Empréstimo hipotecário bancário. Empréstimo para apartamento ou partilha

O que é uma hipoteca e em que difere de um empréstimo hipotecário? Que tipos de empréstimos hipotecários são oferecidos pelos bancos? Programas especiais de hipotecas - o que são e a quem se destinam? O que você precisa para obter uma hipoteca? Como o banco avalia o mutuário e toma uma decisão sobre o empréstimo? Estas e muitas outras perguntas são respondidas neste artigo.

De acordo com dados da AHML de 2017, mais de 1 milhão de empréstimos hipotecários foram emitidos na Federação Russa, no valor total de 2 trilhões. esfregar. Isso é quase 40% a mais que no ano anterior. A parcela das transações habitacionais com hipoteca foi de 35%. Em edifícios novos, cada segunda transação envolve uma hipoteca.

A população russa comprou 2,85 milhões de imóveis residenciais. 1 milhão de famílias melhoraram as suas condições de vida com a ajuda de uma hipoteca.

O mercado hipotecário está se desenvolvendo de forma constante. A taxa média de hipoteca diminuiu no final de 2017 para 9,79%.

Hipoteca e empréstimo hipotecário

O conceito de “Hipoteca” difere do conceito de “Empréstimo hipotecário”, embora muitas pessoas pensem que são a mesma coisa.

Hipoteca- não se trata de um empréstimo bancário, mas sim de uma espécie de garantia que garante ao credor o reembolso do empréstimo.

Hipoteca- Trata-se de receber dinheiro de um banco usando imóveis como garantia.

Nem todo título é uma hipoteca. A hipoteca é de natureza pública: as autoridades que registam a operação registam o gravame hipotecário. O certificado de registro estadual do direito conterá uma nota sobre a hipoteca.

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Uma hipoteca é emitida sobre o imóvel do mutuário. Ele é o proprietário e usa a propriedade. Mas há restrições quanto a isso. Não será possível vender ou doar habitação sem o consentimento do credor.

Sinais de um empréstimo hipotecário que o distinguem de um empréstimo não hipotecário

1 A garantia é a principal característica de uma hipoteca. Um empréstimo é considerado uma hipoteca apenas quando é garantido por um imóvel.

Por exemplo, um empréstimo ao consumo emitido contra a garantia de uma habitação existente é um empréstimo hipotecário. Um empréstimo concedido para a compra de um apartamento sem garantia não é uma hipoteca.

Importante. Não apenas os imóveis adquiridos, mas também os existentes podem ser usados ​​​​como garantia.

Por exemplo, num crédito hipotecário para construção de casa, a futura casa não pode servir de garantia. Portanto, o banco exigirá o penhor de outros bens existentes.

2 A hipoteca é regulamentada pela Lei Federal “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)” de 16 de julho de 1998 N 102-FZ.

3 A hipoteca está sujeita a registro estadual.

4 Empréstimo hipotecário – direcionado. É emitido para a compra de uma casa ou apartamento. Você não poderá gastar seu dinheiro em mais nada.

Importante. Existem opções de obtenção de hipoteca para aquisição de outros imóveis ou serviços. Por exemplo, bens de luxo ou propinas. Mas na Rússia estas opções não se generalizaram.

5 O montante de um empréstimo hipotecário é geralmente muito maior do que um empréstimo ao consumo.

6 Empréstimo de longo prazo. Na maioria dos bancos russos até 30 anos.

7 Taxas reduzidas relativas ao crédito ao consumo.

Por exemplo No Sberbank você pode obter uma hipoteca a uma taxa de 6 a 11,5%, e um empréstimo ao consumidor tem uma taxa mínima de 11,5%.

A palavra "hipoteca" foi ouvida pela primeira vez na Grécia por volta de 5.000 aC. e. Os antigos gregos podiam obter um empréstimo garantido por terras existentes. Para evitar que um proprietário de terras experiente contraísse vários empréstimos garantidos por um terreno, um poste especial foi colocado no terreno. Todas as informações colaterais foram postadas nele. Era esse pilar que os antigos chamavam de hipoteca.

Na Rússia, as hipotecas surgiram em 1754, quando o conde Shuvalov P.I. iniciou o surgimento de bancos nobres. O objetivo de sua criação foi o combate à usura e às condições de empréstimo “suaves” para os proprietários de terras - nobres.

O primeiro banco foi denominado Banco do Estado da Nobreza. Ao mesmo tempo, surgiu a Expedição de Seguros. Esta é a primeira organização de seguro de garantias. A garantia servia para garantir as propriedades dos proprietários de terras, juntamente com os servos.

Por exemplo, o penhor de 432 dessiatines de terras na região de Pskov, com trinta famílias camponesas, edifícios e fazendas, foi avaliado em 3.475 rublos de prata.

Em 1861, após a abolição da servidão, a hipoteca recebeu um novo impulso para o desenvolvimento. Os camponeses libertados precisavam de terras. Isso exigia um empréstimo. Eles o receberam dentro de 80% do custo do loteamento por 49 anos.

Na fronteira dos séculos XIX e XX. aparecem bancos de terras. Eles emitiram empréstimos com registro de hipotecas - títulos cotados em bolsa. Em estatísticas. coleção “Valores da bolsa de valores russa. 1914-1915." As hipotecas são consideradas um meio de “investimento de capital de primeira linha”.

No estágio atual, o desenvolvimento começou na década de 90. Século XX Em 1998, foi adotada a Lei “Sobre Hipoteca”.

Desde 2005, o mercado hipotecário tem experimentado um rápido crescimento.

Crise económica 2008 – 2010 atrasou o desenvolvimento. Os rendimentos da população diminuíram. As pessoas têm dificuldade em pagar suas hipotecas. Para os bancos, isto resultou num aumento acentuado dos pagamentos em atraso. Os banqueiros reforçaram as exigências para os mutuários.

A crise de 2014, cujas principais razões estiveram relacionadas com a introdução de sanções e o salto do dólar, abrandou novamente o desenvolvimento. Os detentores de hipotecas em moeda estrangeira foram especialmente afectados pela crise. Leia mais sobre isso na seção “Hipoteca monetária: características, riscos”.

Atualmente, o mercado hipotecário está se desenvolvendo de forma constante, o volume de emissão de empréstimos está crescendo e as taxas estão caindo.

Mecanismo de empréstimo hipotecário

Os participantes da hipoteca são:

• credor;
• mutuário;
• desenvolvedor;
• avaliador;
• segurador;
• autoridades estaduais de registro de hipotecas representadas por Rosreestr.

O mecanismo hipotecário abrange três processos relacionados com três tipos de mercados:

1 O empréstimo hipotecário é emitido em mercado hipotecário. Este é o mercado hipotecário primário. Seus principais participantes são o credor e o devedor. O esquema da transação hipotecária é apresentado com mais detalhes na seção “Fases da obtenção da hipoteca”.

2 Então segue mercado hipotecário secundário onde o investimento é atraído.

O banco emissor de empréstimos hipotecários necessita de renovar os seus recursos para poder conceder novos empréstimos. O mercado hipotecário secundário resolve este problema. Trata uma hipoteca como uma hipoteca.

Uma hipoteca é um título emitido por um banco para um empréstimo hipotecário. A hipoteca dá ao proprietário o direito aos pagamentos do mutuário para o reembolso da hipoteca.

No mercado hipotecário secundário, o banco vende a hipoteca a outro investidor (comprador do papel). Ao vender papel, ele dá ao investidor o direito aos juros do empréstimo, em troca dos quais recebe investimentos adicionais usados ​​para emitir novos empréstimos.

3 Terceiro tipo de mercadoé um mercado imobiliário onde se reúnem vendedores e compradores, bem como pessoas relacionadas (corretores de imóveis, avaliadores, seguradoras, etc.), onde são realizadas transações de compra e venda.

A interação dos mercados e dos participantes hipotecários é mostrada na figura.

Agora vamos decifrar a imagem:

1 Interação entre o banco e o mutuário:

• o mutuário solicita um empréstimo;
• o banco aprova;
• as partes celebram um acordo;
• o banco emite um empréstimo;
• o mutuário paga o empréstimo.

2 Interação do mutuário com outros participantes:

• A transação de compra e venda é concluída com o vendedor do imóvel.
• o corretor de imóveis (se houver) fornece serviços de intermediação;
• uma empresa de avaliação avalia a garantia;
• a seguradora assegura a garantia, sua propriedade e a vida do mutuário;
• agências governamentais registram a transação.

3 Interação do banco com outros participantes:

• É possível um acordo com o incorporador, seguradora, corretor de imóveis e avaliador.

4 Venda de uma hipoteca a um investidor.

Importante. O banco nem sempre vende hipotecas no mercado hipotecário. Ele pode ficar com ela.

O papel das hipotecas na economia

Graças a uma hipoteca, a habitação torna-se mais acessível para os cidadãos comuns que não conseguem comprar habitação pelo preço integral. Isso leva a um aumento nos volumes de construção. A construção requer materiais. Portanto, há um renascimento das empresas produtoras de materiais de construção. Ao longo do caminho, estão se desenvolvendo empresas nas áreas de construção de estradas, marcenaria e fabricação de móveis, entre outras.

Ou seja, as hipotecas contribuem para o crescimento económico e aumentam o emprego através de novos empregos na indústria da construção e reparação.

Para o mutuário, a hipoteca resolve a questão da habitação. O desejo de possuir moradia própria sem restrições de direitos incentiva o mutuário a pagar o empréstimo no prazo e até antes do prazo. Para fazer isso, ele se esforça para receber uma renda adequada.

Para os bancos, a hipoteca é um produto “locomotiva”. O crédito hipotecário em 2017 representou 44% de todos os empréstimos bancários à população (dados da AHML).

A predominância do crédito hipotecário é explicada pela sua fiabilidade. Um empréstimo garantido e segurado é mais seguro para o banco.

Vantagens e desvantagens de uma hipoteca

Vantagens:

• A oportunidade de conseguir seus próprios metros quadrados na falta de dinheiro. Não há necessidade de poupar e sofrer perdas com a inflação.
• A oportunidade de se registrar (obter autorização de residência) no apartamento adquirido e morar nele.
• Pequeno adiantamento. Por exemplo, no VTB e no Gazprombank de 10%.
• Pureza jurídica do imóvel adquirido (verificada pelo departamento jurídico do banco e da seguradora).
• Um empréstimo de longo prazo permite reduzir os pagamentos e equilibrar o orçamento familiar. É verdade que à medida que o prazo aumenta, o pagamento a maior aumenta.

Por exemplo, empreste um milhão de rublos a 10% ao ano. Com prazo de 10 anos, o mutuário pagará ao banco 586 mil de juros, e com prazo de 30 anos - 2 milhões 159 mil.

• Se você não possui casa própria, terá que pagar aluguel, cujo custo costuma aumentar com o tempo. O custo do aluguel de uma casa costuma ser comparável ao pagamento de uma hipoteca. É melhor pagar comprando seus medidores do que simplesmente alugando-os.
• A remodelação não pode ser feita em habitação alugada. Com uma hipoteca - você pode! No entanto, o procedimento é complicado pela obtenção do consentimento da seguradora e do credor.
• Salvando. Se você se enquadrar em especial programa, as hipotecas ficam mais baratas.
• Possibilidade de obtenção de tapete. capital para um pagamento inicial ou reembolso de empréstimo.
• Direito ao reembolso antecipado.
• Uma hipoteca protegerá contra o aumento dos custos dos imóveis em construção.

Um caso da vida de alguém

Angelina: “Decidimos comprar um apartamento num prédio em construção. O fator decisivo foi o preço - uma ordem de grandeza inferior ao das moradias prontas. Como resultado, conseguimos mais metros quadrados com o nosso dinheiro.

