prédio residencial será mais lucrativa? Existem duas opções para usar a memória livre:
1 caso de uso: Construção de um prédio de escritórios (área total 5.000 m², área locável - 4.500 m², taxa de aluguel 10.000 rublos, ocupação 90%, despesas operacionais totalizam 1.500 rublos / m² de área locável , coeficiente de capitalização - 12%, custos de construção - 30.000 rublos / m² de lucro do empresário - 20%).
Opção 2: Construção de um edifício residencial (área total - 5.000 m², área de apartamentos - 4.000 m², preço de venda dos apartamentos - 90.000 rublos / m², custos de construção - 45.000 rublos / m² .m.)

RESPOSTA: menos de 16,6%

Decisão:
Considere o uso de um prédio de escritórios:
O custo de EON \u003d (10.000 * 4500 * 0,9 - 1500 * 4500) / 0,12 \u003d 281.250.000 rublos.
O custo da memória \u003d O custo da EON - o custo da construção - o lucro do empresário \u003d
\u003d 281.250.000 - 30.000 * 5000 - 281.250.000 * 0,2 \u003d 75.000.000 rublos.
Considere o uso para um edifício residencial (para X, tomamos o lucro do empresário):
Receita da venda de apartamentos \u003d 90.000 * 4.000 \u003d 360.000.000 rublos.
Custos de construção \u003d 45.000 * 5.000 \u003d 225.000.000 rublos.
Custo de memória = 360.000.000 - 225.000.000 - 360.000.000 * X
Fazemos uma desigualdade em que a construção de um edifício residencial é mais rentável:
75.000.000 ≤ 135.000.000 – 360.000.000 * X
x ≤ 60.000.000 / 360.000.000
х ≤ 16,6% (Assim, se o lucro do empreendedor em % da receita com a venda de apartamentos for ≤ 16,6%, o melhor caso de uso seria a construção de um edifício residencial)

O fluxo de caixa de uma reversão é o preço de venda mais provável de um ativo no final do período de detenção, que pode ser previsto explicitamente ou de acordo com
com o princípio da expectativa pode ser definido como o valor presente do fluxo de renda que o ativo que está sendo avaliado poderia gerar no período remanescente da vida econômica até o final da vida econômica.

A determinação do valor de um objeto imobiliário no período pós-previsão é baseada na premissa de que o imóvel é capaz de gerar renda após o término do período de previsão. Supõe-se que após o término do período de previsão, a renda da propriedade se estabilize e, no período restante, haverá taxas de crescimento estáveis ​​de longo prazo ou renda uniforme infinita.

A receita líquida do proprietário com a venda de um ativo pode ser definida como uma receita igual à diferença entre o preço de venda do ativo menos a dívida e os custos associados à venda do ativo.

Na prática, costuma-se usar três métodos para prever o preço de venda.

1. Previsão do preço de venda em termos monetários absolutos.

2. Previsão do preço de venda com base na variação percentual do valor para o período de detenção (holding period).

3. Previsão de preços com base em uma avaliação por métodos conhecidos de avaliação do valor de mercado de um ativo no final do período de previsão.

O primeiro método é bastante raro na prática da avaliação. É normalmente usado quando há um acordo separado para vender o imóvel a um preço fixo predeterminado, como uma opção de compra do imóvel no final do arrendamento. Este método também pode ser utilizado na avaliação de imóveis arrendados a longo prazo, desde que a venda ocorra muito antes do final do arrendamento. Nesse caso, o valor da reversão é calculado como o valor atual dos pagamentos de arrendamento não cobrados no momento da venda a uma taxa de desconto suficientemente baixa. Sabe-se que a taxa de desconto reflete os riscos de insuficiência ou perda de receita. Quanto maiores esses riscos, maior a taxa de desconto. Neste caso, na presença de contratos celebrados, os riscos de não recebimento de receitas são mínimos e, portanto, a taxa de desconto deve ser baixa.

A segunda maneira de estimar o custo de uma reversão é baseada na análise da variação anual ou percentual final no valor ao longo do período de detenção. Ao mesmo tempo, supõe-se que os dados sobre a porcentagem de variação devem ser extraídos do mercado com base em uma análise retrospectiva da dinâmica das variações de preços para objetos comparáveis. Ao usar o método do percentual final, o preço de reversão é calculado aumentando (diminuindo) o valor de mercado original pelo valor do percentual final.

