Բնակարանն ունի 3 սեփականատեր։ Բնակարանն ունի երեք սեփականատեր

Գործող օրենսդրության շրջանակներում բնակարանը բաժնետոմսերի բաժանելը միանգամայն հնարավոր է։ Բայց մասերի ստեղծման, բաժնետոմսերի գրանցման եղանակը կախված կլինի նրանից, թե ում է պատկանում այդ գույքը՝ դա ընդհանուր, ընդհանուր, թե անձնական սեփականություն է։

Բաժնետոմսերի սեփականության իրավունքը և չափի որոշումը

Բաժնային սեփականության իրավունքը սահմանվում է Արվեստի կողմից: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 244. Բաժնետոմսերի բաժանված բնակարանի տնօրինման հիմունքները բացահայտված են «Անշարժ գույքի գրանցման մասին» թիվ 218 դաշնային օրենքով: Օրենսդրության համաձայն՝ բնակելի օբյեկտը կամ հողամասը կարող է լինել անհատ սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության մեջ։ Սեփական կապիտալի իրավունքները ապահովված են, երբ փաստաթղթերը ներկայացվում են Rosreestr.

Բաժնետոմսերի չափը որոշվում է՝ հաշվի առնելով բաժնետիրական սեփականության առաջացման հիմքերը: Գույքի մեկ սեփականատիրոջը պատկանող մասը արտահայտվում է կոտորակի տեսքով և գրվում սեփականության իրավունքի գրանցման վկայականում:

Քաղաքացիական օրենսդրությունը յուրաքանչյուր մասնակցի համար սահմանում է հավասար բաժնետոմսեր:

Օրինակ, եթե երեք սեփականատեր պահանջել բաժնետոմսեր, նրանք ստանում են գույքի 1/3-ը։ Բայց բաժնետոմսերի չափը միշտ չէ, որ հավասար է տարբեր պատճառներով՝ պայմանագրի կատարում, սեփականության իրավունքի փոփոխություն կամ կապիտալ վերանորոգում:

Եթե ​​կա միայն մեկ սեփականատեր , մասի չափը սահմանվում է սեփականատիրոջ հայեցողությամբ։ Բնակարանը կարելի է բաժանել 2, 5, 15, 100 կամ ավելի բաժնետոմսերի առանց սահմանափակումների, բայց դա միշտ չէ, որ նպատակահարմար է: Եթե ​​սեփականատերը բաժնեմաս հատկացնի մեկ այլ անձի, նա չի կարողանա ամբողջությամբ տնօրինել գույքը։ Դուք չեք կարող վաճառել ձեր բաժնետոմսը առանց յուրաքանչյուր համասեփականատիրոջ ծանուցման: Սեփականատերերն ունեն բաժնեմասը մարելու առաջնահերթ իրավունք, սակայն այս սահմանափակումը չի տարածվում նվիրատվության ընթացակարգի վրա:

Անշարժ գույքի բաժնետոմսերի տեղաբաշխման տարբերակներ

1. համասեփականատերերի մասերի գրանցումն իրականացվում է միայն անշարժ գույքի իրավունք ունեցող մասնակիցներից յուրաքանչյուրի բաժնեմասը սահմանելուց հետո.
2. ընդհանուր բնակարանում հատկացված բաժնետոմսերը ճանաչվում են հավասար, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ սեփականատերերի համաձայնությամբ.
3. բաժանման կարգը ընդհանուր անշարժ գույքգրված է Արվեստում: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 252.

Բոլոր բաժնետոմսերի սեփականատերերն իրավունք ունեն պահանջել իրենց մասի գրանցումը: Եթե ​​բաժնետոմսը չի կարող տեղաբաշխվել բնեղենով, ապա այլ բաժնետոմսերի սեփականատերերը փոխհատուցում են վճարում համասեփականատիրոջը (հավասար է նրա գույքային մասի արժեքին): Փոխհատուցում ստանալուց հետո մասնակիցը ավտոմատ կերպով զրկվում է բաժնային սեփականության իրավունքից (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 252-րդ հոդված):

Օրինակ, Լոբանովները որոշել են ամուսնալուծվել. Կինը պահանջել է իր մասնաբաժինը բնակարանում, որը ձեռք է բերվել ամուսնության մեջ։ Նախկին ամուսինն առաջարկել է գնել իր բաժինը։ Կինը համաձայնեց. Լոբանովները պայմանագիր են կնքել բաժնեմասը վճարումով փոխարինելու մասին։ Կինը փոխհատուցում է ստացել, իսկ բնակարանը դարձել է նախկին ամուսնու անձնական սեփականությունը։

Ինչպե՞ս հիմնել բաժնետոմսեր սեփականաշնորհումից հետո:

Վարձակալները սեփականության իրավունք են ստանում բնակարանի սեփականաշնորհումից հետո: Դրա համար մասնակիցները համատեղ դիմում են ներկայացնում տեղական լիազորված մարմնին: Կազմվում է սեփականաշնորհման պայմանագիր, որով յուրաքանչյուր համասեփականատիրոջը հատկացվում է բաժնետոմսեր։ Rosreestr-ում փաստաթղթի գրանցումից հետո սեփականատերերի իրավունքները ճանաչվում են պետության կողմից:

Rosreestr-ի միջոցով իրավունքների գրանցումից հետո անշարժ գույքի բաժանումը կարող է կատարվել մի քանի եղանակով.