Acompanhei inicialmente o mercado em março, nosso apartamento custava 2.900. Mas a incorporadora aumentava o preço todo mês. Com isso, quando estávamos totalmente prontos para o negócio, em novembro, tivemos que pagar 3.350.”

• Dedução fiscal.

Uma dedução fiscal é emitida na compra de habitação, incluindo uma hipoteca. O valor da dedução depende do custo do apartamento, mas não deve exceder 2 milhões de rublos. De dois milhões você pode devolver 260 mil rublos. (13%). Além disso, pode ser emitida uma dedução dos juros pagos ao banco.

Para solicitar uma dedução, você precisa entrar em contato com a repartição de finanças do local de registro.

A dedução é recebida de duas maneiras:

• Restituição do imposto de renda pago.
• Pare de pagar imposto de renda até o final do ano.

Durante o ano, Irina recebeu um salário de 381.072 rublos, sobre o qual foi pago imposto de renda no valor de 49.539 rublos.

Irina hipotecou um apartamento no valor de 1 milhão e 800 mil rublos. A dedução máxima para este apartamento é de 234 mil rublos. (13% do custo da habitação). Durante o ano, Irina pagou juros hipotecários ao banco no valor de 192 mil rublos. A dedução fiscal sobre juros é de RUB 24.960. (13% dos juros pagos).

Irina decidiu devolver o imposto de renda pago no valor de 49.539 rublos, primeiro orientando-a a deduzir os juros pagos no valor de 24.960 rublos. e o valor restante no valor de 24.579 (49.539 menos 24.960) para dedução com base no custo da habitação.

A dedução total por apartamento foi de 234.000 rublos. O recebimento de 24.579 rublos por Irina reduziu a dedução para 209.420 rublos. Irina poderá reembolsar esse valor nos anos subsequentes com o imposto de renda pago. Além disso, ela poderá receber uma dedução dos juros pagos nos anos subsequentes.

• Ganhos em imóveis com aluguel. Isto é possível caso o imóvel já possua habitação. Mesmo que não haja renda, o apartamento se pagará. Na pior das hipóteses, cobrirá parte dos custos da hipoteca.

Um caso da vida de alguém

Katerina, moradora de Chelyabinsk, comprou um apartamento para sua filha. Tendo acumulado 150 mil rublos em 2 anos. Com o pagamento inicial, ela hipotecou um pequeno apartamento em uma área nova e remota. O custo do apartamento é de 1.100 mil rublos. O banco concedeu a Ekaterina um empréstimo no valor de 950 mil por 15 anos. Pagamento mensal da hipoteca RUB 10.209.

Segundo Ekaterina: “Temos uma família normal, não temos oportunidade de comprar um apartamento, mas queremos dar moradia aos nossos filhos. Aluguei o apartamento por 9.500 mais utilidades. O aluguel cobre quase completamente o pagamento da hipoteca. Daqui a alguns anos vou aumentar (risos)... Claro, este é o apartamento mais pequeno e está localizado longe. Mas o principal é que existe! E daqui a 15 anos, se não pagarmos antes, minha filha vai poder morar lá! E então deixe que ela mesma cuide da expansão!”

• Possibilidade de refinanciamento caso a taxa de juros diminua.
• Possibilidade de redução do pagamento caso a situação se agrave. Por exemplo, aumentando o prazo do empréstimo ou. Neste último caso, o pagamento da hipoteca é reduzido pelo facto de apenas serem pagos juros. Mas isso aumenta significativamente o pagamento a maior.

Um caso da vida de alguém

Ivan: “A hipoteca era inicialmente de 25 anos, paguei exatamente cinco anos. A doença da minha mãe me perturbou. Foi preciso muito dinheiro para cirurgia e recuperação. Houve dificuldades com pagamentos de hipotecas. Cheguei ao banco e expliquei como era. Somos todos humanos. Eles ofereceram férias de crédito por um ano. Concordei, isso reduziu o valor do pagamento de 18.174 para 15.693. Um pouco, mas é mais fácil.

Não mergulhei imediatamente nas nuances; minha cabeça estava girando. Então, quando minha mãe se sentiu melhor, voltei à questão da hipoteca. Acontece que pago 2.481 a menos por mês. Mas a dívida está congelada e não diminui. Com isso, em um ano você precisa pagar ao banco 188 mil de juros. E a dívida continua aí, não diminui!!! Duro! Mas o principal é que a mamãe foi arrancada!!! E cancelei o feriado de crédito após 7 meses – e portanto o pagamento a maior está fora de cogitação.”

Imperfeições:

• Complexidade do design.
• A necessidade de um pagamento inicial. Às vezes você pode fazer um empréstimo sem ele, mas é mais caro.

Os especialistas podem solicitar benefícios:

• idade até 35 anos (às vezes até 40 para pesquisadores);
• ter formação especializada recebida como estudante em tempo integral há não mais de um ano;
• trabalhando em sua especialidade em uma instituição orçamentária (emprego primário).

Formas de apoio a jovens profissionais:

Principais opções de benefícios:

1 no âmbito do programa federal “Habitação”;

O programa foi desenvolvido em 2002 e é válido até 2020 inclusive. No âmbito do programa, o estado financia 30-40% do custo de uma casa ou apartamento.

Participantes - jovens (família ou solteiro) com menos de 35 anos, deverão ter recursos para entrada de hipoteca (a partir de 10%).

Para participar do programa, você deve entrar em contato com a administração local.

2 para programas regionais;

O município compra propriedades de incorporadores privados e cria um fundo habitacional acessível.

Importante, programas, condições de participação e opções de benefícios diferem em diferentes regiões. Entre em contato com o município local para obter mais informações.

Por exemplo, o Governo da Região de Moscou desenvolveu um programa para:

• médicos de instituições estatais e sociais;
• professores de organizações estaduais e municipais;
• jovens cientistas e especialistas.

O programa abrange profissionais em atividade e aqueles que estão prontos para se mudar para a região de Moscou para trabalhar nas vagas abertas. Você pode saber mais sobre o programa.

3 para programas de hipotecas corporativas.

Algumas empresas celebram um acordo com o banco e compensam-no por uma taxa de empréstimo reduzida. Desta forma, garantem uma cooperação a longo prazo entre jovens especialistas.

Recursos do programa:

• taxa fixa de 5,1 a 6,35% (menor para clientes confiáveis ​​e participantes de projetos salariais);
• Sobretaxa de 1% no cancelamento do seguro de vida;
• a capacidade de confirmar receitas por meio de um formulário bancário;
• sem comissões e reembolso antecipado fácil.

As principais etapas da obtenção de uma hipoteca

Etapa #1: Etapa preliminar

O mutuário deve coletar e analisar informações sobre ofertas de empréstimos e possíveis benefícios. Avalie o tamanho provável do empréstimo com base na sua renda atual. Isso pode ser feito usando qualquer calculadora de hipoteca.

Na mesma fase, o mutuário recolhe os documentos necessários e apresenta o pedido. É melhor submeter candidaturas a vários bancos, aguardar a aprovação e escolher uma opção.

Muitas vezes as pessoas recorrem a intermediários em busca de ajuda. Solicitar uma hipoteca é um processo passo a passo complexo. Os intermediários facilitam muito a vida ao acompanhar todas as etapas da transação. Mas é importante saber fazer você mesmo as contas para que a hipoteca seja realmente lucrativa. Além disso, você terá que pagar pelos serviços de um intermediário.

Um caso da vida de alguém

Alena: “Meu rendimento é bom, mas principalmente não oficial. Portanto, procurei a agência Choice para obter ajuda com uma hipoteca. O custo dos serviços foi de cerca de 40 mil, prometeram que não haveria problemas, têm ligação própria com bancos. Poucos dias depois, ligaram - a hipoteca foi aprovada. Algum banco Bashkir - nem me lembro o nome agora - no final nunca o visitei. Fiquei feliz e comecei a procurar um apartamento. Encontrei e a agência preparou toda a documentação. O empréstimo foi emitido por 30 anos a 14%. Pagamento na região de 20 mil.

Quatro dias antes da transação agendada, decidi ir pessoalmente a alguns bancos e verificar as condições.

Ela não escondeu a situação, disse honestamente que eu poderia pagar a hipoteca, mas nem todos os meus rendimentos seriam oficialmente confirmados. O Alfabank aceitou minha inscrição. Pedi que você analisasse isso rapidamente. Já que o negócio já foi fechado e o proprietário, o vendedor do meu apartamento, está vindo da Alemanha.

Nós o revisamos rapidamente, aprovamos e oferecemos uma tarifa mais baixa.

Aliás, um agradecimento especial aos funcionários do banco. Fui persuadido a reduzir o prazo da hipoteca. Por 30 anos, quis que o pagamento fosse menor - 18.100 rublos. Durante 10 anos a taxa foi menor, o pagamento foi de 23.489 rublos. Como resultado, paguei a mais ao banco com pouco mais de 1 milhão, mas em 30 anos teria sido mais de 3,5 milhões. A diferença é enorme! Embora os pagamentos tenham se tornado grandes. Foi especialmente difícil no início.”

Etapa 2: Avaliação do Mutuário

O banco esclarece os dados do mutuário, avalia sua renda e verifica seu histórico de crédito. O serviço de segurança verifica a autenticidade dos documentos e antecedentes criminais.

Um caso da vida de alguém

Natalya, chefe adicional Escritório da UBRD: “Às vezes um cliente não tem renda confirmada suficiente para aprovar um empréstimo. Tem gente que simplesmente desenha um selo e imprime em uma impressora colorida. Isto é revelado imediatamente. Cada especialista tem um botão, ele aperta discretamente. E enquanto o especialista conversa com o cliente, o serviço de segurança chama a polícia. Em seguida, acompanham o cidadão pela mão até o carro da polícia. Tais casos não são isolados.

Outra questão é quando o certificado contém um carimbo real. Entendemos que o cliente pode chegar a um acordo com o empregador e aumentar a renda. É impossível verificar isso. Mas se o empregador colocar carimbo e assinatura, se surgirem problemas, você poderá interagir com ele. Portanto, se vemos que o cliente é bom, solvente e o selo é normal, aprovamos o empréstimo.”

Nesta fase são possíveis ligações do banco para esclarecimento de informações e convite para uma segunda entrevista.

Como resultado, será tomada uma decisão sobre o empréstimo.

Etapa 3: Encontrar moradia

Geralmente isso leva 3 meses. Depois de selecionar uma opção imobiliária aceitável, o mutuário coleta os documentos e os leva ao banco para aprovação.

Uma empresa de avaliação independente avalia o valor da habitação e emite um parecer.

O imóvel é verificado pelo departamento jurídico do banco e também elabora parecer.

Etapa 4: decisão sobre hipoteca

Todos os documentos do mutuário e da garantia (imóvel adquirido) são recolhidos em conjunto. Eles são revisados ​​pelo comitê de crédito com um representante da seguradora e é tomada a decisão final sobre a hipoteca.

Etapa 5: acordo

Nesta fase, as partes da transação assinam os seguintes documentos:

• contrato de compra e venda – celebrado entre o mutuário e o vendedor;
• contrato de empréstimo e contrato de hipoteca (penhor) – celebrado entre o mutuário e o banco;

Importante. O contrato de hipoteca deve ser registrado no estado. órgãos

• um contrato de seguro é celebrado entre o mutuário e a seguradora.

Depois disso, o banco emite um empréstimo hipotecário. Ele pode transferir o valor total em dinheiro ou por meio de. Às vezes eles usam (o mutuário deposita em uma conta bancária especial e, após registrar a transação, o banco entrega o dinheiro ao vendedor).

Se o vendedor for uma organização, por exemplo, um desenvolvedor, o dinheiro será transferido por transferência bancária.