Ao usar o método de porcentagem anual, o preço de venda é determinado de acordo com o esquema cumulativo:

Vn = V 0 (1 + eu)k, (5.5)

Onde V 0 - valor inicial de mercado, den. unidades; eu- percentual anual de sua variação; k- duração do período de detenção, anos.

O terceiro método para estimar o custo da reversão é baseado no valor de mercado do ativo que está sendo vendido por métodos conhecidos, mas na data final do período de previsão. Assim, do ponto de vista da abordagem do rendimento, a reversão deve ser considerada como a venda a um novo titular dos direitos de recebimento de rendimentos futuros.

Para calcular o valor da empresa no período pós-previsão, pode-se utilizar o modelo de Gordon.

O modelo de Gordon tem as seguintes premissas principais:

No período residual, a depreciação e o investimento são iguais;

O período de previsão deve continuar até que a taxa de crescimento da empresa se estabilize; assume-se que, no período residual, devem ser mantidas taxas de crescimento estáveis ​​de longo prazo;

O valor do valor residual é calculado no final do período de previsão, respectivamente, devendo ser descontado para o último período de previsão.

O cálculo do valor residual de acordo com o modelo de Gordon é o seguinte:

Onde V ost - valor residual, den. unidades; CHOD n - receita no período pós-previsão; eu- taxa de desconto; g- taxa de crescimento do rendimento a longo prazo.

Este método pressupõe a capitalização do rendimento anual pós-previsão em avaliações utilizando um rácio de capitalização calculado como a diferença entre a taxa de desconto e a taxa de crescimento a longo prazo. Caso não haja taxa de crescimento na previsão, o índice de capitalização será igual à taxa de desconto. Ao mesmo tempo, o período de previsão deve continuar até que as taxas de crescimento da empresa se estabilizem. O valor residual da empresa assim obtido no período pós-previsão é determinado no final do período de previsão.

O cálculo do valor do imóvel pelo método DCF é realizado de acordo com a fórmula:

onde V é o valor atual do imóvel;

CF j é o fluxo de caixa do período do j-ésimo ano;

r é a taxa de desconto;

Vterm é o valor da venda subsequente (reversão) ao final do período de previsão;

P– duração do período de previsão, anos.

Algoritmo para cálculo do método DDP.

1. Definição do período de previsão.

2. Previsão do valor dos fluxos de caixa da propriedade para cada ano previsto.

3. Cálculo do custo de reversão.

4. Cálculo da taxa de desconto

5. Determinação do valor da propriedade

Definição do período de previsão.

A duração do período de previsão é determinada pela duração da fase de fluxos de caixa instáveis ​​do imóvel a ser avaliado.

Na prática de avaliação internacional, o período médio de previsão é de 5 a 10 anos; na prática russa, um período típico de previsão é de 3 a 5 anos.

Previsão do valor dos fluxos de caixa da propriedade para cada ano de previsão.

O cálculo de diferentes níveis de renda de uma propriedade pode ser representado pelas fórmulas:

PVD = Área ٠ Taxa de aluguel (4,28)

DIA = DIA – Perdas de Desemprego e Arrecadação de Aluguéis + Outras Rendas (4,29)

CHOD = RDD – Despesas operacionais do proprietário do imóvel relacionadas a imóveis (4,30)

Na prática, os avaliadores russos calculam os fluxos de caixa líquidos de uma propriedade sem levar em consideração as especificidades do financiamento, ou seja, o método DCF desconta a receita operacional líquida.

Ao avaliar o valor de mercado de uma propriedade, o fluxo de caixa é a receita operacional líquida da propriedade.

No entanto, se for necessário estimar o valor de investimento de um imóvel ou valor em uso existente, devem ser considerados os custos reais do proprietário ou investidor, portanto, são utilizados os seguintes níveis de fluxos de caixa:

Fluxo de caixa antes de impostos = VPL - Investimento de Capital - Serviço de Empréstimos + Empréstimos Crescentes. (4.31)

Fluxo de caixa para imóveis após impostos =

Fluxo de caixa antes dos impostos - Pagamentos imposto de Renda dono da propriedade. (4.32)

O imposto predial e o imposto predial devem ser deduzidos da receita bruta real como parte das despesas operacionais.

A depreciação econômica e fiscal não é um pagamento em dinheiro real, portanto, a depreciação não faz parte das despesas operacionais do proprietário.