1. յուրաքանչյուր մասնակից ստանում է սեփականաշնորհման պայմանագրով սահմանված բաժնետոմս.
2. բաժնետոմսերը կարող են հավասարապես բաշխվել անշարժ գույքի համատեղ սեփականության մեջ.
3. եթե բնակարանը ձեռք է բերվել ամուսնության ժամանակ, ապա բաժանումը կատարվում է ամուսնական պայմանագրի, համաձայնագրի կամ դատարանի միջոցով:

Սեփականաշնորհման պայմանագիրը պետք է ներառի նաև բնակարանում ապրող անչափահաս երեխաներին, համաձայն 07/04/1991 թ. թիվ 1541-1 դաշնային օրենքի:

Մայրական կապիտալում բաժնետոմսերի տեղաբաշխում

Անշարժ գույք գնելիս ծնողները հաճախ օգտագործում են մայրության կապիտալի վկայական: Միևնույն ժամանակ, նրանք պարտավոր են բնակարաններ գրանցել ընտանիքի բոլոր անդամների ընդհանուր սեփականության մեջ: Երեխաները բաժնետոմսերի իրավունք են ստանում: Ամուսնալուծության դեպքում բնակարանը չի ներառվի դատարանի միջոցով բաժանվող ընդհանուր ձեռք բերված գույքի ցանկում։ Ընտանիքի յուրաքանչյուր անդամ կստանա փաստաթղթերով սահմանված մասնաբաժինը:

Յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ մասերը հատկացվում են բնակարան գնելիս կամ դրանից հետո՝ ըստ օրենքի։ Բաժնետոմսերի չափը սահմանվում է նոտարական պարտավորության կամ նվիրատվության ակտում: Երեխաների բաժնետոմսերը կարող են տեղաբաշխվել մայրական կապիտալի այն մասի, որը ներդրվել է բնակարան ձեռք բերելու համար՝ ծնողների որոշմամբ ավելացված կամ պակասեցնելով։

Եթե ​​բնակարանը ձեռք է բերվել հիփոթեքով, օգտագործելով ընտանեկան կապիտալը, ապա բաժնետոմսերի որոշումը կատարվում է միայն այն դեպքում, եթե պարտքն ամբողջությամբ վճարվի: Հիփոթեքը մարելուց հետո գույքը գրանցվում է ծնողներից մեկին, այնուհետև գրանցվում են երեխաների և երկրորդ ամուսնու բաժնետոմսերը։ Նոր սեփականատերերի գրանցումն իրականացվում է Ռեգպալատում:

Հիփոթեքի վճարումից հետո բաժնետոմսերի տեղաբաշխում

Համաձայն Արվեստի. ՌԴ IC 37, 39 և «Հիփոթեքի մասին» թիվ 102 դաշնային օրենքը, ամուսնության ընթացքում ձեռք բերված գրավադրված անշարժ գույքը ընդհանուր սեփականություն է: Հետեւաբար, բնակարանները բաժանված են հավասար մասերի: Վարկը փակելուց և գույքից բեռը հանելուց հետո սեփականատերը կարող է օգտագործել բաժնետոմսերի ապահովման երկու եղանակ.

1. նվիրատվության պայմանագրի գրանցում;
2. բաժնետոմսերի տեղաբաշխման մասին պայմանագրի կնքում.

Որոշ դեպքերում Rosreestr-ի աշխատակիցները խնդրում են առաջին հերթին հատկացնել ամուսինների բաժնետոմսերը, իսկ հետո՝ երեխաներին։

Ինչպե՞ս են «իդեալական» բաժնետոմսերը տարբերվում «իրական» բաժնետոմսերից:

Բաժնետոմսերի բաշխումը, եթե բնակարանում կա երկու կամ ավելի սեփականատեր, կարող է կատարվել թղթի վրա կամ բնօրինակով: Վերացական բաժնետոմսերը, որոնք գրանցված են միայն փաստաթղթերի համաձայն, կոչվում են «իդեալական», օրինակ՝ 2 սենյականոց բնակարանի 1/4-ը։ Իրական բաժնետոմսերը կապված են բնակարանի կոնկրետ մասերի հետ:

Օրինակ, եթե երկու սեփականատեր պահանջեք բաժնետոմսեր 70 մ 2 3 սենյականոց բնակարանում, որոնցից մեկին կարելի է հատկացնել 15 մ 2 սենյակ, քանի որ այն մեկուսացված սենյակ է։ Խոհանոցը, սանհանգույցը, զուգարանը կմնան «իդեալական» բաժին ընդհանուր կոտորակային սեփականության մեջ։

Սեփականատերերից մեկին հատկացված բնական մասնաբաժինը պետք է լինի առնվազն 28 մ 2, համաձայն SNiP 31-01-2003: Սակայն ժամանակակից բնակարանները չափազանց անշահավետ են հավասար մասերի բաժանելը: Սա կպահանջի վերակառուցում, կապի մատակարարում, վերանորոգում և այլն։ Որոշ դեպքերում ապօրինի վերակառուցումը բարդացնում է սեփական կապիտալի բաժնետոմսերի տեղաբաշխումը:

Բնակարանի բաժանումը բաժնետոմսերի. երեք եղանակ

Բաժնետոմսերը տեղաբաշխվում են հիփոթեքի մարումից, մայր կապիտալի վկայագրի օգտագործումից և այլ դեպքերում: Ընդհանուր սեփականության բաշխման մի քանի հիմքեր և տարբերակներ կան: Դա իրականացվում է բոլոր սեփականատերերի համաձայնությամբ կամ դատարանի որոշմամբ: Որպես կանոն, համատեղ բնակարանում սեփական կապիտալի մասերի բաշխումն իրականացվում է երեք եղանակով.

• բաժանման պայմանագրի կատարում;
• ամուսնության պայմանագրի կնքում;
• հայցադիմում ներկայացնելը։

Պայմանագրով բաժնետոմսերի տեղաբաշխում

Բաժնետոմսերի ստեղծման մասին պայմանագիրը սովորաբար կնքվում է ամուսնական պայմանագրի բացակայության դեպքում: Համաձայնագիրն ավելի ճկուն փաստաթուղթ է, քանի որ ամուսիններն ընտրում են դրա բովանդակությունը իրենց հայեցողությամբ: Գույքի բաժանման պայմանագրում նշված է.