Um caso da vida de alguém

Zhenya: “Minha hipoteca era de 1,5 milhão. Esperei quase 2 horas por um convite para o caixa. Como explicou mais tarde o funcionário que me acompanhava, eles aguardavam um veículo de recolha que transportava o meu dinheiro. O vendedor e eu fomos convidados para a caixa registradora. Eles nos deram uma máquina para contar. E eles distribuíram muito dinheiro. Nunca vi tanto dinheiro pessoalmente! Primeiro contei-os, depois a vendedora - uma simpática mulher de meia-idade. Suas mãos tremiam. Ela colocou o dinheiro na bolsa esportiva e saiu. Dois caras estavam esperando por ela, os três saíram do banco. Eu não gostaria de andar na rua com tanto dinheiro...”

O Sberbank oferece um serviço para pagamentos seguros de hipotecas no valor de 2 mil rublos. O comprador transfere dinheiro para uma conta especial do Real Estate Center do Sberbank. Em seguida, o banco solicita ao Rosreestr o registro da transação e, após o registro, transfere o dinheiro para o vendedor.

Etapa #6: Registro estadual

Esta é uma transferência de propriedade de um imóvel. Normalmente o registro estadual dura até 5 dias.

O Sberbank oferece um serviço de registro eletrônico de transações. O banco prepara e envia documentos para Rosreestr eletronicamente. O cliente recebe por e-mail documentos com carimbo de registro estadual eletrônico.

O que você precisa para obter uma hipoteca

Requisitos para mutuários

Certos programas de empréstimo podem ter requisitos adicionais. Por exemplo, para obter uma hipoteca com apoio estatal para famílias com crianças, o mutuário, a partir de 1º de janeiro de 2018 e o mais tardar em 31 de dezembro de 2022, deve ter um segundo e (ou) terceiro filho - um cidadão da Federação Russa .

Documentos exigidos

Primeiramente, para aprovar um pedido de empréstimo, você precisará de:

• declaração;
• Passaporte;
• segundo documento (carteira de identidade, carteira de identidade militar ou passaporte internacional);
• documentos para comprovar renda.

O co-mutuário (se houver) coleta o mesmo pacote de documentos.

Após a aprovação você precisará de:

• documentos de garantia (imóveis em aquisição);
• documentos que comprovem o primeiro pagamento.

Para empréstimos a famílias com crianças, você precisará adicionalmente de:

• confirmar o registro de casamento (para famílias com dois pais);
• confirmar o nascimento dos filhos;
• se houver co-mutuários, confirme o relacionamento.

Para usar o capital maternidade:

• certificado para isso;
• certificado do Fundo de Pensões.

Avaliação da solvência do mutuário (subscrição)

A subscrição é um procedimento de verificação de um cliente por um banco, avaliando sua capacidade de reembolsar o empréstimo no prazo e na íntegra.

Além dos requisitos padrão para o mutuário, o seguinte será levado em consideração durante a subscrição:

• Educação;
• qualificação;
• antiguidade;
• a organização é empregadora a partir de uma posição de estabilidade no mercado.

O cliente é examinado pelo serviço de segurança do banco para verificar se não há problemas com a lei.

Ao avaliar um cliente, o banco faz uma solicitação ou obtém informações de forma independente:

• sobre histórico de crédito;
• sobre a disponibilidade de processos de execução no FSSP (por oficiais de justiça).

A receita do cliente é o principal fator em que o banco se concentra ao calcular o valor do empréstimo. A renda é confirmada por um certificado 2-NDFL. Mas como nem todos podem confirmar oficialmente a renda, os bancos permitem a opção de um certificado “na forma de banco” ou “na forma de organização”.

Freqüentemente, um especialista bancário liga diretamente para a organização do mutuário e fala pessoalmente com seu representante (diretor ou contador-chefe). Desta forma o banco confirma os dados dos documentos e recebe informações adicionais.

Os bancos determinam o tamanho do empréstimo com base na renda. Mais precisamente, o valor máximo do pagamento do empréstimo. E com base nisso, o valor do empréstimo e seu prazo. Este problema é resolvido calculando o rácio P/D (a relação entre o pagamento do empréstimo e o rendimento do mutuário).

Cada banco define seu próprio índice. Normalmente, os pagamentos do empréstimo devem representar de 40 a 50% da renda. Mas isso acontece de forma diferente.

Por exemplo, esta é a aparência da relação pagamento/renda em um dos maiores bancos:

Além disso, os banqueiros calculam outros índices.

O/D – a relação entre as despesas obrigatórias do mutuário e sua renda. Normalmente os bancos estabelecem um limite de até 60%.

Separadamente, o banco realiza a subscrição de garantias:

• os advogados do banco estudam a documentação do banco;
• um especialista do banco pode vir inspecionar o imóvel;
• Juntamente com uma avaliação independente de imóveis, o banco pode realizar a sua própria;
• O banco verificará o gravame do imóvel no site da Rosreestr.

Então o banco calcula as probabilidades:

K/Z – a relação entre o empréstimo e o valor da garantia. O valor varia de 10 a 90%.

K/L – coeficiente adicional – relação entre o empréstimo e o preço mínimo (de liquidação) de venda do imóvel.

Com base em todos os dados recebidos, é tomada a decisão de conceder ou recusar um empréstimo. Se a decisão for positiva, são determinadas as condições de emissão. Normalmente, o banco oferece uma série de condições: o valor do empréstimo está vinculado ao prazo. Diferentes taxas de juros podem ser aplicadas para diferentes termos. E diferentes tamanhos de entrada.

Por exemplo, Anna com uma renda média mensal de 45 mil rublos. e o custo estimado do apartamento é de 2 milhões de rublos. recebeu as seguintes opções de termos da transação:

O banco não ofereceu empréstimo com entrada de 10% por 10 anos. Porque neste caso o pagamento seria de 24.490 rublos. Anna não teria ultrapassado o nível de renda. Mas como alternativa, o banco ofereceu a opção 4 por 10 anos com contribuição de 15%. Um aumento na contribuição é acompanhado por uma diminuição na taxa, o pagamento será de 22.278 rublos.

Vendo o pagamento a maior, Anna escolheu a opção 4, pegando emprestado o valor que faltava com amigos para pagar a taxa (15% em vez de 10%).

Condições de hipoteca nos principais bancos

Segundo a AHML, os bancos líderes em hipotecas são:

• Sberbank.
• Grupo VTB.
• Gazprombank.

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Vejamos os termos básicos das hipotecas dos principais players.

Como solicitar uma hipoteca corretamente

Primeiramente, você precisa determinar o valor do empréstimo a partir de tais cálculos para poder viver sem mudanças significativas no estilo de vida.

Em segundo lugar, você deve pensar na possibilidade de reembolso antecipado, mesmo que em pequenos valores. Isso reduzirá o valor do pagamento a maior.

Terceiro, Caso tenha sido emitida uma hipoteca, se possível, deve-se considerar a opção de refinanciamento para reduzir a taxa de juros e a mensalidade. No entanto, esta opção nem sempre será lucrativa. Por exemplo, no final do prazo do empréstimo - quando o mutuário devolve ao banco poucos juros e muitos juros sobre a dívida principal, não há necessidade de refinanciar o empréstimo.

Em quarto lugar, Ao solicitar uma hipoteca, você precisa pensar na lucratividade do negócio. Uma hipoteca lucrativa é aquela em que o pagamento a maior será mínimo.

Para reduzir pagamentos indevidos, você deve prestar atenção a:

• A taxa de juros anual.
• Termo de credito. Prazo mais longo significa mais pagamento a maior.
• Valor do adiantamento. Quanto menor for a contribuição, maior será o risco para o banco e, portanto, maior será a taxa.
• Moeda do empréstimo. Deve corresponder à moeda em que a receita é recebida - isso reduzirá os riscos.
• Custo de avaliação imobiliária, registro estadual, serviços de corretor de imóveis (se houver).
• Custo do seguro. O seguro hipotecário abrangente custará menos ao mutuário do que as opções individuais. Se você recusar o seguro (você não precisa fazer um seguro de vida), o banco aumentará a taxa de juros.

Com uma hipoteca, três riscos são segurados:

• vida, saúde e capacidade para o trabalho;
• propriedade (por exemplo, contra incêndio e inundação);
• título (risco de perda de propriedade de bens imóveis).

Um caso da vida de alguém

A família Petrov comprou um apartamento de dois cômodos de A.G. Borisov. Três meses depois, o tio de Borisov, Evgeniy, apareceu e declarou seus direitos ao espaço vital. O caso foi a tribunal.

Acontece que Evgeniy tinha uma parte do apartamento, mas durante outra farra ele o abandonou em favor do sobrinho, que vendeu o apartamento.

Depois de algum tempo, Evgeniy afirmou que não direcionava suas ações, que não abriria mão de sua parte e queria “devolver tudo como antes”.

A recusa é autenticada. Mas não houve exame médico. O tribunal ficou do lado do bêbado.

Os Petrov não tinham fundos para comprar a ação. Surgiu a questão de vender um apartamento problemático e comprar um novo, de tamanho menor e em área diferente.

Importante. Nem um banco nem um advogado serão capazes de acompanhar minuciosamente o histórico do apartamento e identificar todos os possíveis problemas. Os advogados simplesmente estabelecem a autenticidade dos documentos. Portanto, para qualquer transação existe o risco de perda de titularidade.

• Taxa de serviço de empréstimo. Não deveria existir.
• Possibilidade de benefícios. Os bancos oferecem condições preferenciais aos seus assalariados, funcionários do setor público, bancários ou funcionários de organizações parceiras.
• Possibilidade de participação em programas governamentais com taxa reduzida ou registro de subsídios e capital maternidade. Ou participação em programas para determinadas categorias de cidadãos: militares, jovens profissionais.
• Ao comprar um apartamento de um incorporador, você deve descobrir com qual banco ele coopera. Muito provavelmente este banco tem uma oferta especial.
• O valor da receita e a forma de confirmá-la.
• Esquema de reembolso: pagamentos iguais ou não.
• Existem restrições ao reembolso antecipado. Poderia ser:
• moratória (proibição de reembolso antecipado por determinado período);
• comissão por pagamento antecipado.

Normalmente não existem tais restrições, mas é melhor esclarecer com antecedência.

Hipotecas e subsídios

Um subsídio é um pagamento em dinheiro do governo a pessoas necessitadas, por exemplo, para um pagamento inicial ou para pagar uma hipoteca.

Principais opções de subsídio:

1 De acordo com o programa “Família Jovem”. As famílias jovens com pelo menos um filho podem receber um subsídio de até 30% do custo da habitação. A idade dos cônjuges é de até 35 anos.

Para solicitar um subsídio, você precisa de:

Portanto, para qualquer transação existe o risco de perda de titularidade.

• não tenha casa própria;
• fazer fila por melhores condições de habitação;
• participar do programa “Família Jovem” enviando uma inscrição à administração distrital;
• ter renda para pagar o empréstimo.

Importante: em 2018, foram feitas alterações no programa. Os fundos só podem ser usados ​​para o pagamento inicial, mas não para pagar a hipoteca. A habitação deve ser um edifício novo ou uma construção partilhada. Essas alterações se aplicam às famílias que se inscreveram em 2015 e posteriormente.

2 Programa “Habitação para famílias russas”.

O programa “Habitação para a Família Russa” foi adotado em 2015 com validade de 3 anos, mas foi posteriormente prorrogado até 2018. O programa destina-se a cidadãos familiares com menos de 40 anos que necessitem de espaço habitacional (até 18 metros quadrados por pessoa).

De acordo com os termos do programa, o preço de um apartamento de classe econômica não pode exceder 80% do preço médio de mercado da habitação na região e 35 mil rublos. por metro quadrado.

Os participantes do programa recebem um subsídio que pode ser usado para pagar a entrada de uma hipoteca ou para pagar um empréstimo existente. O tamanho do subsídio depende do tamanho da família:

• 2 pessoas – 600 mil rublos;
• 3 pessoas – 800 mil rublos;
• 4 pessoas – 1 milhão de rublos.