Os investimentos de capital feitos para manter a propriedade em questão devem ser deduzidos da receita operacional líquida como parte das despesas operacionais.

Os pagamentos de serviços de empréstimos (pagamentos de juros e pagamento de dívidas) devem ser deduzidos da receita operacional líquida se o valor do investimento do objeto (para um investidor específico) for avaliado.

Cálculo do custo de reversão.

A reversão é o valor da venda futura do imóvel ao final do período de previsão.

Se considerarmos os fluxos de caixa do investidor para um objeto imobiliário, então inicialmente o investidor investe no objeto, depois recebe renda do objeto e, ao final da propriedade, vende o objeto, ou seja, recebe uma reversão do investimento original.

Ao calcular a reversão, o avaliador precisa determinar o valor do imóvel ao final do período de previsão.

1) uma abordagem comparativa, neste caso, o avaliador determina o preço da venda futura, com base em uma análise do estado atual do mercado, a partir do monitoramento do custo de objetos semelhantes e premissas sobre o estado futuro do objeto e o estado futuro do mercado imobiliário;

2) abordagem de renda, neste caso, o avaliador, com base na suposição de que o objeto imobiliário terá fluxos de caixa constantes e estáveis ​​ao final do período de previsão, utiliza o método de capitalização de renda para o ano seguinte ao ano do final do período de previsão. o período de previsão, utilizando uma taxa de capitalização autocalculada;

3) a abordagem do custo, neste caso, o avaliador calcula o custo da venda posterior como a soma do valor previsto do valor de mercado do terreno e o custo de reprodução (ou reposição) do imóvel a ser avaliado pelo final do período de previsão;

4) pressupostos relativos a alterações no valor do imóvel durante o período de previsão.

17.03.2015 11:00 10086

Funções de juros compostos padrão

O uso de funções de juros compostos padrão permite calcular o valor de qualquer um dos elementos que caracterizam os fluxos de caixa distribuídos no tempo - custo, pagamento, tempo, taxa - desde que outros elementos sejam conhecidos.

Como regra, estamos falando de 6 funções de juros compostos:

• o valor acumulado da unidade (seu valor futuro),
• acumulação de uma unidade por um período,
• contribuição para a formação do fundo de compensação,
• reversão (valor unitário atual),
• o valor presente de uma anuidade ordinária,
• contribuição de depreciação unitária

Como essas funções são usadas de forma muito ampla e frequente, foram desenvolvidas tabelas padrão que incluem fatores de juros compostos pré-calculados. Neste contexto, um fator é um de dois ou mais números que, quando multiplicados, dão um determinado resultado. Todos esses fatores são criados usando a fórmula básica (1 + i)n, que descreve a quantidade acumulada de uma unidade e, na verdade, são derivadas desse fator.

O valor futuro de uma unidade.

O valor futuro de uma unidade é uma função que determina seu valor acumulado após n períodos se a taxa de retorno do capital for i. A função implica que o retorno sobre o capital recebido durante o período, juntamente com capital Inicial forma a base a partir da qual será determinado o retorno sobre o capital no próximo período.

É calculado pela fórmula:

onde FV é o valor futuro;
PV - valor atual;
i - taxa de rendimento;

FVF(i;n) = (1 + i)n - fator do valor futuro da unidade (valor acumulado).

Usando esta função, você pode calcular o valor futuro da quantia de dinheiro, com base em seu valor atual, na taxa de retorno do capital e na duração do período de acumulação.

No momento, o custo do terreno é de $ 1.000, com rendimento de 14%. A expectativa é de que seja vendido em dois anos. Ao mesmo tempo, nem suas características nem as condições de mercado serão alteradas. Nesse caso, o valor futuro do terreno será de $ 1.300:

ou o que é o mesmo

Acumulação de uma unidade por um período.

A acumulação ao longo de um período é uma função que determina o valor futuro de uma anuidade ordinária (ou seja, uma série de pagamentos periódicos iguais e recebimentos PMT) durante n períodos a uma taxa de retorno sobre o capital i.
Uma anuidade ordinária é uma série de pagamentos e recebimentos periódicos iguais, sendo o primeiro deles efetuado no final do período seguinte ao atual. Se os pagamentos forem feitos antecipadamente (no início de cada período), estamos falando de uma anuidade antecipada.