1. ինչ բաժնետոմսեր կհատկացվեն կոնկրետ բնակարանում.
2. կողմերի մանրամասները, իրավունքները, պարտականություններն ու պարտականությունները, վեճերի լուծման կարգը և այլ կետեր:

Օրինակ,բնակարան գնելիս ամուսինը ներդրել է 8 մլն, իսկ կինը՝ 2 մլն ռուբլի։ Պայմանագրով սահմանել են, որ գույքի 4/5-ի սեփականատերը ամուսինն է, իսկ 1/5-ը՝ կինը։

Ամուսնության պայմանագրում բաժնետոմսեր

Անշարժ գույքի բաժանումը կարող է իրականացվել ամուսնության ընթացքում կամ ամուսնալուծությունից հետո: Ամուսնական պայմանագիրը թույլ է տալիս սահմանել սեփականության այնպիսի ռեժիմներ, ինչպիսիք են ընդհանուր, համատեղ և անհատական ​​սեփականությունը: Եթե ​​փաստաթուղթը պարունակում է բաժնետոմսեր ամուսինների և երեխաների միջև, ապա ամուսնալուծության ժամանակ ստիպված չեք լինի ընտրել բաժնի տարբերակը։ Պայմանագիրը վավերացված է նոտարի կողմից, հետևաբար այն ուժի մեջ է ընտանեկան կյանքի ընթացքում և ամուսնալուծությունից հետո մինչև վեճերի ավարտը:

Օրինակ, Լոսևները գնել են 2 սենյականոց բնակարան և կնքել ամուսնական պայմանագիր։ Ամուսնալուծության դեպքում ամուսինը կստանա 2/3-ը, իսկ ամուսինը՝ ձեռք բերված գույքի 1/3-ը։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ նորաստեղծ ամուսինը գործազուրկ էր, իսկ կինը՝ բիզնեսի տերը։ 5 տարի անց ամեն ինչ փոխվեց՝ նա դարձավ տնային տնտեսուհի, իսկ նա կարիերա արեց և ամառանոց գնեց։ Եղել է ամուսնալուծություն. Այժմ Լոսևան ունի ամառանոցի 2/3-ի բաժնեմասի օրինական իրավունք։

Դատարանի միջոցով բաժնետոմսերի տեղաբաշխում

Եթե ​​սեփականատերերը պայմանագիր կամ ամուսնական պայմանագիր չեն կազմել, չեն կարողացել բաժնետոմսերի կամավոր տեղաբաշխման հարցը լուծել, ապա մնում է դիմել դատարան։ Դուք կարող եք հայց ներկայացնել ամուսնալուծությունից հետո 3 տարվա ընթացքում: Հայցում հայցվորը նշում է գույքը և իր բաժինը բաժանելու տարբերակը։ Դատարանը բաժանումն իրականացնում է հավասար բաժնեմասերով կամ սեփականատերերից մեկին պարտավորեցնում է մյուսին փոխհատուցում վճարել բաժնեմասից հրաժարվելու համար։ Այնուհետև ընդհանուր սեփականությունը պետք է գրանցվի Rosreestr-ում:

Ռուսաստանի Դաշնության իրավապահ պրակտիկան և (կամ) օրենսդրությունը բավականին արագ են փոխվում, և հոդվածներում տեղ գտած տեղեկատվությունը կարող է ժամանակ չունենալ թարմացնելու համար:
Ամենավերջին և արդի իրավական տեղեկատվությունը, հաշվի առնելով ձեր խնդրի անհատական ​​նրբությունները, կարելի է ստանալ շուրջօրյա անվճար հեռախոսներով.

կամ լրացնելով ստորև ներկայացված ձևը:

Այսինքն՝ եթե բաժնետոմսերը հավասար են, ապա բնակարանի գինը բաժանվում է բաժնետոմսերի քանակի վրա՝ ստացվում է գործարքի արդյունքում յուրաքանչյուր բաժնետոմսի սեփականատիրոջ հասանելիք գումարը, և այդ գումարը հավասար կլինի բոլորի համար։ Եթե ​​բաժնետոմսերի չափերը տարբեր են, ապա բնակարանի արժեքի ողջ գումարը բաշխվում է վաճառողների միջև՝ ըստ նրանց բաժնետոմսերի չափի։

Եթե, այնուամենայնիվ, հնարավոր չէ հավաքել բոլոր սեփականատերերին, ապա այս դեպքում օգնության կարող է գալ վաճառողներից մեկի համար գործարք իրականացնելու լիազորագրի (կամ նույնիսկ լիազորագրի) կատարումը։ Այսինքն, սովորաբար փաստաթղթերի ներկայացման պահին գումարն արդեն (գոնե մասամբ) վաճառողների մոտ է, վաճառքի կետերի հետագա քննարկում չի պահանջվում, հետևաբար այն սեփականատերերը, ովքեր չեն կարող ֆիզիկապես ներկա գտնվել Rosreestr-ում, կարող են լիազորել սեփականատիրոջը: ով չունի խոչընդոտներ. Լիազորագիրը տրվում է նոտարի կողմից:

Ինչպես վաճառել երեք սեփականատերերին պատկանող բնակարան

Երեք սենյականոց բնակարանը պատկանում է երեք սեփականատիրոջ հավասար բաժնեմասերով, նրանցից երկուսը ցանկանում են վաճառել բնակարանը և հասույթը բաժանել երեք մասի, յուրաքանչյուրը բնակարանի արժեքի 1/3-ը, երրորդ սեփականատերը չի ցանկանում վաճառել բնակարանը։ Ինչպե՞ս կարելի է լուծել այս խնդիրը:

250-րդ հոդվածի 2-րդ մասի համաձայն Քաղաքացիական օրենսգիրք, բաժնետոմսը վաճառողը պարտավոր է բաժնետոմսերը բաժնետիրական մյուս մասնակիցներին գրավոր տեղեկացնել իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու մտադրության մասին՝ նշելով այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն։ Եթե ​​բաժնային սեփականության մյուս մասնակիցները հրաժարվում են գնել կամ մեկամսյա ժամկետում ձեռք չեն բերում անշարժ գույքի սեփականության վաճառված բաժնեմասը, ապա վաճառողն իրավունք ունի իր բաժնեմասը վաճառել ցանկացած անձի:

Ինչպես վաճառել երկու (մի քանի) սեփականատեր ունեցող բնակարան

2. Եթե բնակարանում հատկացվում է վաճառողի բաժինը, ապա մյուս սեփականատերերն ունեն առաջին մերժման իրավունք։ Վաճառողն առաջին հերթին պետք է նրանց առաջարկի որոշակի պայմաններով գնել բնակարանի իր մասը։ Գործարքի առաջարկվող պայմանները պարունակող ծանուցումը վավերացվում է նոտարական կարգով և ուղարկվում է գրանցված փոստով՝ ծանուցմամբ: Եթե ​​մյուս սեփականատերերը հրաժարվեցին կամ պարզապես չպատասխանեցին մեկ ամսվա ընթացքում, կարող եք կողքից գնորդներ փնտրել։ Եթե ​​վաճառքի պայմանները փոխվեն, ապա ամբողջ ընթացակարգը պետք է կրկնվի:

1. Առաջին հերթին անհրաժեշտ է ստանալ բնակարանի երկրորդ, երրորդ և մյուս բոլոր սեփականատերերի համաձայնությունը վաճառողին պատկանող բաժնեմասը վաճառելու համար։ Այս փաստաթուղթը ենթակա է պարտադիր նոտարական վավերացման: Ցավոք, երկու սեփականատեր ունեցող բնակարանը հաճախ դառնում է գայթակղության քար նրանց համար, ովքեր ունեն բաժնետոմսեր: Միշտ չէ, որ հնարավոր է համաձայնության գալ։

Վաճառվում է մի քանի սեփականատեր ունեցող բնակարան

• եթե փաստաթղթի ստացողը համաձայնում է օգտվել գնման նախապատվության իրավունքից, նրա նկատմամբ կկիրառվեն պայմանագրի նախագծի պայմանները.
• եթե այդպիսի բաժնետերը հրաժարվում է նախապատվության իրավունքից, նա կարող է իր մերժումը հայտնել գրավոր.
• եթե 30 օրվա ընթացքում պատասխան չստացվի, գործարքը կարող է իրականացվել սկզբնական գնորդի հետ նույն պայմաններով:

Վաճառքի պայմանագրի նոտարական վավերացումից հետո անհրաժեշտ է դիմել գրանցման գործողությունների համար, որոնք թույլ կտան պաշտոնապես հաստատել սեփականության իրավունքի փոխանցումը: Դա անելու համար դուք պետք է ներկայացնեք նմանատիպ փաստաթղթերի փաթեթ, որը ստացվել է նոտարական գրասենյակում:

Ինչպես վաճառել բնակարան, եթե սեփականատերերից մեկը դեմ է

Ենթադրենք, ոչ բոլոր մարդիկ են պատրաստ վաճառել իրենց բաժնետոմսերը։ Կարո՞ղ են արդյոք մյուս համասեփականատերերը իրենց բաժնետոմսերը վաճառել կողմնակի անձանց: Այո, կարող են, բայց միայն այն դեպքում, եթե հարգվի մյուս վարձակալների՝ վաճառվող բաժնետոմսը գնելու առաջնահերթությունը: Սա նշանակում է, որ վաճառողը պարտավոր է գրավոր տեղեկացնել մյուս սեփականատերերին բնակարանում իր մասնաբաժինը վաճառելու մտադրության մասին։ Ծանուցման մեջ նշվում է առաջարկվող գործարքի գինը և այլ պայմաններ:

Եթե ​​բաժնետիրական մյուս մասնակիցները չեն գնում այս բաժնետոմսը ծանուցման օրվանից մեկ ամսվա ընթացքում, ապա վաճառողն իրավունք ունի այն վաճառել ցանկացած այլ անձի: Այն դեպքում, երբ մյուս վարձակալները գրավոր հրաժարվում են գնելուց, բաժնետոմսը կարող է վաճառվել մեկ ամսից շուտ:

Բնակարանային խորհրդատու

Մասնավորապես, հիմնական պայմաններն ու հիմնական սկզբունքները պայմանագրային հարաբերություններառուվաճառքի ոլորտում սահմանվում են շրջանակներում Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 454-րդ հոդվածը, սակայն դատական ​​պրակտիկայում և հենց իրենք օրինակելի պայմանագրեր կնքելիս պետք է ուշադրություն դարձնել 549-րդ հոդվածի 7-րդ կետ. Այս կանոնը սահմանում է անշարժ գույքի օգտագործման և փոխանցման կարգը, ինչպես նաև գների ձևավորումը, եզրակացության ձևը և կողմերի հատուկ պատասխանատվությունը: Բազմաթիվ սեփականատերերով բնակարանները կարգավորվում են հոդված 247.

• Ունենալ կարողություն. Որոշ դեպքերում գնորդը, վաճառողի հետ համաձայնությամբ, կարող է ներգրավել փորձագետ հոգեբույժի` եզրակացնելու անձի կարողության մասին էական իրավական գործողություններ կատարելու:
• Լինել օրինական տարիքի: Անչափահասները կարող են ունենալ սեփականություն, սակայն բնակարանի վաճառքն իրականացվում է օրինական ներկայացուցչի կողմից։
• Ունեն բավարար իրավունակություն: Ակնհայտ է, որ բնակարանի սեփականատեր չհանդիսացող անձը չի կարող տնօրինել այն։

Բնակարանի ընդհանուր սեփականության իրավունքով վաճառելու նրբությունները

Այն աշխատում է հետևյալ կերպ. Բաժնետոմս վաճառելիս անհրաժեշտ է այն առաջարկել՝ նշելով առքուվաճառքի հիմնական պայմանները, բնակարանի մյուս սեփականատերերին։ Եթե ​​համաձայն են, ուրեմն բաժնեմասը վաճառվում է իրենց։ Եթե ​​համասեփականատերերը հրաժարվեն կամ իրենց ծանուցման օրվանից 1 ամսվա ընթացքում չգնեն առաջարկվող բաժնետոմսը, ապա դուք կարող եք այն վաճառել օտարներին։ Բայց միայն նույն պայմաններով, նույն գնով, որ առաջարկվել է համասեփականատերերին։