A família deve ser solvente e ter dinheiro próprio para pagar a entrada. É permitida a utilização de capital maternidade.

3 O estado subsidia a taxa de juros para famílias com crianças.

4 O capital maternidade é uma medida de apoio estatal às famílias.

5 O pessoal militar pode receber apoio governamental participando no sistema de hipotecas de poupança.

6 Jovens cientistas podem candidatar-se a assistência governamental.

Hipoteca em moeda estrangeira: características, riscos

Uma hipoteca em moeda estrangeira é um empréstimo hipotecário emitido em moeda estrangeira. Se a taxa de câmbio for estável, uma hipoteca atrai uma taxa baixa (1,5 - 2 vezes menor) e, portanto, um pequeno pagamento a maior.

De acordo com o Banco da Rússia, em 2017 foram registradas apenas 10 transações hipotecárias em moeda estrangeira. Os mutuários preferem a opção do rublo.

Este fracasso do mercado hipotecário em moeda estrangeira está associado aos aumentos do dólar, que os detentores de hipotecas em moeda estrangeira experimentaram. Os saltos mais visíveis foram observados em 1998, 2008 e 2014. Como resultado, os mutuários tiveram de pagar muitas vezes mais do que esperavam inicialmente.

Ao solicitar uma hipoteca em moeda estrangeira, o acordo estabelece que “o pagamento é feito em rublos à taxa de câmbio da data do pagamento”.

Um caso da vida de alguém

Artem, que tem uma esposa dependente, dois filhos e uma mãe deficiente, decidiu fazer uma hipoteca em 2005. Ele escolheu o Fora Bank, o líder hipotecário da época. Artem calculou suas capacidades e estava pronto para dar de 50 a 60 mil rublos. reembolso mensal do empréstimo. Estávamos conversando sobre hipotecas em rublos.

Ele apresentou um pedido ao banco e começou a procurar um apartamento. O banco tinha requisitos rígidos para habitação e rejeitou opções uma após a outra. Como resultado, a busca se arrastou por 1,5 anos. Mesmo os corretores de imóveis, cujos serviços tivemos que pagar, não ajudaram.

Finalmente, o banco aprovou um rublo de três rublos na região de Moscou. Artem pagou um depósito de 1,5 milhão às suas próprias custas e recusou-se a alugar um apartamento. Mas quando chegou a hora de redigir o acordo, descobriu-se que o banco o recusou. “Fiquei completamente arrasado”, diz Artem. E é nesse momento que um bancário “entra” no seu cargo e oferece uma hipoteca em condições especiais: com taxa reduzida, mas em moeda estrangeira. Não foi necessário recadastrar documentos e o contrato foi assinado.

No outono de 2008, Artem lamentou sua decisão precipitada. A taxa de câmbio do dólar aumentou, mas Artem recebeu sua renda em rublos. Porém, no primeiro ano, a família, limitando-se em muitos aspectos, fez os pagamentos em dia. Em 2009, Artem quis converter o empréstimo em rublo, mas foi recusado.

Em 2014, o valor do pagamento aumentou dos 57 iniciais para 130 mil rublos. Artem novamente quis refinanciar o empréstimo e foi novamente recusado. Ele solicitou extrato bancário com cálculo da dívida. Acontece que sua dívida tornou-se maior do que era no início. E então uma série interminável de navios.

O ano de 2014, tal como 2008, foi difícil para todos os detentores de hipotecas em moeda estrangeira. Uma onda de protestos e manifestações ocorreu em todo o país. Como resultado, por iniciativa do Ministério das Finanças e com o apoio da AHML, foi desenvolvido um programa de assistência aos mutuários hipotecários. O programa foi lançado em abril de 2015 e foi válido até maio de 2017. Mas foi retomado em agosto de 2017.

A conclusão é simples: a hipoteca deve ser emitida na moeda em que o mutuário recebe os rendimentos. As hipotecas em moeda estrangeira podem ser procuradas por pessoas que recebem rendimentos em moeda estrangeira.

Respostas para perguntas frequentes

O que acontece se você não pagar sua hipoteca?

Se o mutuário deixar de efetuar o pagamento do empréstimo, o banco o contata para saber os motivos do não pagamento. Depois de algum tempo, caso o cliente não entre em contato, o banco vende a dívida para cobradores ou vai à Justiça para rescindir o contrato. Depois o apartamento hipotecado é vendido - é assim que o banco cobre as suas despesas. Na resolução da questão, não é levada em consideração a disponibilidade de outras moradias para a família e os filhos cadastrados.

Um caso da vida de alguém

Nina: “Fizemos uma hipoteca e pagamos por um ano. Mas recentemente perdi meu emprego e não paguei minha hipoteca há cerca de 7 meses. Eu estava no banco, pedindo que esperassem até que eu mesmo vendesse o apartamento e pagasse a dívida junto com os atrasados... E agora vieram os oficiais de justiça e disseram que houve um julgamento e o apartamento foi apreendido. E que daqui a 10 dias serei despejado junto com meu filho. O que devo fazer, o que devo fazer?

Importante. Se o apartamento vendido não for suficiente para saldar a dívida, outros bens poderão ser confiscados do mutuário.

No entanto, este é o último recurso. E se o mutuário não fugir do banco e estiver pronto para o diálogo, o banco oferece opções para solucionar o problema.

Isto poderia ser uma suspensão de crédito apenas com pagamento de juros, um aumento no prazo do empréstimo e uma redução no valor do pagamento, reestruturação ou refinanciamento.

Se surgirem dificuldades com os pagamentos, é melhor não levar o caso a tribunal. O mutuário deve enviar imediatamente uma declaração por escrito ao banco sobre alterações nas circunstâncias pessoais. O pedido deve ser acompanhado de documentos comprovativos que indiquem doença, despedimento, dispensa, etc. Via de regra, o banco acomodará o mutuário no meio do caminho, principalmente se acreditar que no futuro o cliente enfrentará as dificuldades e pagará a dívida.

Se o banco não concordar em alterar as condições, a única opção que resta é recorrer ao tribunal com esse pedido (de preferência com um advogado profissional) ou iniciar um procedimento.

As consequências do não pagamento também podem ser:

• histórico de crédito danificado;
• aumento de pagamentos indevidos (devido a multas);
• apreensão de contas bancárias e outros bens;
• proibição de viajar para o exterior.

É lucrativo ou não pagar a hipoteca antecipadamente?

O reembolso antecipado é benéfico para o mutuário, pois reduz o valor do pagamento a maior. O reembolso antecipado pode ser total ou parcial.

Importante. Se o pagamento da hipoteca for anuidade, ao reembolsar parte do empréstimo antecipadamente, você deve escolher a opção:

• encurtar o prazo do empréstimo retirando a dívida principal dos últimos pagamentos;
• recalcular o pagamento mensal.

Esta é uma questão muito importante: a decisão certa economizará seu dinheiro. Vamos entender isso com um exemplo.

Exemplo. Montante do empréstimo 2 milhões de rublos. A taxa é de 9% ao ano. O prazo é de 20 anos. O pagamento da anuidade, neste caso, é igual a 17.995 rublos. O pagamento da anuidade inclui pagamentos de reembolso do empréstimo (circulados em vermelho) e juros (em verde).

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No primeiro pagamento, o pagamento da dívida será de 2.994 rublos. e o valor dos juros é de 15.000 rublos. A cada pagamento, o reembolso do principal aumenta e o valor dos juros diminui.

Ao final do prazo do empréstimo, a proporção se inverte: pagamos um mínimo de juros (134 rublos no último pagamento) e um máximo na dívida (17.860 no último pagamento).

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O cliente pagou 18 pagamentos ao banco e liquidou 50 mil rublos. deposite antecipadamente. Vamos determinar o que é melhor para ele fazer. O saldo da dívida com o banco é de RUB 1.942.521.

No primeiro caso encurtar o prazo do empréstimo removendo os últimos pagamentos. No nosso caso, são quase 3 pagamentos. Aqueles. 50 mil cobrirão a dívida principal no último (240º) pagamento no valor de 17.860, no 239º pagamento no valor de 17.727 e parcialmente no 238º pagamento. Restarão 3.182 rublos descobertos no 238º pagamento. (50.000 – 17.860 – 17.727 – 17.595).

Vamos determinar a economia: 133,95 + 266,91 = 401 rublos. (este é o valor dos juros que incide sobre os dois últimos pagamentos - esses pagamentos simplesmente não acontecerão).

Qual é o problema? Todos os pagamentos restantes (exceto os últimos, que foram retirados e os primeiros, que já foram pagos) terão de pagar juros sobre o valor calculado inicialmente. Ou seja, pagar 50 mil antes do previsto não afetará em nada o pagamento, o banco também cobra juros sobre esses 50 mil.

Segundo caso. Mantemos o prazo do empréstimo e recalculamos o pagamento da anuidade. O cálculo é baseado no saldo devedor de 1.942.521, reduzido em RUB 50.000. e 222 pagamentos (240 menos 18 já pagos). Neste caso, a nova contribuição mensal para o banco será de 17.531 rublos.

Vamos determinar a economia: cada pagamento diminuirá em 463 rublos. (17.994 – 17.531). Para os 222 pagamentos restantes, a economia será de 102.786 rublos.

Existem muitas calculadoras na Internet para cálculos. Eles permitem avaliar os principais parâmetros de um empréstimo futuro, incluindo:

• pagamento mensal;
• o valor de todos os pagamentos;
• pagamento indevido.

Para fazer isso, insira os seguintes dados nas células apropriadas:

• o preço do apartamento e o valor da entrada;
• prazo – pode ser especificado em meses ou anos;
• anuidade ou regime de pagamento diferenciado (caso o banco dê opção);
• taxa de juros para o programa selecionado.

Algumas calculadoras também levam em consideração o seguro de empréstimo, o custo de avaliação imobiliária e outras despesas.

As calculadoras podem ser universais ou personalizadas para um banco específico. Por exemplo, para calcular uma hipoteca do Sberbank, é usada a seguinte calculadora.

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No campo 1, um programa Sberbank adequado é selecionado e, de acordo com ele, os parâmetros são definidos nos campos 2 a 4. Os limites mínimo e máximo são especificados automaticamente para cada programa.

Então você precisa marcar a caixa apropriada nos parágrafos 5 a 8. Esses dados afetam o custo da transação.

As informações do empréstimo aparecerão no canto superior direito. No nosso caso, são 2 milhões a uma taxa de 7,4% com um pagamento mensal de 30.578 rublos. Para ver todo o calendário de pagamentos, clique no link 9. O calendário será aberto em uma janela pop-up.

Clique para ampliar a imagem

Conclusão

A garantia imobiliária (hipoteca) é a principal diferença entre um empréstimo hipotecário. Um empréstimo hipotecário é emitido contra imóveis adquiridos ou existentes. A propriedade permanece propriedade do mutuário. Mas seus direitos de dispor de moradia são limitados.

Os bancos oferecem programas de empréstimos padrão e preferenciais, com apoio governamental ou mediante acordo com desenvolvedores.

Os principais requerentes de apoio estatal: famílias jovens, famílias com crianças, militares e jovens profissionais.

O apoio estatal é possível através de subsídios, capital de maternidade e pagamentos adicionais aos bancos por empréstimos a taxas baixas.

Antes de solicitar um empréstimo hipotecário, você precisa avaliar suas capacidades financeiras, escolher um banco e um programa e coletar um pacote completo de documentos.

O reembolso de um empréstimo hipotecário torna o mutuário o proprietário pleno da casa, sem restrições de status legal.