O valor futuro de uma anuidade ordinária é calculado usando a fórmula:

onde FVA é o valor futuro de uma anuidade ordinária
PMT - o valor de um de uma série de pagamentos ou recebimentos periódicos iguais
i - taxa de rendimento;
n é o número de períodos;

Considere o valor futuro de uma anuidade convencional.

É necessário calcular o valor futuro de um terreno adquirido sujeito a um diferimento de seis meses no pagamento e compensação de 12% ao ano. Os pagamentos são feitos no final de cada mês em valores iguais de $ 1.000. Nesse caso, o valor futuro do terreno será de $ 6.152:

ou o que é o mesmo

Contribuição para a formação do fundo de compensação.

Contribuições para a formação do fundo de compensação - uma função que determina o valor dos pagamentos de uma anuidade ordinária, cujo valor futuro em n períodos, a uma taxa de i, é igual a 1.

Em outras palavras, usando a função de contribuição para a formação de um fundo de compensação, você pode determinar o valor de um pagamento periódico igual (renda regular) necessário para acumular um determinado valor até o final de um período especificado, levando em consideração os juros acumulados, a uma determinada taxa de rendimento.

O cálculo do valor de um pagamento periódico igual é realizado de acordo com a fórmula:

onde PMT é o valor do pagamento periódico igual;
FV é o valor futuro de uma anuidade ordinária
i - taxa de rendimento;
n é o número de períodos;

Fator do Fundo de Reembolso
SFF (i;n) (fator de fundo de reembolso) é o recíproco do fator de valor futuro de uma anuidade regular:

É necessário calcular o valor da economia anual para a substituição equivalente de um edifício existente que gera um retorno de 14%, desde que ao final do período de vida econômica (8 anos) o custo de substituição do edifício seja de $ 10.000. Neste caso, o valor das deduções anuais será de 755,70 Doll.:

Custo unitário atual (reversões).

O valor presente de uma unidade (reversão) é uma função que determina o valor presente de uma unidade futura que pode ser obtida após n períodos a uma dada taxa de retorno i. Esta função permite estimar o valor atual da receita que pode ser recebida com a venda do objeto no final do período a uma determinada taxa de desconto.

O custo atual de uma unidade é calculado pela fórmula:

onde PV é o valor presente;
VF - valor futuro;
i - taxa de rendimento (desconto);
n - período de acumulação (número de períodos);

O fator do custo atual da unidade (reversões).

Em um sentido matemático, o valor presente de uma unidade é o recíproco de uma função de seu valor futuro.

É necessário calcular o valor presente de um terreno que será vendido no final do ano por $ 1.000. Com uma taxa de desconto de 10% ao ano, o valor presente do terreno será de $ 909,09.

O valor presente de uma anuidade ordinária.

O valor presente de uma anuidade ordinária é uma função que determina o valor presente de uma série de futuros pagamentos periódicos iguais (recibos) PMT ao longo de n períodos a uma taxa de desconto i. O cálculo é feito de acordo com a fórmula:

onde PVA é o valor presente de uma anuidade ordinária
PMT - o valor de um de uma série de pagamentos periódicos iguais (recibos)
i - taxa de rendimento (desconto);
n - número de períodos

O fator de valor presente de uma anuidade convencional.

O valor presente de uma anuidade ordinária pode ser definido como a soma dos valores presentes de todos os pagamentos:

É necessário determinar o valor atual dos pagamentos de arrendamento, desde que o terreno tenha sido arrendado por três anos, para o aluguel$ 100. A taxa de desconto é de 12%. O valor presente dos pagamentos seria então $ 240,18:

Contribuição de depreciação unitária.

A contribuição de depreciação unitária é uma função que determina o valor de um pagamento regular (recebimento) que proporciona retorno sobre o capital e seu retorno a uma taxa de desconto i por n períodos. A contribuição de depreciação unitária pode ser calculada usando a fórmula:

onde PMT é o valor do pagamento de uma anuidade regular;
PV é o custo atual por unidade,
i - taxa de desconto (receita);
n - período de acumulação (número de períodos);

O fator de contribuição para a depreciação unitária.

Esta função, assim como a função de contribuição para a formação do fundo de ressarcimento, permite determinar o pagamento da RMT. Mas, diferentemente da função de contribuição para a formação de um fundo de recuperação, que está relacionada a um pagamento para acumular um determinado valor de FV, a função de contribuição para depreciação unitária está relacionada a um pagamento que permite devolver o valor atualmente especificado de PV. Neste caso, o pagamento inclui duas componentes: a primeira proporciona rendimento a uma dada taxa i, a segunda assegura o retorno do capital à taxa de retorno SFF(i; n) por n períodos.