• երբ բնակարանի իրավունքի մասնաբաժինը դարձել է հիփոթեքի առարկա (այս դեպքում նույնիսկ մեկ բնակարան կարող է վերականգնվել).
• երբ պարտապանը չի բնակվում այն ​​բնակարանում, որտեղ նա բաժնեմաս ունի և սոցիալական վարձակալության պայմանագրի հիման վրա մշտապես գրանցված է այլ հասցեում, կամ իր սեփականության տակ ունի այլ բնակարան:

Գործարքի իրավական առանձնահատկությունները երկու սեփականատիրոջ կողմից բնակարան վաճառելիս

1. Համայնքային բնակարանում բաժնեմասի չափը որոշվում է՝ ելնելով սենյակի տարածքից՝ ամբողջ բնակարանի տարածքի նկատմամբ:
2. Սենյակները, որոնք կիսում են բոլոր բնակիչները, օրինակ՝ լոգարանը կամ խոհանոցը, բաժանվում են ըստ բնակիչների բաժնետոմսերի չափի՝ հաշվարկված 1-ին կետում նշված կանոնների համաձայն:

Մի քանի սեփականատերերից բնակարան ձեռք բերելը բնութագրվում է հետևյալ 3 կետերով. բաժնետերերը պետք է հրաժարվեն երրորդ կողմի օգտին գնելու նախապատվության իրավունքից, համատեղ սեփականատերերը միաձայն որոշում են կայացնում բնակարանը վաճառելու մասին, խնամակալության մարմինը պարտավոր է. հաստատել անչափահաս սեփականատիրոջ գործարքը.

Ինչպես վաճառել բաժնեմասը բնակարանում

Եթե ​​հայտը ներկայացնելու պահին պետական ​​տուրքը չի վճարվել, ապա դիմողին տրվում կամ ուղարկվում է վճարման եզակի նույնացուցիչ (եզակի վճարի նույնացուցիչ) պարունակող տեղեկատվություն, որն անհրաժեշտ է պետությանը վճարելու համար որոշակի ծառայության վճարման փաստը հաստատելու համար: տուրք, նշելով այն ամսաթիվը, որով այն պետք է վճարվի (Տեղեկություն Rosreestr-ից հուլիսի 26-ին .2020թ., Rosreestr-ի տեղեկատվությունը հոկտեմբերի 17-ին, 2020թ.; Կանոնակարգի 5-րդ հավելվածի 3-րդ կետը. վճարային համակարգՌուսաստանի բանկ, հաստատված. Ռուսաստանի բանկ 29.06.2012 N 384-P):

Պայմանագիրը պետք է պարունակի. տեղեկատվություն գործարքի յուրաքանչյուր կողմի մասին (լրիվ անվանումը, անձնագրի տվյալները, գրանցման հասցեն), գործարքի առարկայի նկարագրությունը՝ բաժնետոմսերը բնակարանում և բուն բնակարանի նույնականացման առանձնահատկությունները (համարը, սենյակների քանակը, բնակելի շենքի հասցեն, որտեղ գտնվում է օբյեկտը, ընդհանուր և բնակելի տարածքը), պայմանագրի գինը (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 554, 555 հոդվածներ):

Բնակարանի բաժնեմասի վաճառք. իրավիճակներ և նրբերանգներ

Եթե ​​սեփականատերը/սեփականատերերը չեն կարող կամ չեն ցանկանում ինքնուրույն զբաղվել բաժնետոմսի վաճառքով կամ դրա գրանցմամբ, նրանք իրավունք ունեն նման գործողություններ կատարելու լիազորագիր տալ մեկ այլ անձի (իհարկե, վստահության դեպքում. նրան): Այս գործողությունը կարգավորվում է Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 185. Գույքի հետ գործարքներ կնքելու իրավասության փոխանցման լիազորագիրը պետք է վավերացվի նոտարական կարգով (սա պահանջում է կողմերի անձնագրային տվյալները):

• Եթե ​​վաճառքի գումարը 1 միլիոն ռուբլուց պակաս է: հարկը չի վճարվում (այսինքն. գույքի նվազեցումկազմում է 1 միլիոն ռուբլի), համաձայն Արվեստի 2-րդ կետի: Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 220;
• Եթե ​​ստացվել է մեկ միլիոնից ավելի, ապա հարկի հաշվարկը հիմնված է միլիոնը գերազանցող գումարի վրա.
• Եթե ​​բաժնետոմսը պատկանում է առնվազն 3 տարի, ապա անձնական եկամտահարկը չի վճարվում (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 217-րդ հոդվածի 17.1 կետ):

Հետագա փուլերում երկրորդ սեփականատիրոջ առարկությունները նույնպես նշանակություն չեն ունենա: Պայմանագիրը նոտարական վավերացնելիս և Rosreestr ծառայությունում գործարքը գրանցելիս բացառվում է երկրորդ սեփականատիրոջ մասնակցությունը: Եթե ​​նույնիսկ գրավոր առարկություն ուղարկվի այս իշխանություններին, դա իրավական հետևանք չի ունենա։ Երկրորդ սեփականատերը կարո՞ղ է կանխել գործարքը՝ դիմելով դատարան։ Անգամ դատական ​​բացարկի դեպքում գույքի տնօրինման արգելքն անընդունելի է, երկրորդ սեփականատիրոջը հայցը կմերժվի։ Գործարքը խզելու միակ տարբերակը առաջին մերժման իրավունքից օգտվելն է, սակայն այս դեպքում վաճառողը ոչինչ չի կորցնում, քանի որ վաճառքը տեղի կունենա նմանատիպ պայմաններով։ Մեր իրավաբանները գիտեն ձեր հարցի պատասխանը Եթե ցանկանում եք իմանալ, թե ինչպես լուծել ձեր կոնկրետ խնդիրը, ապա առցանց հարցրեք մեր իրավաբանին:

Հնարավո՞ր է տուն վաճառել առանց երեք սեփականատերերից մեկի համաձայնության։

Pravoved.RU 452 իրավաբաններն այժմ առցանց են

1. Կատեգորիաներ
2. Անշարժ գույք

Բարի օր! Նման հարց՝ տունը երեք սեփականատեր ունի։ Հնարավո՞ր է այն վաճառել առանց սեփականատերերից մեկի համաձայնության։
Իսկ ընդհանրապես, առանց սեփականատերերից մեկի համաձայնության կարելի՞ է որևէ գործողություններ կատարել այս տան հետ (օրինակ՝ վարձով): Շնորհակալ եմ նախապես. Նվազագույնի հասցրեք Վիկտորիա Դիմովայի աջակցության աշխատակիցը Pravoved.ru Փորձեք նայել այստեղ.

• Հնարավո՞ր է բնակարան վաճառել, եթե սեփականատերերից մեկն անչափահաս երեխա է.
• Հնարավո՞ր է բնակարան վաճառել, եթե սեփականատերերից մեկն այլ քաղաքում է ապրում:

Դուք կարող եք ավելի արագ պատասխան ստանալ, եթե զանգահարեք Մոսկվայի և Մոսկվայի շրջանի անվճար թեժ գիծ՝ 8 499 705-84-25 Անվճար իրավաբաններ գծում. 9 փաստաբանների պատասխաններ (1)

• Փաստաբանների բոլոր ծառայությունները Մոսկվայում Վիճարկելով անշարժ գույքի իրավունքը Մոսկվա 120,000 ռուբլուց.

Ինչպես վաճառել ձեր հաճախակի տունը առանց այլ սեփականատերերի համաձայնության

Այս ընթացակարգն անխուսափելի կլինի, եթե երկրորդ սեփականատերը չհամաձայնվի քաղաքացիների միջև բաժնետոմսերի բաշխման կամավոր ընթացակարգին։ Նման գործերը դատարանում քննելիս խոսքը ոչ թե բնակարան վաճառելու մասին է լինելու, այլ հայցվորի ու պատասխանողի բաժնետոմսերի որոշմանը։
Դատական ​​վարույթում թույլատրվում են համատեղ անշարժ գույքի բաժնետոմսերի բաշխման հետևյալ տարբերակները.

• հայցվորին և պատասխանողին հավասար բաժնետոմսերի բաշխում (ամուսնալուծության դատավարության ստանդարտ կանոն).
• բաժնետոմսերի անհավասար բաշխում (օրինակ՝ երեխաների իրավունքները և շահերը հարգելու անհրաժեշտության կամ անարդար վերաբերմունքի պատճառով. ընտանեկան բյուջենախկին ամուսիններից մեկը);
• բնակարանի փոխանցումը քաղաքացիներից մեկի սեփականությանը` բնակարանի մի մասի փոխհատուցման դիմաց մյուս կողմին միաժամանակյա վճարմամբ:

Եթե ​​դատարանը հանձնարարել է վճարել փոխհատուցում, ապա այն կհաշվարկվի՝ ելնելով օբյեկտի շուկայական արժեքից։

Առանց այլ սեփականատերերի համաձայնության առանձնատան ձեր մասնաբաժինը վաճառելու նրբությունները

Ուշադրություն

Միշտ չէ, որ տունը տրվում է մեկ սեփականատիրոջ համար: Որոշ իրավիճակներում տունը պատկանում է միանգամից մի քանի անձի՝ ժառանգություն ստանալիս, ամուսինների կողմից տուն գնելիս։

Ինֆո

Տվյալ դեպքում դրանք ելնում են գրանցման ընթացակարգում օրենքին համապատասխանության սկզբունքներից և այլ սեփականատերերի շահերը հաշվի առնելով։ հետ առանձնատան սեփականատերերից մեկի կողմից վաճառք գրանցելիս հողամաս, անհրաժեշտ է տարբերակել՝ տան մի մասն առանձին է, թե՞ անշարժ գույքի բաժինը առանձնացված չէ և առանձնացված չէ, ինչպես դա տեղի է ունենում ամուսնալուծության ժամանակ գույքի բաժանման դեպքում։

Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան, եթե երկրորդ սեփականատերը դեմ է դրան.

Անկախ նման անհամաձայնության պատճառներից, դա իրավական նշանակություն չի ունենա և կարող է միայն հետաձգել գործարքը։ Գործարքի ժամկետի վրա ազդեցություն կարող է լինել ծանուցման ներկայացման փուլում:
Այս դեպքում, եթե երկրորդ սեփականատերը չի նախատեսում օգտվել նախապատվության իրավունքից, նա կարող է ծանուցումն ստանալուց անմիջապես հետո գրավոր հայտարարել, որ հրաժարվում է այդ իրավունքից։ Այնուհետև վաճառողը չի կարող սպասել 30 օրվա ավարտին և անմիջապես անցնել գործարքի հաջորդ փուլին` նոտարական վավերացմանը:
Իսկ եթե ծանուցմանը պատասխանելիս երկրորդ սեփականատերը չհայտնի իր կարծիքը մարման նախապատվության իրավունքի մասին, այլ հայտարարեր ուրիշի բաժնեմասի վաճառքի կատեգորիկ արգելք։ Նման հայտարարությունը պարզապես կարելի է անտեսել և սպասել այն մեկամսյա ժամկետի ավարտին, որը օրենքը նախատեսում է ծանուցման քննարկման համար։

Հնարավո՞ր է վաճառել հողամասով տան իմ բաժինը (1/2), եթե երկրորդ սեփականատերը դեմ է դրան։

Որպեսզի տան մի մասն առանձին ճանաչվի, պետք է պահպանվեն մի շարք պահանջներ.