Avaliação do artigo:

Hipoteca- penhor de bens imóveis, principalmente terrenos e edifícios, para efeitos de obtenção de crédito hipotecário. A hipoteca é uma modalidade de garantia em que o bem penhorado não passa para as mãos do credor, mas permanece com o devedor. A hipoteca também se refere à hipoteca e à dívida hipotecária.

Empréstimo de crédito hipotecário Este é um empréstimo emitido por um banco garantido por imóveis. Um empréstimo hipotecário é um dos componentes do sistema hipotecário. Atualmente, o crédito hipotecário é uma das formas de melhorar as condições de vida dos cidadãos. Os cidadãos contraem empréstimos bancários para a compra de imóveis, enquanto o próprio imóvel adquirido é hipotecado (garantia) ao banco como garantia do reembolso do empréstimo (hipoteca por força da lei).

O empréstimo hipotecário também é um penhor do imóvel existente do proprietário para a obtenção de um empréstimo ou empréstimo, que será utilizado para reparos ou construção, ou para outras necessidades a critério do devedor-hipotecário (na maioria dos casos, ele é também o proprietário do imóvel).

A análise do crédito hipotecário permite-nos destacar duas áreas principais:

Crédito hipotecário a particulares para aquisição de habitação, com vista à melhoria das condições habitacionais existentes, garantido por imóvel residencial ou direitos sobre o mesmo;

Crédito hipotecário a pessoas colectivas para o desenvolvimento de negócios, onde o imobiliário também é garantia de reembolso, e o próprio crédito hipotecário à habitação.

No actual estágio de desenvolvimento económico, em muitos países do mundo, a compra de habitação a crédito não é apenas a principal forma de resolver o problema da habitação, mas também uma esfera de actividade económica em que a banca e outras estruturas de crédito desempenham um papel fundamental.

Sistema de empréstimo hipotecário de dois níveis:

1) mutuário - pessoa física ou jurídica que contrata empréstimo garantido por imóvel;

2) credor - banco;

3) companhia hipotecária (agente) - o principal elemento de um sistema de empréstimo hipotecário autofinanciado. Compra hipotecas do banco e emite títulos garantidos por empréstimos hipotecários. Os recursos provenientes da venda desses títulos são utilizados para novos empréstimos;

4) investidores - compradores de títulos garantidos por hipotecas. Via de regra, são fundos de pensão, seguradoras e bancos.

Com um sistema de empréstimo hipotecário de nível único, o credor, representado pelo banco, emite de forma independente títulos do tipo títulos: as chamadas “folhas hipotecárias”.

A essência do modelo de dois níveis é que os empréstimos hipotecários emitidos no mercado hipotecário primário são atribuídos a entidades especialmente criadas - operadores do mercado secundário. A securitização é a transformação de empréstimos bancários e outros ativos em valores de ações para venda a investidores. As hipotecas securitizadas facilitam o acesso das agências aos mercados de investimento prontos. O mercado secundário permite que os credores primários vendam empréstimos e, assim, obtenham os fundos necessários para emitir novos empréstimos. Ao criar um mercado secundário, o objectivo económico de redistribuir os riscos e reduzi-los é alcançado através da distribuição dos riscos de crédito e de mercado para cada empréstimo entre muitos investidores.

Ao organizar o mercado hipotecário secundário nos países do sistema jurídico anglo-saxão, certos objetivos são alcançados: redistribuição de capitais tanto de diferentes regiões como de diferentes áreas de atividade: refinanciamento dos credores originais; eliminar os riscos dos credores originais, atribuindo empréstimos hipotecários a operadores do mercado hipotecário secundário; redistribuição dos riscos associados aos empréstimos hipotecários entre os participantes do mercado hipotecário secundário.

A essência de um sistema de empréstimo hipotecário de nível único é que o banco hipotecário que emitiu o empréstimo refinancia independentemente os empréstimos hipotecários, emitindo títulos do tipo títulos - folhas de hipoteca. A emissão e circulação de cédulas hipotecárias são reguladas por legislação especial. A atividade dos emitentes de notas hipotecárias, em regra, limita-se legalmente à emissão de créditos hipotecários e outras operações caracterizadas por baixo grau de risco.

Apoio estatal ao crédito hipotecário:

1) OJSC "Agência de Empréstimos Hipotecários Habitacionais" (AHML) - criada pelo Governo da Federação Russa em 1997 para fornecer liquidez aos bancos comerciais russos que fornecem empréstimos habitacionais de longo prazo à população, adquirindo direitos de reivindicação sobre tais empréstimos usando fundos obtidos através da colocação de obrigações da Agência na bolsa de valores.

100% das ações da AHML pertencem ao Governo da Federação Russa representado pela Agência Federal de Gestão de Propriedades Estatais.

Os objetivos da AHML são:

Criação de normas comuns para empréstimos hipotecários residenciais;

Garantir a disponibilidade de empréstimos hipotecários para a população em toda a Rússia;

Criação de um instituto de refinanciamento de credores hipotecários;

Criação de um mercado secundário para obrigações garantidas por hipotecas;

Formação do mercado de títulos hipotecários.

2) Programa VEB - principais áreas de investimento:

Fundos próprios do Vnesheconombank em títulos garantidos por hipotecas

Fundos de poupança de pensões geridos pelo Vnesheconombank como uma empresa de gestão estatal

Fundos do Fundo Nacional de Bem-Estar alocados pelo Governo da Federação Russa

Pledger é a pessoa física ou jurídica que forneceu um imóvel como garantia para garantir sua dívida. Os seguintes requisitos se aplicam a eles:

Confiabilidade e solvência;

Fornecimento voluntário de bens imóveis em garantia;

Capacidade de fazer pagamentos iniciais.

Os credores são pessoas jurídicas que emitem empréstimos garantidos por imóveis. . Estes incluem bancos, fundos e outras instituições de crédito com as quais os hipotecários celebram um acordo para conceder um empréstimo hipotecário. O serviço de credores hipotecários emitiu empréstimos hipotecários durante todo o prazo do contrato de empréstimo.

Um banco hipotecário é uma instituição especializada na emissão de empréstimos de longo prazo garantidos por imóveis. Os empréstimos desses bancos são concedidos não apenas para habitação, mas também para construção industrial.

Melhorar o crédito hipotecário:

1) reduzir o número de documentos necessários à obtenção de um crédito hipotecário, bem como reduzir o prazo de análise dos documentos apresentados. Uma das formas de melhorar o crédito hipotecário é a introdução da gestão eletrónica de documentos e da assinatura eletrónica digital, graças às quais o processo de apresentação de documentos para obtenção de um empréstimo hipotecário pode ser significativamente simplificado.

2) a criação de agências de histórico de crédito, cujas atividades podem agilizar significativamente o processo de tomada de decisão sobre a emissão de um empréstimo hipotecário.

3) redução das entradas, que agora podem chegar a 50% do custo da habitação.

4) desenvolvimento e implementação de programas estaduais e municipais com os quais diversas categorias da população de nosso país poderão adquirir moradia própria. Atualmente, militares, famílias jovens, bem como funcionários de determinadas empresas podem contar com benefícios significativos na aquisição de habitação com o auxílio de uma hipoteca, além disso, os compradores de apartamentos podem contar com uma dedução fiscal significativa durante vários anos na compra de um apartamento.

5) desenvolvimento de legislação que proteja os direitos dos proprietários de apartamentos hipotecados. Não é segredo que muitas organizações de crédito aproveitam o analfabetismo jurídico dos russos e elaboram contratos de forma a obter o máximo lucro possível do mutuário.

Problemas de empréstimos hipotecários:

1) Aumento dos custos de habitação

2) Baixa renda

3) Altas taxas de juros

O procedimento para obter um empréstimo hipotecário é, em muitos aspectos, mais complicado do que obter um empréstimo ao consumidor. Vamos descobrir quais etapas o mutuário deve seguir no caminho até sua casa e quais documentos serão necessários em cada etapa da transação.

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Em julho de 2017, iniciou-se uma transição massiva de empreendedores individuais e pessoas jurídicas para equipamentos de caixa registradora de nova geração (com fiscalização de receitas). Para algumas categorias de representantes de pequenas empresas, condições especiais para tal transição são estabelecidas por lei. Neste artigo falaremos sobre as características do uso de caixas registradoras online para empreendedores na UTII.

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Adquirindo Modulbank

A aquisição é comercial, quando o comprador utiliza um terminal para pagar uma compra. Há também a aquisição pela Internet, quando o usuário insere os dados do cartão e o banco debita o dinheiro. Ambos os serviços estão disponíveis no Modulbank.

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Como fechar uma conta à ordem no Sberbank

A conta à ordem é uma ferramenta integral para a realização de transações bancárias no exercício da atividade empresarial. Às vezes, as circunstâncias se desenvolvem de tal forma que é necessário fechá-lo. Vamos descobrir como fechar uma conta à ordem no Sberbank.

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  Os usuários do portal cian.ru podem adquirir imóveis a crédito a uma taxa especial. Esta oportunidade é fornecida pelo Promsvyazbank. A hipoteca para compra de uma casa nova pode ser emitida no site a uma taxa de 9,8% ao ano, para a compra de uma casa secundária - a uma taxa de 10,2 pontos percentuais.O Promsvyazbank também está pronto para fazer isso para usuários CIAN

  30 de maio de 2019

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  Parlamentares consideram realista a redução das taxas hipotecárias para 8%

  Hipotecas acessíveis, assistência social direcionada e subsídios governamentais para determinados grupos de mutuários - estas questões foram discutidas na terça-feira pelos deputados da Duma Estatal da Federação Russa em audiências parlamentares, nas quais representantes do Banco Central, do Ministério das Finanças, do setor bancário participaram especialistas do setor e do mercado. Em 14 de maio, a câmara baixa do parlamento russo discutiu

  17 de maio de 2019

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  Na celebração do contrato de hipoteca, o Center-Invest Bank oferece aos clientes um desconto na reforma de apartamentos de até 12% ao ano. A oferta de desconto é válida até o final deste ano. A instituição de crédito tem como parceira a empresa Dveriwell, que comercializa diversos tipos de portas, bem como lojas de azulejos, papéis de parede e lustres.

  10 de agosto de 2018

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  Em 2017, o Rosselkhozbank emitiu 43 mil empréstimos hipotecários

  No ano passado, o Rosselkhozbank concluiu 43 mil contratos de hipoteca no valor total de 73 bilhões e 300 milhões de rublos. A taxa de crescimento no período coberto pelo relatório foi de 11%. O volume total da carteira de hipotecas da instituição de crédito atingiu 182 bilhões de rublos no final do ano (+24% em 12 meses).“Recebimento” médio de empréstimos hipotecários do Banco Agrícola Russo em 2017

  25 de janeiro de 2018

• O National Standard Bank oferece hipotecas a uma taxa de 6% ao ano

  O National Standard Bank oferece a todos um empréstimo hipotecário a uma taxa de 6% ao ano. A oferta é relevante na compra de apartamentos prontos no complexo residencial “Balaklavsky, 16” (estação de metrô “Chertanovskaya”). O banco permite atrair cônjuges e parentes próximos como co-mutuários. Tamanho mínimo do empréstimo

  10 de outubro de 2017

• Resultados financeiros

  A carteira de hipotecas do Sotsinvestbank cresceu 200%

  Este ano, o Sotsinvestbank conseguiu aumentar o volume da sua carteira de empréstimos hipotecários em 200% - até 400 milhões de rublos. Desde o início do ano, o banco emitiu 220 milhões de rublos para clientes para a compra de imóveis.No início de janeiro de 2017, o Sotsinvestbank ocupava o 93º lugar no ranking das instituições de crédito russas em termos de volume de empréstimos hipotecários publicado.

  04 de setembro de 2017

• Mudanças nas taxas

  Gazprombank reduz taxas de hipoteca

  O Gazprombank reduziu as taxas dos empréstimos hipotecários. O banco também lançou um programa especial de hipoteca com desconto para quem deseja adquirir apartamentos em fase de construção. É válida uma taxa preferencial (10,25% ao ano) na celebração de um contrato de seguro que proteja o cliente de um acidente.A promoção decorre até ao final de dezembro de 2017.