A função de contribuição de depreciação unitária é usada para determinar pagamentos regulares iguais (anuidades) para reembolsar um empréstimo se ele for emitido por um determinado período a uma determinada taxa do empréstimo. Ao mesmo tempo, cada pagamento inclui tanto o pagamento do valor principal da dívida quanto os juros acumulados. Os pagamentos em si são iguais neste caso, e de pagamento para pagamento muda a proporção entre os componentes de renda e retorno (a parte com a qual os juros são pagos diminui e a parte que vai devolver o principal, ou seja, o valor do principal de o empréstimo aumenta, ou seja, são cobrados juros sobre o valor principal não pago e taxa de juro em um empréstimo, à medida que é reembolsado, é cobrado um valor menor. A função da contribuição para a depreciação da unidade é inversa à função do valor presente de uma anuidade ordinária.

Você precisa calcular o valor da renda anual que recai sobre um prédio que estará em operação por 5 anos se seu valor presente for $ 10.000 e a taxa de desconto for 15%. Nestas condições, o valor da renda anual é de 2.983,16 dólares:

ou o que é o mesmo

Utilizando a inter-relação dos fatores das seis funções de juros compostos, podemos propor apresentar a lógica de sua construção e significado econômico de forma tabular.

Relação e significado econômico das funções padrão de juros compostos

Resumo

A teoria do valor do dinheiro no tempo desempenha um papel importante na avaliação imobiliária. Com sua ajuda, explica-se um processo tão significativo para avaliação como o desconto, que reflete a relação entre os conceitos de valor atual, valor futuro, renda regular, tempo, taxa de renda.

Esta relação é implementada com base na utilização de 6 funções de juros compostos, que permitem determinar o valor requerido com base na multiplicação do valor conhecido pelo fator correspondente, cujo valor pode ser calculado ou retirado das tabelas de 6 funções de juros compostos . Isso simplifica muito os inúmeros cálculos realizados na avaliação.

Cálculo do custo de reversão

A reversão é o valor residual de um objeto quando o fluxo de renda deixa de fluir.

O custo da reversão pode ser previsto usando:

• 1) fixação do preço de venda com base na análise do estado atual do mercado, monitorando o custo de objetos semelhantes e suposições sobre o estado futuro do objeto;
• 2) fazer suposições sobre mudanças no valor dos imóveis ao longo do período de propriedade;
• 3) capitalização do resultado do exercício seguinte ao ano do final do período de previsão, utilizando taxa de capitalização calculada independentemente.

Determinando a taxa de desconto

Uma taxa de desconto é uma taxa de juros usada para calcular o valor presente de uma quantia de dinheiro recebida ou paga no futuro.

A taxa de desconto reflete a relação entre risco e retorno, bem como tipos diferentes risco inerente a esta propriedade.

O índice de capitalização é a taxa aplicada para trazer o fluxo de renda para um único valor. No entanto, em nossa opinião, esta definição dá uma compreensão da essência matemática deste indicador. Do ponto de vista econômico, o índice de capitalização reflete a taxa de retorno do investidor.

Teoricamente, a taxa de desconto de um imóvel deve levar em consideração direta ou indiretamente os seguintes fatores:

• * compensação por investimentos líquidos e sem risco;
• * compensação de risco;
• * compensação por baixa liquidez;
• * compensação pela gestão de investimentos.

A relação entre taxas nominais e reais é expressa pelas fórmulas de Fisher.

Os fluxos de caixa e a taxa de desconto devem corresponder e ser calculados da mesma forma. Os resultados do cálculo do valor presente dos fluxos de caixa futuros em termos nominais e reais são os mesmos.

Na prática ocidental, os seguintes métodos são usados ​​para calcular a taxa de desconto:

• 1) o método de construção cumulativa;
• 2) método de comparação de investimentos alternativos;
• 3) método de extração;
• 4) método de monitoramento.

Método de construção cumulativa baseia-se na premissa de que a taxa de desconto é função do risco e é calculada como a soma de todos os riscos inerentes a cada propriedade em particular.

Taxa de Desconto = Taxa Livre de Risco + Prêmios de Risco.

O prêmio de risco é calculado pela soma dos valores de risco inerentes a um determinado imóvel.

O método de construção cumulativo é discutido em detalhes na seção 4.1. deste benefício no cálculo da taxa de retorno sobre o capital como parte do índice de capitalização pelo método de recuperação de custos de capital.

Método de comparação de investimento alternativo mais frequentemente usado no cálculo do valor de investimento de uma propriedade. A taxa de desconto pode ser considerada como:

retorno exigido pelo investidor (definido pelo investidor);

rentabilidade esperada de projetos alternativos e instrumentos financeiros disponíveis para o investidor.

Método de seleção - a taxa de desconto, como taxa de juros composta, é calculada com base em dados de transações concluídas com objetos semelhantes no mercado imobiliário. Este método é bastante trabalhoso. O mecanismo de cálculo consiste na reconstrução de pressupostos sobre o montante dos rendimentos futuros e a posterior comparação dos fluxos de caixa futuros com o investimento inicial (preço de compra). Nesse caso, o cálculo varia de acordo com a quantidade de informações iniciais e o tamanho dos direitos que estão sendo avaliados.

Uma taxa de desconto (em oposição a um índice de capitalização) não pode ser derivada diretamente dos dados de vendas, pois não pode ser calculada sem identificar as expectativas do comprador de fluxos de caixa futuros.

Melhor opção cálculo da taxa de desconto pelo método de alocação - entrevistando o comprador (investidor) e descobrindo qual taxa foi utilizada para determinar o preço de venda, como foi construída a previsão de fluxos de caixa futuros. Se o avaliador recebeu completamente as informações de seu interesse, ele poderá calcular a taxa interna de retorno (retorno final) de um objeto semelhante. Será guiado pelo valor obtido ao determinar a taxa de desconto.

Embora cada imóvel seja único, sob certas premissas, é possível obter valores para a taxa de desconto de extração que corresponderá à precisão geral da previsão de períodos futuros. No entanto, deve-se levar em consideração que as transações de compra e venda de tais objetos comparáveis, cuja utilização existente é a melhor e mais eficiente, devem ser selecionadas como similares.

O algoritmo usual para calcular a taxa de desconto usando o método de alocação é o seguinte:

• * modelagem para cada objeto de um análogo por um determinado período de tempo de acordo com o cenário de melhor e mais eficiente utilização dos fluxos de receitas e despesas;
• * cálculo da taxa de retorno do investimento para o objeto;
• * Processar os resultados obtidos de qualquer forma estatística ou especializada aceitável para trazer as características da análise ao objeto que está sendo avaliado.

Método de monitoramento baseia-se no acompanhamento regular do mercado, acompanhando as transações dos principais indicadores econômicos investimento imobiliário. Essas informações devem ser resumidas para vários segmentos de mercado e publicadas regularmente. Tais dados servem de orientação para o avaliador e permitem uma comparação qualitativa dos indicadores calculados obtidos com a média do mercado, verificando a validade de diversos tipos de premissas.

Se for necessário levar em consideração o impacto do risco no valor da receita, devem ser feitos ajustes na taxa de desconto ao avaliar objetos imobiliários individuais. Se a renda é gerada a partir de duas fontes principais (por exemplo, aluguel básico e sobretaxas de juros), uma das quais (aluguel básico) pode ser considerada garantida e confiável, então uma taxa de renda é aplicada a ela e a outra fonte é descontada a uma taxa aumentada (por exemplo, o montante das sobretaxas de juros depende do volume de negócios do inquilino e é um valor incerto). Essa técnica permite que você leve em consideração um grau diferente de risco ao receber renda de uma propriedade. Por analogia, é possível levar em consideração vários graus de risco de recebimento de renda de um objeto patrimonial ao longo dos anos.

Muitos avaliadores costumam calcular a taxa de desconto usando o método de construção cumulativa (fórmula). Isso se deve à maior simplicidade de cálculo da taxa de desconto pelo método de construção cumulativo nas atuais condições do mercado imobiliário.

Cálculo do valor de um imóvel usando o método DCF

O cálculo do valor do imóvel pelo método DCF é realizado de acordo com a fórmula:

O custo da reversão deve ser descontado (pelo fator do último ano de previsão) e somado à soma dos valores atuais dos fluxos de caixa.

Assim, o valor de um imóvel é igual à soma do valor presente dos fluxos de caixa projetados e o valor presente do valor residual (reversão).