• Բնակարանը կարող է ֆիզիկապես առանձնացված լինել այլ տարածքներից.
• Հարմար լինել բնակության համար՝ գործող սանիտարահիգիենիկ և տեխնիկական չափանիշներին համապատասխան.
• Տարածքը պետք է համապատասխանի «անշարժ գույք» կատեգորիային, այսինքն. տարածքի գտնվելու վայրը փոխելը չի ​​կարող կատարվել առանց որևէ վնասի.
• Տարանջատումը չպետք է իրականացվի ի վնաս այլ սեփականատերերի իրավունքների:

Բաշխումը կարող է իրականացվել ֆիզիկապես, եթե սահմանված է օգտագործման կարգը ընդհանուր սեփականությունբոլոր սեփականատերերի կողմից, ինչպես նաև առանձնացված ելք տան առանձին հատվածից։

Տան բաժնեմասի վաճառքի կարգը

Հաճախակի առանձնատունկամ բնակարանը պատկանում է ոչ թե մեկ սեփականատիրոջ, այլ մի քանիսին, կամ, այլ կերպ ասած, գույքն է ընդհանուր սեփականությունտարբեր մարդիկ, որոնք կոչվում են համասեփականատերեր. Որպես կանոն, նման գույքը ձևավորվում է այն պատճառով, որ մարդիկ սեփականաշնորհում են իրենց բնակարանները մի քանի հոգու համար, դրանք ժառանգում մաս-մաս, և արդյունքում առաջանում է ընդհանուր սեփականություն։

Կարևոր

Խնդրում ենք նկատի ունենալ՝ խոսքը սեփականության իրավունքում բաժնեմասի մասին է, այլ ոչ թե բնակելի տարածքի մի մասի։ Բաժնետոմսը չի չափվում քառակուսի մետրով և իրավունք չի տալիս «ավտոմատ» զբաղեցնել բնակարանի կամ տան որևէ սենյակ։

Վաճառեք տան ձեր բաժինը...

Հասկանալու համար, թե արդյոք հնարավո՞ր է, որ դուք վաճառեք սեփական տան մասնաբաժինը առանց այլ սեփականատերերի համաձայնության, կօգնեն քաղաքացիական իրավունքի ներկայիս նորմերը։ Հնարավոր է վաճառել ձեր բաժնեմասը առանց այլ սեփականատերերի համաձայնության՝ քաղաքացիական օրենսդրությամբ սահմանված նորմերի խստիվ պահպանմամբ։

Պետք է նկատի ունենալ, որ որոշ իրավիճակներում անհրաժեշտ կլինի իրականացնել ձեզ պատկանող մասի օտարման ընթացակարգ՝ առքուվաճառքի պայմանագիր կնքելու համար։ Պայմանագրի կարգավիճակը Բաժանված մասերի սեփականությունը հաստատվում է գույքի նկատմամբ, երբ գործարքում ներգրավված են մի քանի ձեռքբերողներ:

Կապ չունի՝ պայմանագիրը կնքված է հատուցվող, թե չփոխհատուցվող հիմունքներով։ Սեփականության այս ձևը սահմանվում է քաղաքացիների որոշմամբ։

Ինչպես է մարում ընդհանուր կանոն, մի քանի անձանց պատկանող գույքն օգտագործվում է նրանց ընդհանուր որոշմամբ և հայեցողությամբ։

Վաճառում եմ հողատարածքով տան բաժնեմասը

Նախ, հարկ է նշել, որ սովորական զարդեր, ինչպես նաև վնասներ կամ թերություններ ունեցող ապրանքներ վաճառելիս դրանց մարման արժեքը կհավասարվի ջարդոնի մոտավոր արժեքին։ Սակայն լինում են իրավիճակներ, երբ ապրանքների իրացման արագությունն ավելի առաջնային է, քան դրանց դիմաց ստացված գումարը։

Այս դեպքում հարմար տարբերակ կլինի կապ հաստատել մի ընկերության հետ, որը գնում է արժեքավոր մետաղներ և դրանցից պատրաստված արտադրանք: Այս տարբերակն ունի մի շարք առավելություններ, այդ թվում՝ գործարքի մաքրություն և թափանցիկություն. գումարի արագ ստացում; կոտրված կամ վնասված զարդեր վաճառելու հնարավորություն. Եթե ​​որոշել եք անհարկի դարձած զարդը փոխանակել ավելի նորաձեւ ու կրեատիվ իրի հետ, կարող եք դիմել ոսկերչական խանութ։ Այսօր մեծ մանրածախ ցանցերի մեծ մասը հաճույքով կընդունի հին շղթաները, մատանիներն ու ականջօղերը՝ փոխհատուցելով դրանց արժեքը նոր ապրանք գնելիս:

• պատրաստել պայմանագրի նախագիծ, որում նշվում է կողմերի միջև գինը և վճարման կարգը.
• ծանուցել երկրորդ սեփականատիրոջը առաջիկա գործարքի մասին և նրան իրավունք տալ մարելու բաժնետոմսը ծանուցման մեջ նշված պայմաններով (դրանք պետք է համընկնեն առուվաճառքի պայմանագրի նախագծի պայմանների հետ).
• սպասել ծանուցումը ստանալուց հետո 30 օր.
• նույնիսկ եթե երկրորդ սեփականատերը առարկություն է ներկայացնում առուվաճառքի վերաբերյալ, ապա դիմեք նոտարական գրասենյակ՝ առուվաճառքի պայմանագիրը հաստատելու համար.
• Պայմանագիրը նոտարի հետ հաստատելուց հետո կապվեք Rosreestr հաստատության կամ Բազմաֆունկցիոնալ կենտրոնի հետ գործարքը գրանցելու և սեփականության իրավունքը փոխանցելու համար.
• ստանալ քաղվածք USRN-ից, որից հետո բնակարանի բաժնեմասի իրավունքները փոխանցվում են նոր սեփականատիրոջը:
Բաժնետոմսի վաճառքի վերաբերյալ երկրորդ սեփականատիրոջ առարկությունները կարող են ներկայացվել գործարքի նշված փուլերից յուրաքանչյուրում:

Կարևոր նրբերանգ.Եթե ​​կինն ու ամուսինը բնակարանների համատեղ սեփականատերեր են, ապա օրենքը նախատեսում է բնակելի գույքի վաճառքի հնարավորություն՝ առանց նոտարական վավերացված համաձայնության կամ ամուսիններից մեկի անձնական համաձայնության: Վաճառողը գործարքի պահին պետք է գնորդին ներկայացնիամուսնության պայմանագիր . Փաստաթղթում պետք է նշվի, որ բնակարանը պատկանում է միայն վաճառողին, իսկ մյուս ամուսինը սեփականատիրոջ իրավունքներ չունի օտարված բնակարանի նկատմամբ:

Լրացուցիչ փաստաթղթեր

Լրացուցիչ փաստաթղթերը, որոնք ստուգվում են նախքան գումար փոխանցելը երկու սեփականատերերի կողմից բնակարան վաճառելիս, ներառում են.