  02 de maio de 2017

• Novo produto

  Zenit Bank alterou parâmetros de hipoteca para militares

  O Zenit Bank expandiu a sua linha de “hipotecas militares” e revisou uma série de parâmetros para alguns programas. As alterações afetaram os seguintes produtos: Foi introduzido o plano tarifário “Família”. Destina-se a famílias de militares em que ambos os cônjuges participam do NIS. O valor máximo do empréstimo é de 4,6 milhões de rublos para a compra de imóveis

  09 de fevereiro de 2017

Boa tarde, queridos leitores do “site” da revista financeira! Hoje vamos falar sobre hipoteca e empréstimo hipotecário: o que é, como calcular uma hipoteca online, quais as condições para obter uma hipoteca em 2019, quais os programas de crédito hipotecário oferecidos pelos principais bancos.

A publicação será útil para todos que já decidiram ou ainda pensam nessa oportunidade. Seria uma boa ideia a leitura do artigo para quem deseja ampliar seus conhecimentos na área de finanças. Portanto, recomendamos a todos que não percam tempo, mas que comecem a ler!

Então, com este artigo você aprenderá:

• O que é um empréstimo hipotecário e quais as vantagens e desvantagens de uma hipoteca;
• Quais programas especiais de empréstimos hipotecários existem;
• Quais são as etapas da obtenção de uma hipoteca?
• Condições básicas para a emissão de uma hipoteca na Rússia;
• Quais são as características do cálculo dos pagamentos de empréstimos hipotecários?
• Quais bancos oferecem as melhores condições;
• Quem contactar para obter ajuda na obtenção de uma hipoteca.

Além disso, no final do artigo, os leitores encontrarão respostas às perguntas mais populares sobre empréstimos hipotecários.

A publicação acabou sendo bastante volumosa, então aproveite o conteúdo.

Nesta edição, diremos o que é uma hipoteca, quais são as condições para obter um empréstimo hipotecário nos principais bancos russos, como você pode calcular rapidamente uma hipoteca online e também quais programas de hipoteca existem.

1. O que é uma hipoteca em palavras simples - uma visão geral do conceito e sua essência 📋

O que é uma hipoteca?

Hipoteca- este é um tipo especial de garantia que se destina a proteger o credor contra um possível não reembolso de fundos. Nesse caso, o imóvel adquirido é utilizado como garantia.

Tradicionalmente, os imóveis são usados ​​em hipotecas - apartamento, prédio residencial, participação na propriedade.

Ao solicitar uma hipoteca, o direito de propriedade pertence ao comprador. Além disso, por se tratar de uma garantia, o credor tem direito se o mutuário não cumprir as suas obrigações processar imóveis para seu benefício.

Além disso, o proprietário não tem o direito de dispor do imóvel a seu critério. Sem aprovação da instituição de crédito, não pode vender ou doar bens imóveis onerados com garantias.

1.1. O significado de uma hipoteca

A principal característica de uma hipoteca é juramento . A sua presença é a condição mais importante para a existência deste conceito económico.

Deve ser entendido que a garantia pode ser não apenas o imóvel adquirido, mas também o imóvel já pertencente ao mutuário.

Por exemplo, os bancos nem sempre estão dispostos a concordar em conceder empréstimos moradia em construção, porque a propriedade do mesmo ainda não foi registrada. Isto significa que é impossível impor um fardo.

O processo torna-se muito mais simples se o potencial mutuário se oferecer para registrar um apartamento existente como garantia.

Após a conclusão da construção e comissionamento do imóvel, você poderá vender a garantia com a autorização do banco para reembolsar o empréstimo. Outra opção é manter o gravame até que as obrigações sejam integralmente cumpridas. Nesse caso, o mutuário passa a ser proprietário de dois apartamentos.

Os financiadores entendem as hipotecas como duas categorias econômicas: penhor de propriedade , bem como emitido sob ele empréstimo em dinheiro .

Neste caso, podemos destacar uma série de sinais característicos de uma hipoteca:

1. o registro é regulamentado por leis federais;
2. caráter direcionado, ou seja, ao solicitar um empréstimo para um apartamento não será possível gastar dinheiro na compra de mais nada;
3. empréstimo de longo prazo (até 50 anos);
4. taxas de juros mais baixas em comparação com empréstimos não direcionados.

Teoricamente, é possível contratar hipoteca para aquisição de outro imóvel ( Por exemplo, bens de luxo), bem como pagamento de educação e tratamento. No entanto, tais programas não são populares na Rússia.

1.2. História do desenvolvimento

Os historiadores concordam que o termo hipoteca aconteceu há muito tempo - aproximadamente 5 000 ano AC.

Então, na Grécia Antiga, uma hipoteca era chamada pilar, que foi instalado no terreno do mutuário. Continha informações relacionadas ao assunto do penhor. Além disso, empréstimos garantidos por imóveis também foram emitidos no Antigo Egito.

Em nosso país, as hipotecas no sentido moderno surgiram não há muito tempo. A compra de apartamentos só se tornou possível no final 90 anos.

O impulso para isso foi a adoção em 1998 leis que regem as hipotecas. É ele quem até hoje atua como o principal ato legislativo que regula a execução dos contratos hipotecários.

1.3. Vantagens e desvantagens de uma hipoteca

Para a maioria dos residentes do nosso país, a obtenção de uma hipoteca torna-se a única oportunidade de se tornar proprietário de um apartamento hoje, e não num futuro distante. Isto leva a uma demanda constante por programas de hipotecas.

Os especialistas destacam uma série de benefícios que os mutuários recebem ao solicitar uma hipoteca:

1. Comprar sua própria casa com o máximo benefício disponível para aqueles elegíveis para receber hipoteca preferencial. Na Rússia, jovens profissionais, militares e cidadãos que criam mais de um filho podem tirar proveito de programas especiais.
2. Resolver problemas de habitação o mais rápido possível. O uso de uma hipoteca permite evitar o acúmulo de fundos a longo prazo para seu próprio apartamento. A necessidade de dar enormes quantias de dinheiro a um estranho todos os meses como pagamento de aluguel também desaparece.
3. Para alguns, a contratação de uma hipoteca permite-lhes investir em imóveis. Esses imóveis raramente caem de preço e, no longo prazo, o preço dos apartamentos não para de crescer. Ao adquirir um imóvel, o mutuário tem a oportunidade de vendê-lo no futuro a um custo mais elevado. Neste caso, será possível não só saldar a dívida hipotecária, mas também obter um lucro tangível.

Apesar das vantagens significativas, as hipotecas também apresentam uma série de deficiências:

1. Conseguir uma hipoteca pode ser bastante difícil. Muitas instituições de crédito verificam os mutuários de forma tão minuciosa que se torna difícil obter uma decisão positiva.
2. Grande quantidade de pagamentos indevidos. Devido à hipoteca de longo prazo, pode ser igual ao valor original do empréstimo.
3. O proprietário tem direitos limitados para dispor da propriedade garantida.
4. O período de reembolso do empréstimo é geralmente bastante longo. Nem todo mundo está pronto para fazer pagamentos impressionantes todos os meses durante 10 a 30 anos.
5. Existe o risco de perder o seu apartamento. Se por algum motivo o mutuário não cumprir as obrigações decorrentes da hipoteca, o banco tem o direito de receber a garantia judicial ou vendê-la em leilão.

As estatísticas mostram que já não há mais pessoas que possam comprar uma casa com hipoteca. 5 % de cidadãos russos. Ao mesmo tempo, a maioria deles solicita empréstimos em condições preferenciais.

2. Existe diferença entre os conceitos de hipoteca e empréstimo hipotecário? 📊

A maioria dos cidadãos não pode comprar um apartamento em dinheiro. É por isso que as estatísticas mostram que mais 50 % Todas as transações imobiliárias são realizadas através de crédito hipotecário. Escrevemos com mais detalhes sobre e como agir corretamente na hora de comprar uma casa a crédito em um artigo anterior.

Nem todo mundo sabe qual é o conceito hipotecas E empréstimo de hipoteca desigual.

Hipoteca- trata-se de uma componente importante do sistema hipotecário, que envolve a emissão pelo banco de um empréstimo garantido sob a forma de garantia imobiliária.

Acontece que, ao emitir um empréstimo, uma entidade bancária, para garantir a devolução dos recursos emitidos, formaliza o apartamento adquirido como garantia. São os imóveis adquiridos com recursos emprestados que atuam na situação descrita acima. hipoteca.

Sob hipoteca compreender uma determinada forma de garantia. Neste caso, o bem adquirido pertence ao devedor e é por ele utilizado, mas sobre ele é imposto um ónus.

Acontece que se o devedor se recusar a efetuar o pagamento do empréstimo, o credor tem o direito de vender o imóvel para devolver os fundos emitidos a título de empréstimo.

Visão geral dos principais tipos de empréstimos hipotecários na Rússia

3. Principais tipos de hipotecas e empréstimos hipotecários 📑

Hoje, os empréstimos hipotecários são a única maneira de resolver o problema habitacional para muitos. Portanto, a procura por este serviço financeiro está em constante aumento.

Nessas condições, os bancos, para atrair o maior número possível de clientes, liberam tudo para o mercado novos programas. Ao mesmo tempo, um grande número de clientes não só tem dificuldade em decidir qual programa será ideal para eles, mas também não tem ideia de quais são as suas diferenças fundamentais.

Empréstimos hipotecários – o conceito é multifacetado, portanto, dependendo de várias características, distinguem-se um grande número de classificações:

• por finalidade de empréstimo;
• dependendo da moeda do empréstimo;
• por tipo de imóvel a ser adquirido;
• de acordo com o método de cálculo dos pagamentos mensais.

Esta não é uma lista completa e cada classificação tem o direito de existir.

Alguns especialistas preferem destacar grupos hipotecários , com base em sua definição como hipoteca de imóveis.

Com base neste princípio, dois grupos podem ser distinguidos:

1. hipoteca garantida por imóveis existentes;
2. Com muito mais frequência, os empréstimos são contraídos por quem não tem nada, por isso um empréstimo garantido pelo imóvel que está sendo adquirido é mais popular.

Se uma hipoteca for emitida pelo primeiro método, o mutuário recebe os seguintes benefícios:

• menor taxa;
• possibilidade de uso indevido de fundos.

Ao solicitar uma hipoteca garantida pelo imóvel adquirido Pelo contrário, o empréstimo tem um carácter exclusivamente direccionado. Ou seja, com o dinheiro recebido não se pode comprar nada além de um apartamento, além disso, deve ser aprovado pelo banco. Leia sobre como fazer isso em um artigo separado.

Hoje, um grande número de instituições de crédito coexiste no mercado. Naturalmente, isso leva a uma enorme concorrência.

Cada banco se esforça para desenvolver vários programas de empréstimos hipotecários, que será único e popular entre os mutuários.

Os programas de empréstimo têm nomes diferentes, mas na maioria das vezes os nomes refletem método de obtenção ou alvo. No primeiro caso os nomes são mais de natureza publicitária. No segundo– refletem o real propósito da hipoteca.

De acordo com a finalidade do projeto, costuma-se distinguir:

1. Empréstimo para aquisição de apartamento no mercado secundário um dos mais comuns hoje. Ele é caracterizado condições ideais, taxa de juros favorável. Além disso, este tipo de hipoteca é diferente processamento rápido. Muitos bancos oferecem vários tipos de empréstimos hipotecários para aquisição de habitação no mercado secundário, segundo os quais determinados benefícios são oferecidos a determinados grupos de mutuários.
2. Crédito hipotecário para imóveis em construção possibilita a aquisição de habitação no momento da sua construção. Deve ser entendido que o desenvolvedor deve ser credenciado pela organização emissora do empréstimo. Neste caso, o banco enfrenta não só o risco de não reembolso, mas também a probabilidade de a construção não ser concluída. Portanto, de acordo com tais programas taxa mais alta. Naturalmente, isso leva a um aumento no pagamento indevido. No entanto, também há uma vantagem para o mutuário - um apartamento pode ser adquirido por um custo muito menor.
3. Hipoteca para construção de casa emitido para aqueles que possuem terras. Este empréstimo permite construir uma casa privada.
4. Empréstimo para compra de imóveis rurais permite que você se torne um proprietário moradia, casa de campo, Lote de terreno ou cabana. Existem no mercado ofertas desenvolvidas por instituições de crédito com o apoio de promotores. Esses programas oferecem a oportunidade de comprar imóveis residenciais em áreas ecologicamente corretas a preços razoáveis.

Acontece que, para facilitar ao mutuário a escolha entre uma variedade de programas de hipotecas, ele deve decidir qual imóvel usará como garantia.

Depois disso, em uma agência bancária, em seu site ou em recursos online de busca de empréstimos, você deve selecionar um programa que corresponda metas. Ou seja, você deve levar em consideração aqueles programas que permitem adquirir o tipo de imóvel desejado.

Programas de crédito hipotecário para famílias jovens, funcionários públicos, funcionários públicos, jovens profissionais

4. Programas especiais de empréstimos hipotecários - revisão dos 4 principais programas de hipotecas 📝

Na Rússia não existem apenas programas de hipoteca padrão (básicos), ao qual qualquer pessoa pode candidatar-se, mas também especial destinado a ajudar certas categorias de cidadãos a adquirir habitação. Uma característica distintiva dessa hipoteca é o apoio do Estado.

1) Hipoteca com apoio estatal

O objetivo do crédito hipotecário com apoio governamental é ajudar a resolver problemas de habitação, que se destina a cidadãos em situação de vulnerabilidade social.

Esses incluem:

• famílias com muitos filhos;
• cidadãos criados em orfanatos;
• trabalhadores do setor público com baixos salários;
• deficientes;
• outras categorias de cidadãos que não podem adquirir habitação sem assistência estatal.

Para aproveitar a oportunidade de obter uma hipoteca social, os cidadãos devem ser colocados em fila para melhorar as condições de vida.

Existem vários tipos de assistência prestada pelo estado:

• um subsídio que pode ser utilizado tanto para reembolsar a hipoteca existente como para efetuar um pagamento inicial;
• menor taxa de juros no empréstimo hipotecário;
• venda de imóveis a crédito a custo reduzido.

O cidadão não tem o direito de escolher de forma independente a assistência que prefere. Esta decisão é tomada pelas autoridades locais.

2) Hipoteca militar

Para os militares que participam do programa do sistema poupança-hipoteca, existe a oportunidade de utilizar o programa para aquisição de apartamentos "Hipoteca militar" . Esses empréstimos são realizados com o apoio do Estado.

Eles transferem para uma conta especial do militar subsídios, que se destinam à aquisição de imóveis residenciais. Ao mesmo tempo, com 2016 ano, os militares tiveram a oportunidade de escolher a região de compra da moradia, bem como o tipo de imóvel.

3) Hipoteca para uma jovem família

Outro tipo de hipoteca social é a hipoteca para uma família jovem. Este programa foi planejado para terminar em 2015 ano. No entanto, as condições foram editadas e a hipoteca da jovem família foi prorrogada. Está actualmente previsto que o programa funcione até 2020 Do ano.

Podem beneficiar deste tipo de hipoteca as famílias que cumpram os seguintes requisitos:

• um dos cônjuges é mais jovem 35 anos;
• reconhecimento oficial de uma família como necessitada de melhores condições de habitação.

O programa oferece a oportunidade de usar fundos subsidiados como pagamento de um empréstimo hipotecário. Ao mesmo tempo, o montante máximo da assistência estatal é 30 % do custo da habitação.

4) Hipoteca para jovens profissionais

Este programa foi concebido para ajudar na compra de habitação funcionários orçamentário esferas, cuja idade não exceda 35 anos. Um dos programas desta categoria é “Casa para Professores”.

Quem pretende usufruir do programa de hipoteca social deve saber que além de programas federais estão disponíveis e programas especiais nas regiões desenvolvido pelas autoridades locais. É nessas organizações que você pode aprender sobre os programas existentes.

Condição 8. Taxa de juros hipotecários

Em média, a taxa de juro dos bancos russos é 12 -14% no ano.

Condições mais favoráveis ​​​​aplicam-se aos clientes habituais do banco, bem como aos requerentes de hipoteca programas sociais.

Os clientes devem estar atentos aos bancos que oferecem hipotecas com taxas de juros mais baixas. Muitas vezes, nestes casos, há comissões inflacionadas.

Condição 9. Procedimento de pagamento

Teoricamente existe 2 opções de pagamento mensal:

1. diferenciado;
2. pagamentos de anuidades.

No primeiro caso o valor do pagamento está sendo gradualmente reduzido, no segundo– o pagamento é feito em valores iguais.

Na Rússia, o esquema mais popular é usar pagamentos de anuidades. Isso é o que a maioria dos bancos oferece.

Condição 10. Prêmios de seguro

A legislação russa prevê a obrigação de segurar empréstimos hipotecários. Mas os bancos frequentemente introduzem condições para seguros adicionais.

Eles introduzem uma condição para segurar em programas de empréstimo vida do cliente, dele habilidade para trabalhar, e propriedade hipotecada. Neste caso, é melhor escolher seguro abrangente , já que seu custo será menor.

Assim, existem uma série de condições de crédito hipotecário com as quais o mutuário deve familiarizar-se na fase de escolha de um banco.

Calculando sua hipoteca (valor do empréstimo hipotecário) usando uma calculadora online

8. Como calcular uma hipoteca online - um exemplo de cálculo do valor de um empréstimo hipotecário 💻💸

Já na fase de decisão de comprar uma casa com hipoteca, os futuros mutuários se perguntam qual será o valor dos pagamentos mensais e quanto será o pagamento a maior.

A maioria dos grandes bancos oferece a todos a oportunidade de fazer todos os cálculos necessários de forma independente, usando calculadora de hipoteca no modo on-line . No entanto, surgem frequentemente certas dificuldades.

Qual é o procedimento para obtenção de um empréstimo hipotecário em 2018? O que é desconto de juros hipotecários? Qual banco é o melhor para obter um empréstimo hipotecário?

Olá aos leitores regulares da revista HeatherBeaver, bem como aos que visitaram nosso recurso pela primeira vez! Denis Kuderin está com você.

Continuamos o tema multifacetado “Hipoteca”. O tema da nova publicação são os empréstimos hipotecários.

O artigo será do interesse não só de quem pretende adquirir uma casa com hipoteca, mas também de todos os que se interessam pelas questões financeiras da atualidade.

Agora vamos conversar sobre tudo em ordem.

1. Crédito à habitação – o que são, tipos e vantagens

Um empréstimo hipotecário é um tipo de empréstimo emitido contra garantia. A garantia é o imóvel adquirido com o produto do empréstimo. Via de regra, essa propriedade passa a ser um imóvel - um apartamento ou uma casa particular.

Em outras palavras, a característica definidora de um empréstimo hipotecário é a presença de garantias. Se houver garantia, há uma hipoteca; caso contrário, é algum outro empréstimo, por exemplo, um empréstimo ao consumo.

O próprio termo é atualmente usado em dois significados - é tanto uma garantia na forma de bens imóveis quanto o próprio empréstimo, que é emitido contra essa garantia.

Contratar um apartamento com hipoteca ou hipoteca significa adquirir habitação a crédito e deixá-la como garantia a uma instituição de crédito.

Outras características dos empréstimos hipotecários:

• emitido por um longo período (de 5 a 50 anos);
• ter caráter direcionado - se o empréstimo for concedido para aquisição de moradia, não será possível adquirir outra coisa com esse dinheiro;
• O proprietário não tem o direito de dispor integralmente do bem penhorado.

A própria palavra “hipoteca” é de origem grega e significa literalmente “suporte” ou “pilar”. Isso significa que o imóvel tomado para o empréstimo funciona como reserva - seguro adicional em caso de não pagamento da dívida.

Para obter mais detalhes sobre como funciona, leia um artigo de recursos separado.

Nuance importante

A hipoteca, como já mencionado, exige um depósito obrigatório. Mas esta garantia deve ter certas propriedades. Em primeiro lugar, tenha um caráter público.

As autoridades que registram as transações fazem um lançamento oficial nos documentos sobre o gravame do imóvel. Até que o valor total da dívida seja pago, o proprietário não tem o direito de vender, doar ou trocar de apartamento hipotecado.

As taxas dos empréstimos hipotecários não são tão elevadas como as da emissão de empréstimos ao consumo, mas os longos períodos de liquidação permitem aos bancos mais do que recuperar os fundos emitidos.

Para as instituições financeiras, esses empréstimos são muito lucrativos, mas ao mesmo tempo arriscados. Por esta razão, os bancos fazem exigências rigorosas aos mutuários e não emitem hipotecas a todos os que as desejam.

Tipos de empréstimos hipotecários

Existem várias opções para classificar os empréstimos hipotecários.

Os critérios para distinguir os empréstimos são os seguintes:

• finalidade de empréstimos (para apartamento, para casa, para construção);
• presença ou ausência de entrada;
• moeda do empréstimo;
• prazos;
• fontes de financiamento;
• taxa de juros.

Existem dois tipos fundamentalmente diferentes de hipotecas – um empréstimo garantido por um imóvel existente ou um empréstimo para aquisição de habitação, que servirá de garantia após a assinatura do contrato de compra/venda.

No primeiro caso, o mutuário não é obrigado a gastar o empréstimo concedido exclusivamente para necessidades de habitação, podendo utilizá-lo para outros fins. Esses empréstimos não são muito populares, pois nem todos estão dispostos a penhorar sua casa pessoal.

A concorrência entre instituições financeiras deu origem a uma grande variedade de programas de empréstimos. Cada banco oferece seus produtos exclusivos, mas a diferença entre eles raramente é fundamental.

Vantagens e desvantagens dos empréstimos hipotecários

Resumidamente sobre as vantagens de uma hipoteca.

Os principais:

1. Solução rápida para problema habitacional. As famílias não precisam economizar durante anos para comprar um apartamento ou alugar um imóvel de outra pessoa, gastando seus próprios recursos com isso. Você pode fazer um empréstimo e comprar casa própria já no início da vida familiar.
2. Benefícios econômicos. Estamos a falar de categorias preferenciais de mutuários - famílias jovens com filhos, militares, jovens professores. O Estado proporciona a todos estes cidadãos apoio no pagamento de empréstimos hipotecários e a oportunidade de realmente pouparem o seu próprio dinheiro.
3. Investimento rentável. Um espaço habitacional completo, especialmente um novo, não perde o seu valor com o passar dos anos, pelo contrário. Tendo um ativo em forma de imóvel, você pode ter certeza que a qualquer momento poderá vendê-lo por um preço favorável.

É impossível não mencionar as desvantagens de uma hipoteca. O principal deles é o pagamento indevido de fundos.

Exemplo

Um apartamento no valor de 2 milhões de rublos. como resultado, custará ao comprador que contrair um empréstimo hipotecário regular sem benefícios 4 ou mesmo 4,5 milhões a uma taxa de juros média de 13% ao ano. Ao mesmo tempo, cerca de 40% da renda familiar total deve ser paga mensalmente.

Se você está pronto para pagar ao banco nos próximos 10 a 30 anos, cabe a você decidir. No entanto, na maioria das situações, os cidadãos não têm muita escolha - uma hipoteca ou a ausência permanente do seu próprio espaço habitacional.

2. O procedimento para empréstimos hipotecários à habitação nos bancos em 2018

O procedimento de processamento e emissão de empréstimos hipotecários é controlado por lei federal. Na Rússia, o principal documento que regulamenta os empréstimos hipotecários é a lei de 1998, chamada “Sobre Hipoteca”.

Assim, as instituições financeiras não têm liberdade ilimitada nas transações com empréstimos e garantias - suas atividades são estritamente definidas por lei.

No entanto, os bancos têm o direito de decidir a quem conceder empréstimos hipotecários e a quem não conceder.

Os seguintes requisitos são impostos aos potenciais mutuários:

• idade: no momento da emissão, o cliente não deve ter menos de 21 anos, e no momento do término previsto dos pagamentos - não mais de 65;
• nível de renda - a renda familiar total deve ultrapassar o valor das mensalidades em pelo menos 2 vezes;
• ter um emprego estável;
• ter cidadania do país em que o empréstimo é emitido (para a maioria dos tipos de hipotecas).

O próprio empréstimo hipotecário é caracterizado por determinados indicadores, que devem ser especificados no contrato.

Os parâmetros mais importantes dos empréstimos garantidos:

• prazos de empréstimo (5-30 anos, em alguns bancos – até 50 anos);
• taxa de juros (em média nos bancos russos - 12%);
• tamanho máximo do empréstimo (em empresas russas - de 1 a 20 milhões de rublos ou mais);
• o valor da multa por atraso e a duração das sanções.

Em 2016, houve uma tendência na Federação Russa de redução das taxas de juros nas grandes instituições de crédito.

A razão para este fenómeno é óbvia - a procura de habitação hipotecária em condições de crise permanente na economia está em queda constante e os bancos têm de fazer concessões para atrair novos clientes.

Todos os detalhes sobre isso estão em um artigo separado.

3. Como obter um empréstimo hipotecário - instruções passo a passo

O procedimento para obter uma hipoteca depende muito da instituição financeira à qual você se candidata. Todos os escritórios têm as suas próprias regras, os seus próprios requisitos para os mutuários e os documentos fornecidos, bem como os seus próprios prazos para o processamento dos pedidos.

Algumas instituições oferecem condições preferenciais aos consumidores: a hipoteca é emitida, como se costuma dizer, “com dois documentos”, de forma rápida e sem complicações.

A eficiência, a lealdade e outras concessões dos bancos raramente são desinteressadas - essas empresas, via de regra, têm uma entrada maior e taxas de juros mais altas.

Agora vamos falar detalhadamente sobre como obter uma hipoteca.

Passo 1. Selecionando um imóvel

A maioria dos especialistas concorda que você deve escolher a moradia com antecedência, antes de entrar em contato com o banco. É verdade que alguns acreditam que isso pode ser feito mais tarde, quando todos os acordos com a empresa de crédito tiverem sido alcançados.

Neste último caso, o cliente deve saber antecipadamente quanto deve reclamar. Ou seja, ele ainda terá que estudar o mercado imobiliário.

Que tipo de habitação é adquirida com hipoteca:

• apartamentos acabados em edifícios novos;
• habitação em construção;
• imóveis no mercado secundário;
• casas particulares, chalés.

Alguns bancos, por exemplo, Rosselkhozbank ou Sberbank, concedem empréstimos para a construção de uma casa.

Informação importante

Nem todos os vendedores estão dispostos a trabalhar com dinheiro de crédito, por isso é necessário avisar antecipadamente os proprietários de apartamentos sobre a forma de aquisição de habitação (especialmente no mercado secundário). Isso evitará mal-entendidos e falhas no negócio na fase de documentação.

Os bancos também não trabalham com todos os imóveis. Os empréstimos são emitidos apenas para habitação completa que atenda aos requisitos estabelecidos. Apartamentos e casas não podem estar em mau estado, dilapidados ou destinados à demolição.

E mais uma nuance - a habitação exige avaliação profissional. Os bancos precisam ter certeza de que o valor do empréstimo corresponde ao custo do apartamento ou da casa.

Passo 2. Selecione um banco

Cada mutuário tem seus próprios critérios para escolher uma instituição financeira. Mas a primeira coisa que os clientes observam são as taxas de juros. É este indicador que é decisivo.

Os especialistas aconselham que você primeiro aprenda tudo sobre os programas de hipotecas no banco cujos serviços você utiliza regularmente. Os gerentes têm uma atitude mais leal e amigável em relação aos clientes regulares.

Mais algumas dicas:

• Certifique-se de perguntar quais são as condições para o reembolso antecipado - e se sua renda aumentar e você quiser pagar o empréstimo mais cedo;
• leia avaliações sobre o banco de outros clientes que já usaram programas de hipoteca;
• faça uma lista de perguntas de seu interesse que você precisará fazer ao gerente durante a primeira conversa;
• Calcule sua renda mensal – se for muito baixa, considere contratar co-mutuários.

Saiba com antecedência quais serão as mensalidades e o valor total que você acabará pagando.

Passo 3. Preparando documentos

Para aumentar suas chances de obter uma resposta positiva dos bancos, envie uma solicitação a várias empresas de crédito ao mesmo tempo. Se você receber autorização de 2 a 3 bancos ao mesmo tempo, poderá escolher o escritório com as taxas e condições mais favoráveis.

Lista de documentos que os gestores costumam exigir:

• cópia do passaporte;
• certidões de nascimento de crianças;
• documento de casamento;
• um atestado de uma instituição médica confirmando a ausência de doença mental;
• comprovante de renda;
• uma cópia da carteira de trabalho;
• documentos do imóvel (caso já tenha escolhido moradia).

Se houver co-mutuários, serão exigidos certificados de seu nível de renda.

Passo 4. Seguro de transação

O seguro é uma etapa obrigatória de qualquer transação hipotecária. Todos os custos deste item recaem sobre os ombros frágeis do mutuário. No entanto, apenas o seguro colateral é obrigatório; todos os outros métodos de redução de riscos são voluntários.

Para proteger os seus activos, os bancos usam truques, forçando os clientes a segurar não só a sua propriedade, mas também a sua capacidade de trabalho e de vida.

Como resultado, os riscos do banco são segurados (às custas do mutuário), mas não os riscos do proprietário do apartamento. Em caso de eventos segurados, todos os pagamentos irão para a financeira. Se o cliente desejar recusar o seguro, os bancos respondem aumentando a taxa de juros.

Em outras palavras, você ainda terá que fazer um seguro. Para reduzir custos, recomendo escolher uma opção abrangente e fazer um seguro, como dizem, “a granel” para todos os casos ao mesmo tempo.

Passo 5. Registro de hipoteca e contrato de compra/venda

A assinatura de um contrato de empréstimo é a etapa mais importante da transação.

Acho que não há necessidade de lembrar que o documento, por mais longo e complexo que possa parecer, deve ser estudado a fundo. Isso deve ser feito antes de suas assinaturas serem enviadas.

Preste atenção especial ao lado financeiro da transação - valor das contribuições, tipo de pagamentos, valor das multas em caso de não pagamento. É bom que o banco forneça uma tabela detalhada de pagamentos para os próximos anos.

Imediatamente após a assinatura do documento de empréstimo ou simultaneamente a ele, é assinado o contrato de compra/venda.

O método de transferência de dinheiro é discutido individualmente. Trata-se de uma transferência de fundos para a conta bancária do vendedor ou de uma transferência de financiamento através de um cofre.

4. Reembolso antecipado da hipoteca – prós e contras

Um ponto importante que deve ser abordado separadamente.

Os bancos têm uma atitude extremamente negativa em relação aos atrasos nos pagamentos de empréstimos. Também não estão entusiasmados com o pagamento antecipado de dívidas, uma vez que tais eventos privam as empresas financeiras de parte dos seus lucros.

A maioria das instituições de crédito prefere pagamentos de anuidades (pagamentos do mesmo valor todos os meses). O reembolso antecipado ao abrigo de tal sistema conduzirá a uma diminuição da taxa de juro ou a uma redução do prazo de pagamento. Ambas as opções não são lucrativas para o banco.

Os bancos não têm fundamentos legais para recusar o reembolso antecipado dos clientes, mas podem interferir de todas as formas possíveis no desejo dos clientes de saldar as suas dívidas o mais rapidamente possível.

Vários truques são usados:

• limitar o valor dos pagamentos antecipados;
• moratória de reembolso antecipado - longo período de tempo durante o qual é proibido efetuar montantes adicionais;
• procedimento complicado para processar pagamentos antecipados.

Às vezes é mais lucrativo continuar pagando em dia do que reembolsar o empréstimo antecipadamente. O mesmo se aplica aos casos em que, para reduzir o prazo do empréstimo, o mutuário economiza no padrão de vida de sua família.

5. O que é desconto de juros hipotecários?

O reembolso de juros é outra questão importante no que diz respeito aos empréstimos hipotecários.

Definição legal

O reembolso dos juros de um empréstimo hipotecário é uma oportunidade oferecida pela lei russa para devolver parte dos fundos pagos pelos mutuários hipotecários.

A rigor, não são os pagamentos em si que voltam ao bolso do cliente, mas sim os impostos sobre esse valor. O que você receberá em mãos é chamado de “dedução do imposto sobre a propriedade”. Por lei, esse valor é de 13% do empréstimo hipotecário.

Esses juros não são devolvidos pelo banco, mas pelo Estado. Essencialmente, é como o dinheiro pessoal que seu empregador reteve de seu salário ou pago por você mesmo, se você for empresário ou proprietário de uma empresa.

Se desejar receber uma dedução, deverá apresentar os documentos pertinentes à repartição de finanças. Se a operação hipotecária foi realizada de acordo com todas as regras, não deverá haver recusa.

6. Como escolher um banco - TOP 5 bancos com programas de hipotecas lucrativos

Ao escolher um banco, alguns clientes prestam atenção ao valor da entrada, enquanto outros prestam atenção à taxa de juros. A terceira categoria de clientes está interessada em condições de empréstimo flexíveis.

A tabela inclui bancos que são líderes entre as empresas financeiras na Federação Russa em termos de popularidade entre todas as categorias de mutuários:

7. Serviços de corretagem de crédito – assistência profissional na obtenção de hipoteca

Solicitar e obter um empréstimo hipotecário por conta própria é um processo trabalhoso que exigirá concentração, tempo e recursos nervosos.

Só existe uma forma de facilitar a sua tarefa: actuar através de um intermediário profissional. Essa pessoa é chamada de corretor de crédito.

Este especialista conhece todos os programas bancários e irá ajudá-lo a encontrar a opção mais atrativa e economicamente viável.

Corretores de hipotecas são encontrados em empresas especiais; eles também são encontrados em todas as principais agências imobiliárias.

Na capital, os líderes reconhecidos entre as corretoras são:

	» - empresa prestadora de serviços para pessoas físicas e jurídicas desde 2010;
	« Empréstimo LK» - uma empresa jovem, não cobra adiantamentos de seus clientes, pagamento apenas conforme contrato;
	« Seleção de uma hipoteca» - fornece 100% de garantia de aprovação de empréstimos dos bancos de Moscou. A empresa atua com pessoas físicas e jurídicas desde 2012;
	« Crédito Kommersant» - todos os colaboradores da empresa exerceram anteriormente funções de gestores e no serviço de segurança de bancos;
	« Laboratório de Crédito» - muitos anos de experiência dos especialistas da empresa permitem-nos preparar o cliente para os pedidos específicos das instituições de crédito.

O intermediário entre o mutuário e o banco não só procura as melhores opções, mas, se necessário, pode atuar como fiador do seu cliente. A ajuda dessa pessoa é especialmente relevante nos casos em que a obtenção de uma hipoteca é complicada por uma série de fatores específicos que confundem o mutuário.