1. Անձնագիրը։
2. Բնակարանի տեխնիկական անձնագիր.
3. Բնակարանային գրասենյակից տեղեկանք, որը պարունակում է տեղեկություններ բնակարանում գրանցված վարձակալների մասին.
4. Կոմունալ վճարումներ պարտքերի բացակայության մասին.

Քանի՞ պայմանագիր կա:

Եթե ​​բնակարանի վաճառքն իրականացվում է երկու սեփականատերերի կողմից միասին, ապա 1 պայմանագրի կնքումը բավարար է։ Փաստաթղթում պետք է նշվեն բնակելի անշարժ գույքի երկու սեփականատերերի և գնորդի անձնական տվյալները:

Կարևոր նրբերանգԲաժնետերերից մեկը կարող է բնակարան վաճառել առանց գործարքի վայրում երկրորդի ներկայության: Այս դեպքում գնորդը պետք է պահանջի, որ նա ցույց տա երկրորդ սեփականատիրոջ նոտարական համաձայնությունը վաճառքի համար:

Բնակարանը վաճառելիս, որը սեփականատերերը համատեղ են պատկանում, կազմվում է 1 պայմանագիր. Վաճառողի կողմից այն կարող են ստորագրել երկու սեփականատերերը կամ նրանցից մեկը: Գույքի միանձնյա տնօրինումը հնարավոր է, եթե երկրորդ համասեփականատերը դա թույլ է տվել գրավոր: Նման թույլտվությունը պետք է վավերացվի նոտարի կողմից:

Ընթացակարգը

Բաժնետիրոջ համար

1. Գործարքի կնքման համար պատրաստեք փաստաթղթերի փաթեթ.
2. Պայմանագրի պայմանների և գնի վերաբերյալ գրավոր ծանուցում ուղարկեք մեկ այլ համասեփականատիրոջ՝ բաժնետոմսը գնելու առաջարկով:
3. Սպասեք պատասխան 1 ամիս:
4. Երկրորդ սեփականատիրոջ համաձայնությամբ ծանուցման մեջ նշված պայմաններով վաճառել նրան գույքի իր բաժինը: Եթե ​​երկրորդ համասեփականատերը համաձայն չէ այս պայմաններին, դուք պետք է բանակցեք նրա հետ՝ փորձելով գտնել երկու կողմերի համար ընդունելի տարբերակ: Եթե ​​գնորդի պահանջները չեն համապատասխանում վաճառողին, վաճառողը կարող է հրաժարվել նրան վաճառել բնակարանի իր մասը և սկսել այլ գնորդ փնտրել:
5. 1 ամսվա ընթացքում գրավոր մերժումը կամ պատասխանը չստանալու դեպքում մյուս սեփականատիրոջը ծանուցելու վաճառողի պարտավորությունը համարվում է կատարված: Այսուհետ նա ազատ է գնորդի ընտրության հարցում։

Համատեղ սեփականատիրոջ համար

1. Ստացեք երկրորդ համասեփականատիրոջ գրավոր համաձայնությունը, վավերացված կամ գործարքին անձնական մասնակցության համաձայնություն: Եթե ​​2 սեփականատերերից բնակարանը վաճառելու որոշումը միաձայն չէ, գործարքը չի կարող կայանալ։
2. Պատրաստեք գործարքի կնքման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի փաթեթ.
3. Պայմանագիրը կազմելիս նշվում են համատեղ սեփականատերերից միայն մեկի անձնական տվյալները։ Երկրորդ համասեփականատերը, եթե նա անձամբ է մասնակցում գործարքին, պարզապես ստորագրում է փաստաթուղթը։

Ով է վճարում հարկերը

Օրենքը վաճառողի վրա դնում է անձնական եկամտահարկ պետական ​​գանձարան վճարելու պարտավորություն։

Եթե ​​սեփականատերը բնակարանի սեփականատերն է ավելի քան 5 տարի շարունակ, ապա նա ստանում է 1 միլիոն ռուբլու հավասար իրավունք:

Կարևոր նրբերանգ.իրավունք ստանալու համար անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականության նվազագույն ժամկետը հարկային նվազեցումկրճատվում է մինչև 3 տարի, եթե՝

• Վաճառողը գույքը գնել է կախված անձի հետ ցմահ պահպանման պայմանագրով:
• Վաճառողը տունը ժառանգել կամ ստացել է որպես նվեր մերձավոր ազգականից կամ ընտանիքի անդամից:
• Վաճառողը գույքը ստացել է սեփականաշնորհման պայմանագիր կնքելով։

Եթե ​​սեփականատերերից մեկը երեխա է

Այս դեպքում ծնողները պետք է գնորդին ներկայացնեն խնամակալության մարմնի աշխատակցի կողմից կազմված գրավոր թույլտվություն: Եթե ​​թույլտվություն չունենան, ապա բնակարան գնելը կդառնա չափազանց ռիսկային։ Փաստն այն է, որ խնամակալության մարմինը կարող է վիճարկել նման գործարքը դատարանում՝ հայցը պատճառաբանելով անչափահասի բնակարանային իրավունքների խախտմամբ: